Небольшие магазины и «островки продаж» в торговых комплексах меньше всего пострадали в кризис. Но не все операторы подобного рода остались на плаву. Однако эксперты говорят, что на освободившиеся площади приходят новые арендаторы, прежде торговавшие в других местах.
Магазины импульсивных покупок, или «островки продаж», занимают не более 3 кв. м площади. Это тот сегмент рынка, который пострадал от кризиса в наименьшей степени. Дело в том, что владельцы этих торговых точек не были завязаны на кредитах, а покупательская способность людей для приобретения товаров у продавцов этой категории вполне достаточная. Основными клиентами магазинов являются студенты, которые известны не размером кошельков, а размером желаний купить что-то новенькое, как рассуждает директор департамента стрит-ритейла NAI Becar Марина Фёдорова. «И потом, в кризис людям хочется себя побаловать, а такие магазинчики позволяют им это делать, не производя больших трат», – добавляет она.
Среди основных причин высвобождения площадей в мелкой нарезке – отсутствие оборотных средств или сворачивание бизнеса самим арендодателем. Самые распространенные операторы подобного рода – цветочные киоски, магазины недорогой бижутерии и прочих «милых безделушек». Если в среднем обороты торговых операторов снизились с августа 2008 года на 30%, то таких операторов кризис коснулся менее всех.
По оценкам экспертов, затраты на аренду у мелких операторов небольшие. Как следствие, уровень вакансий свободных помещений для этого вида торговли очень невысокий, максимум 3–5%. Ставки на аренду таких помещений варьируются в районе 600 руб. за кв. м в месяц. Однако окончательная цена будет зависеть от арендодателя и месторасположения торгового комплекса.
Требования владельцев комплексов к подобным арендаторам очень невысокие. Но есть два главных: продукт, предлагаемый в зоне импульсивных покупок, не должен пересекаться с товаром, который продают «большие» арендаторы, и торговая точка должна вписываться в концепцию объекта.
Шикарные условия
Эксперты рынка недвижимости считают, что нынешнее время благоприятно для развития торгового бизнеса этого класса. Во-первых, есть возможность закрепиться в новых местах для расширения существующего дела. Во-вторых, увеличить существующие площади, если бизнес такого магазинчика развивается успешно. Эксперты полагают, что по действующим ставкам под небольшие магазинчики помещения вряд ли удастся снять.
Разговаривая с собственниками комплексов, приходишь к выводу, что сейчас самое время занимать площади. К примеру, Х5 Retail Group, управляющая сетями «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель», является одним из крупнейших игроков на рынке торговой недвижимости. При этом компания и собственные объекты эксплуатирует, и арендует под свои магазины площади у других операторов. К слову, в последнее время Х5 Retail Group больше ориентируется на аренду помещений, прекрасно понимая, что в нынешних условиях это экономически более эффективно, чем приобретать объекты в собственность или строить магазины. Одновременно компания является арендодателем для небольших магазинчиков и знает не понаслышке ситуацию в этом сегменте.
Как рассказал директор Северо-Западного филиала Х5 Retail Group Александр Павлов, в этом году филиал пересмотрел условия работы с арендаторами, ставки были снижены на 10–40%. С собственниками практически всех помещений удалось договориться о новых условиях работы (за исключением нескольких объектов, которые закрылись). Уточним, что основными арендаторами в комплексах Х5 Retail Group выступают сеть кафе «Чайная ложка», фирмы, завязанные на услуги быта (химчистки и выточка ключей), аптеки, салоны сотовой связи и пр. В компании говорят, что в кризис появилась возможность привлекать дополнительный трафик от сетей, испытывающих финансовые трудности. Так, в третьем квартале 2009 года прирост числа покупателей в гипермаркетах и супермаркетах фирмы составил 4%, в дискаунтерах – 9%.
