И всё-таки, как повлияют на этот рынок ослабление рубля, отток капитала, сворачивание международных инвестпроектов, эмбарго на импорт и другие экономические неприятности, связанные с событиями на Украине?
10 апреля в рамках международной выставки «Домэкспо 2014» состоялся круглый стол на тему: «Украина, санкции, возможный обвал рубля, отток капитала… как всё это скажется на недвижимости?» В полемике по актуальным вопросам скрестили шпаги обозреватель портала topkvadrat.ru Михаил Мельников и эксперт компании «НДВ-Недвижимость» Мария Елова.
– Объективно недвижимость в Москве с её крайне низким уровнем комфорта и высоким социальным расслоением не должна стоить дороже, чем, скажем, в Сингапуре или Мельбурне, – считает Михаил Мельников. – Но отсутствие альтернатив для инвестирования делают нашу недвижимость едва ли не единственным надёжным средством для сохранения денег. Поэтому до 40% квартир в новостройках годами не заселяются, так как куплены с инвестиционными целями. И в условиях нестабильности курсов валют, снижения фондовых индексов и прочих «прелестей», связанных с внешнеполитическими сложностями, инвесторы вряд ли станут меньше вкладывать в недвижимость.
Мария Елова не согласилась с озвученной цифрой незаселённых квартир в новостройках. По её данным, доля жилья, приобретаемого с инвестиционной целью, колеблется от 5% до 25–30%, в зависимости от сегмента, ценовой политики и концепции проекта. При этом квартиры, приобретённые для приумножения средств, некорректно считать «незаселёнными». Обычно их реализуют на этапе, когда объект уже построен. А покупку инвестквартир совершают люди, которые будут реально заселяться в доме. Они готовы платить больше за построенное жильё.
– Инвесторы покупают квадратные метры на стадии котлована и продают на готовом объекте через 1,5–2 года, получая до 30% прибыли, – уточнила Елова. – Это быстрые и доходные вложения. В целом недвижимость – надёжный инструмент для вложения средств. Даже после острых кризисных явлений в экономике, как это было в 2008 году, цены быстро восстановились.
Какие ещё негативные моменты намечаются в российской экономике, и смогут ли они повлиять на рынок недвижимости? Эксперты согласились, что при снижении доходов от экспорта и перераспределении средств госбюджета могут быть свернуты некоторые инфраструктурные проекты, например, по развитию дорожной сети в московской агломерации. Однако на строительстве объектов социальной инфраструктуры: школ, детсадов, поликлиник, – режим экономии средств сказаться не должен.
– Социальная инфраструктура сегодня стала неотъемлемой составляющей проекта любого масштабного жилого комплекса, – поясняет Мария Елова. – Застройщик включает эти объекты в проект и строит их за свой счёт, а не за счёт бюджета. С этим обременением давно никто не спорит, более того, развитая инфраструктура стала одним из главных козырей в продвижении объектов недвижимости на рынке. Любой покупатель желает, чтобы рядом с домом была школа или детский садик.
Эксперты рассмотрели ещё один фактор, воздействие которого может сказаться на строительстве жилья, – возможные перебои с импортом строительных и отделочных материалов в связи с санкциями против России. Но и здесь картина не слишком омрачается.
– Основные стройматериалы и изделия для строительства Россия давно производит сама. Что касается отделки, тут, действительно, импортные материалы используются и дают, с точки зрения маркетинга, некоторые преимущества, – констатирует Мария Елова. – Это, скорее, психологический фактор: покупатель привык, что, к примеру, импортные обои лучше отечественных. Но даже в случае серьёзных санкций можно будет найти приемлемую замену. К тому же ситуация будет способствовать активизации отечественных производителей.
Дискуссию подытожил Михаил Мельников:
– Вообще, разговоры о влиянии санкций на российскую экономику и на рынок недвижимости в частности не более чем спекуляции. Никаких санкций пока нет, и вряд ли они будут введены. Но в любом случае сколько-нибудь существенных потрясений на рынке недвижимости это не вызовет.
