Развитие высотного строительства в двух российских столицах и регионах имеет разнонаправленный вектор. Тем не менее, сегодня всё чаще ввысь поднимаются не только жилые, но и офисные здания. О проблемах многоэтажного строительства и оснащения высотных коммерческих зданий телекоммуникационными сетями мы поговорили с коммерческим директором компании «Мастертел» Евгением Сандомирским.
«Мастертел» участвует в строительстве большого количества коммерческих объектов. Много среди них высотных?
Действительно высотных (свыше 25-30 этажей) зданий строится не так уж и много. Законодательные инициативы местных властей в последние несколько лет направлены на снижение этажности возводимых объектов в Москве и Санкт-Петербурге. Как следствие, доля высотных зданий в градостроительных планах тоже сокращается. Тем не менее, в данный момент в нашем портфеле несколько подобных проектов, в них мы работаем над сетями связи.
А как вы относитесь к инициативам властей по снижению количества этажей возводимых зданий?
Я думаю, столичные власти озабочены комфортностью проживания на развиваемых территориях. Однако в этом случае корректнее будет говорить о плотности застройки, а не о высоте домов. Я навскидку могу назвать несколько случаев, когда ошибки проектирования негативно сказываются, например, на транспортной доступности районов. И наоборот, есть случаи, когда грамотный девелопмент обеспечивает высокое качество реализуемых высотных проектов. Многое зависит от объёмов вложений в инфраструктуру объектов. Совсем недавно, в апреле нынешнего года были озвучены планы правительства Москвы по ограничению высоты зданий в «новой» Москве девятью этажами. Но ведь и девятиэтажками можно застроить территорию так, что жить там не захочется.
И, тем не менее, несмотря на все эти инициативы местных властей, высотки всё равно достаточно активно возводятся.
От многоэтажных зданий никуда не деться. В конце концов, строительство высоток более выгодно девелоперам, поскольку существенно повышает рентабельность реализуемых проектов. А если строительство станет невыгодным, девелоперы просто откажутся от проектов. Вряд ли кто-то от этого выиграет, и власти это тоже понимают. Высотки — это не только выгодно и престижно, это попросту целесообразно, особенно в условиях ограниченного земельного фонда под застройку. Другое дело, что необходимо развивать инфраструктуру. Именно в этом направлении сейчас сосредоточены усилия девелоперов «Москва-Сити». Я также не сомневаюсь, что в Петербурге будет успешно и на благо города реализован проект «Лахта-центр».
А как в регионах обстоят дела с высотными зданиями?
Если говорить о России в целом, тенденция в отношении многоэтажных зданий здесь иная, нежели в двух столицах. Скажем, в Екатеринбурге или Грозном, напротив, сейчас активно развиваются программы высотного строительства. В ближайшие несколько лет эти города построят полноценные высотные кварталы со зданиями от 100 метров.
Какие сложности Вы встречаете в своей деятельности по обеспечению высотных зданий телекоммуникациями? Может быть, есть какое-то противодействие со стороны властей?
Нет, как таковые препятствия нам никто не чинит. Всё-таки мы занимаемся строительством сетей связи, а не зданий. Тем не менее, в нашем деле, безусловно, есть свои сложности. Сложности эти носят, скорее, организационный характер, нежели практический или технологический. Согласование нескольких проектов, огромного количества бумаг — всё это нередко занимает даже больше времени, чем собственно строительство. Поэтому квалифицированная помощь девелоперам на этапе согласования проектов, прежде всего в Главгосархстройнадзоре, просто необходима. Уже на ранних этапах проектирования зданий мы работаем сообща с девелоперами и помогаем им защитить проект, исходя из собственного опыта строительства сетей связи.
А в чём заключается принципиальная разница между оснащением телекоммуникациями малоэтажных и высотных офисных зданий?
Принципы как раз одни и те же. Но есть свои особенности. Инфраструктура любой внутренней инженерной системы высотного здания всегда сложнее, чем здания малой этажности. И системы связи здесь не исключение. В высотных зданиях существенными становятся вертикальные расстояния. Важно не ошибиться с расчетами вертикальной кабельной системы, учесть эти расстояния при проектировании сетей передачи данных, спланировать будущую эксплуатацию сетей с учетом больших вертикальных расстояний.
Одновременно возрастает и цена ошибки на этапе проектирования. Особое значение приобретает строительная экспертиза оператора связи, потому что переделка обойдётся гораздо дороже, нежели своевременный учёт всех нюансов высотки.
Что включает в себя эта экспертиза? Какие изменения вносятся непосредственно в конструкцию самого здания?
Конструктивно изменения могут быть относительно небольшими, важно их своевременно внести. Уже на этапе согласования проекта (стадия «П»), когда лишь описываются возможности ввода внешних сетей, девелопер должен предоставить готовые предварительные планы внутренних систем, в том числе и телекоммуникаций. В проекте здания необходимо предусмотреть кабельные шахты и специальные помещения для активного сетевого оборудования. По ходу строительства разрабатываются и утверждаются уточнённые рабочие планы. Здесь изменения ещё возможны, но уже нежелательны именно из-за повышения стоимости переделок. Самые дешёвые изменения обычно получаются на бумаге, пока они ещё не реализованы в бетоне и металле.
Получается, телекоммуникационная сеть, спроектированная для малоэтажного здания и масштабированная для высотного, не будет работать?
Почему же, скорее всего, работать она будет. Но, опять же, здесь есть нюансы. Прежде всего, необходимо использовать резервирование. Объясню почему. Что касается внешних сетей, обрыв одного кабеля, ведущего к объекту, не должен приводить к перебою связи и простою бизнеса во всем огромном здании. Это просто недопустимо. Арендаторы предъявят управляющей компании миллионные претензии даже в случае непродолжительного простоя. В свою очередь внутри здания может быть затруднен ремонт вертикальных сетей связи — это тоже веский аргумент при планировании кабельных трасс. Кроме того, при строительстве внутренних и внешних сетей связи необходимо заложить внушительный запас пропускной способности сети. С учётом современных тенденций в области телекоммуникаций, популяризации облачных технологий и удалённых центров обработки данных, роста потребности в обмене информацией между компьютерными системами, даже столь серьёзный запас пропускной способности со временем будет выбран потребителями здания.
