Торговая недвижимость уверенней всех восстанавливает позиции, пошатнувшиеся за время кризиса. Сегодня реалии работы ТЦ существенно отличаются от того, что было еще год назад.
Краеугольный камень торговли - покупательская способность населения. О ее резком росте в 2010 году говорить не приходится, однако имеется достаточно прочный фундамент, на котором может развиваться ритейл. Так по данным специалистов Управляющей компании «Фрагра» оборот ритейла вырос за год на 5%. На рынок выходят новые западные марки, уже известные торговые операторы продолжают экспансию.
«Сегодня торговые центры (особенно в Москве) стабильно заполнены. Те немногие ТЦ, которые вышли за этот год на рынок, открывались со стабильно высокой долей заполняемости (10% вакантных площадей), констатирует коммерческий директор «Фрагра» Михаил Шутов. Хотя в регионах, где проблема привлечения арендаторов гораздо острее, цифры несколько иные - речь идет о заполняемости в 70%.
За 2010 год цены на торговые площади выросли на 10%. Обнадеживающий фактор для собственников - сокращение ввода новых площадей. В прошлом году на рынок вышло порядка 300 тыс. кв. м торговых площадей. В 2011-м заявлено сравнительно немного проектов (по большей части это небольшие, локальные ТЦ).
«Таким образом, спрос на торговые площади вырастет и можно прогнозировать новый виток цен, - уверен Михаил Шутов. - Означает ли это, что рынок возвращается на докризисные позиции, и мы снова увидим рынок собственника в худшем воплощении 2007 года? Вряд ли. Несмотря на то, что спрос продолжает расти, а предложение сокращается, потребности арендаторов существенно изменились. Конкуренция увеличивается, и ритейлеры сегодня не просто механически наращивают присутствие, а стремятся расширить спектр услуг, тщательно изучая спрос. Ритейлеры и девелоперы активно ищут ключи к сердцам покупателей - за последний год на рынке появились новые форматы торговли. Показательный факт - X5 открыла лабораторию изучения потребительского спроса».
Важно и то, что процент от оборота все чаще используется при расчете арендных ставок. Это позволяет сделать вывод, что мыслить категориями «рынок арендатора – рынок арендодателя» уже не актуально. «Сегодня мы видим рынок покупателя, - констатирует Михаил Шутов. - Не секрет, что между арендаторами и собственниками издавна существует негласное противостояние, в котором управляющей компании отводилась роль буфера. В хорошие годы, такой подход мог быть оправдан, поскольку ТЦ легко заполнялся и генерировал доходы без лишних усилий. Сегодня же заполнить ТЦ (не говоря о том, чтобы иметь лист ожидания) невозможно без активных усилий со стороны собственника. Причем, речь идет не о механическом снижении ставок, на которое скрепя сердце шли на заре кризиса. Доходы собственника вырастают из доходов арендаторов. Значит, необходимо обеспечить покупательские потоки и высокий уровень конвертации посетителей в покупателей. Все эти задачи ложатся на плечи УК, чья работа раньше нередко сводилась к сбору арендной платы и эксплуатации здания».
Сегодня, даже хорошо расположенный торговый центр, с устоявшимися потоками покупателей существует в состоянии постоянной угрозы, если не проводится работа по привлечению покупателей. Появление нового сильного конкурента с хорошим пулом арендаторов легко может выбить, казалось бы, устоявшийся проект с рынка.
Решений данных трудностей может быть множество - от разработки программ лояльности и организации массовых мероприятий до работы с навигацией на территории ТЦ. Однако первоочередная задача управляющих - услышать арендаторов, понять, кто из них реально генерирует покупательские потоки, и помочь им раскрыться.
Фото: triada.eckrus.ru