Тот факт, что ротации небольших арендаторов в торговых комплексах под воздействием кризиса практически нет, подтвердил и генеральный директор ООО «Атлантик» Сергей Шевцов (компания управляет МФК «Атлантик Сити», расположенном на Приморском шоссе).
По мнению Марины Фёдоровой, главная причина расставания арендаторов и арендодателей – неумение договориться: «Сегмент магазинчиков в супер- и гипермаркетах действительно пострадал в кризис меньше всего. Если до кризиса уровень вакансий был здесь нулевой, то сейчас не превышает 5%. Около 15% появившихся вакансий – следствие того, что арендатор и арендодатель не смогли договориться о ставке. Более лояльные арендодатели, которые снизили ставки и разрешили субаренду, нанимателей не потеряли. В среднем уменьшение арендных ставок произошло в 90% случаев и составило около 30%. На сегодняшний момент средние цены на подобные объекты равняются 600–900 руб. за кв. м в месяц».
Стремление к синергетике
Сергей Шевцов обратил внимание на другую тенденцию – переезд в торговые комплексы небольших магазинчиков, ранее работавших в стрит-ритейле: «За последнее время мы подписали около десятка договоров аренды, и часть из них – с теми, кто раньше арендовал помещения на улицах города».
Наблюдения директора компании «Атлантик» о начале переезда арендаторов с улиц города в торговые комплексы подтверждает исследование консалтинговой компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis. Проанализировав сегмент торговой недвижимости, специалисты пришли к выводу, что не просто небольшие операторы, но и крупные международные переносят свои магазины в торговые комплексы, закрывая наименее прибыльные точки продаж, пытаясь минимизировать затраты на аренду. Арендаторы съезжают даже с площадей, расположенных в местах, еще недавно считавшихся статусными, – на Невском проспекте и Большом проспекте Петроградской стороны, а также из других торговых коридоров, на которые раньше выстраивалась очередь. Стремление присоединиться к крупным комплексам весьма оправдано: торговую точку удается расположить в местах сосредоточения людей, готовых сделать покупки, чем достигается синергетический эффект, говорят эксперты.
Интересно, что ротация арендаторов в пользу торговых комплексов происходит на фоне максимального снижения арендных ставок в сегменте стрит-ритейла. За три первых квартала 2009 года они упали на 50%, в то время как в торговых центрах – на 10–15%. Объяснение этому есть: в торговых центрах ставки сейчас устанавливаются в зависимости от запросов потенциальных арендаторов, а не рассчитываются исходя из эффективности или окупаемости комплекса.
Уточним, что основное падение арендных цен произошло в начале года. В течение лета и в начале осени ставки изменились незначительно, так как собственники уже неохотно идут на скидки.
Пытаться структурировать арендные ставки для магазинов импульсивных покупок эксперты считают бесперспективным занятием, так как вариация бизнесов очень значительна даже внутри одного торгового комплекса – в зависимости от ассортимента, бренда, формата торговой точки и т. п. Кроме того, переход с фиксированных арендных ставок на выплату процента от оборота продолжается.
Основные показатели рынка торгово-развлекательной недвижимости Петербурга по итогам III квартала 2009 года
Оборот розничной торговли в СПб за 2008 год – 564,8 млрд руб. (+28% к 2007 году)
Оборот розничной торговли в СПб в I–III кв. 2009 года – 428,7 млрд руб. (–9,7%)
Объем качественных торговых площадей на конец III кв. 2009 года – 4 100 тыс. кв. м
Объем арендопригодных площадей (GLA) на конец III кв. 2009 года – 2 758 тыс. кв. м
Объем качественных торговых площадей, введенных в III кв. 2009 года, – 22 тыс. кв. м
Объем арендопригодных площадей (GLA), введенных в III кв. 2009 года, – 16 тыс. кв. м
Уровень вакантных площадей на конец III кв. 2009 года – от 9% до 11%
Источник: GVA Sawyer
Фото: business-magazine.ru
