Калининградская область пока не входит в первую десятку инвестиционно привлекательных регионов России. При этом основные ее социально-экономические показатели уже несколько лет являются средними по стране, а по темпам роста ВРП на душу населения она сохраняет уверенное лидерство среди регионов Российской Федерации. На коммерческую недвижимость приходится существенная часть вложений в регион.
Особая зона
Интерес инвесторов к Калининградской области в целом и Калининграду в частности неслучаен. Калининград – столица эксклавного региона, уникальная по своему географическому положению. Это почти центр Европы, откуда до восьми европейских столиц не более 600 км. При этом город остается российской территорией и все работающие в нем предприниматели имеют возможность получать ресурсы и сырье по внутренним российским ценам. По плодородию почвы Калининградская область уступает только Ставропольскому краю и Кубани, большие площади польдерных (т.е. расположенных ниже уровня моря) земель позволяют сравнивать этот регион с Голландией. «Когда-то именно этот регион, как часть Восточной Пруссии, кормил почти всю Германию», – добавляет Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор».
Территориальная близость к странам ЕС и Балтии, густая сеть автомобильных и железных дорог, единственный незамерзающий российский портовый комплекс на Балтике – все это создает хорошие возможности для интеграции и обоснованные предпосылки для развития региона в качестве крупного транспортного узла и торгово-логистического центра. Основой для привлечения крупных инвестиций в Калининградскую область стало введение специального правового режима хозяйственной и инвестиционной деятельности на ее территории в соответствии с законом об ОЭЗ. За время действия закона в области сформировался круг предприятий, стабильно выпускающих продукцию, ориентированную на внешний рынок. В настоящее время на территории Калининградской области постоянно работают около 500 фирм с частичным или полным польским капиталом, более 200 компаний с литовскими инвестициями, а также 370 предприятий с участием немецкого капитала. При этом особенностью экономики Калининградской области является отсутствие крупных бюджетообразующих предприятий с участием иностранного капитала.
Действие Федерального закона «Об особой эконо мической зоне в Калининградской области» распространяется на крупные компании, которые смогут предложить инвестпроекты на сумму не менее 150 млн руб. В реестре резидентов уже зарегистрировано более 30 организации. Но столичные застройщики не очень охотно идут в регион. По словам Юрия Синяева, директора по маркетингу Группы компаний «Конти», кроме сложностей с получением площадок под новое строительство, существует еще одна проблема – слабая материальная база, когда практически все строительные материалы закупаются за границей. Производственные мощности калининградской стройиндустрии плохо загружены, поэтому собственное производство практически отсутствует. Что касается условий для застройщиков, то каких-то особенных преференций ни московским, ни местным компаниям со стороны администрации региона не предоставляется. Вот и получается, что в Калининградской области выгодно строить и развивать бизнес зарубежным компаниям, у которых хорошо отлажен коридор поставки стройматериалов и получения дешевых кредитов.
Офисы:
класс А народился
По данным Knight Frank, на сегодняшний день в Калининграде функционирует 17 бизнес-центров разного уровня. Наибольшим спросом пользуются офисные помещения с минимальным уровнем отделки и площадью от 20 до 75 кв.м по цене аренды, не превышающей $20 за 1 кв.м в мес. К 2009 г. совокупный объем офисной недвижимости города при условии реализации всех заявленных проектов должен составить более 200 тыс. кв.м. До 2009 г. планируется ввод в эксплуатацию примерно 70 тыс. кв.м офисных помещений высокого уровня – класса А. Именно они в дальнейшем будет наиболее востребованы арендаторами.
Сейчас же около 80% офисного сегмента, как и в большинстве российских регионов, сформировано некачественными коммерческими объектами – бывшей муниципальной собственностью, постройками полувековой давности и бывшими научными учреждениями. Остальные 20% офисного рынка – это современные площади класса В и появившиеся только в 2006 г. объекты категории А. Однако уже сегодня специалисты отмечают насыщение рынка по всем категориям офисного сегмента. В городе с населением в 600 тыс. человек за два минувших года построено несколько бизнес-центров («Балтийский бизнес-центр», «Центральный») и многофункциональных комплексов («Акрополь», «КалининградПлаза») со значительной офисной частью в своих составляющих. В 2008 г. будут сданы многофункциональные комплексы «Европа Центр», Clover House, МФК «Триумф», ТОЦ «Балтик Сити» (все класса А), а также ремесленно-торговый центр и МФК «Мега», где девелоперы запланировали офисные площади.
Таким образом, «если в 2004 г. рынок офисной недвижимости в областном центре насчитывал около 145 тыс. кв.м, то в 2008 г. он составит более 254 тыс. кв.м, – резюмирует Нина Тупий, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard Калининград. – Это приведет к тому, что значительно увеличится предложение офисов и, как следствие, снизятся арендные ставки». Однако девелоперы рассчитывают на приход в регион новых крупных зарубежных и российских игроков, которым потребуются помещения не только высокого качества, но и значительные по площади. Цена продажи по итогам 2007 г. на офисные помещения класса А составила $1100–1300 за кв.м, а ставки аренды варьируются в пределах $23–50 за кв.м в месяц.
Торговля:
идет насыщение
В Калининграде присутствуют практически все форматы торговой недвижимости. Функционируют супермаркеты, качественные торговые центры и торговые комплексы старой постройки, существует несколько МФК с торговой составляющей. «На данный момент острого дефицита торговых площадей в городе нет, однако идет тенденция к переходу рынка на качественно иной уровень. В связи с активным развитием торговых сетей можно сказать, что темпы увеличения объемов предложения на рынке в целом соответствуют темпам роста уровня спроса», – утверждает Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.
В 1997 г. Управляющая компания «ГрандЛидер» открыла в Калининграде свой первый торговый центр «Вестер» с первым продовольственным супермаркетом в области. «Сегодня у нас в управлении более 40 объектов разных форматов – от монобрендовых магазинов и формата «у дома» до крупных торговых центров, – рассказывает Александр Михеев, генеральный директор Управляющей компании «ГрандЛидер». – Общая площадь всех объектов – свыше 170 тыс. кв.м, из них 20 тыс. кв.м приходится на города области (Советск, Черняховск, Гусев, Балтийск, Зеленоградск, Светлый). В качестве якорных арендаторов в наших ТЦ выступают как крупнейшие региональные сетевые операторы (супермаркет «Вестер», торговая компания MAXIMUS, сеть книжных магазинов «Книги и книжечки»), так и известные мировые бренды – Sbarro, Reebok, Adidas».
Фактически рынок торговой недвижимости Калининграда начал свое активное развитие с 2005 г., когда ритейлерам были предложены качественные площади сразу в нескольких ТЦ. Самыми крупными реализованными проектами в сфере торговой недвижимости, по данным компании Penny Lane Realty, стали ТЦ «Сити Центр», «Мега-Центр», «Мега-Сити», «Мега-Маркет», ТЦ «Гранд». Затем были открыты ТЦ «Маяк», ТЦ «Акрополь», ТРК «Эпицентр», ТЦ «Калининград Плаза». Большинство торговых площадей города занимают местные операторы, обладающие высокой конкурентоспособностью, чьи позиции надежно закреплены целой сетью локальных торговых предприятий различных форматов. Крупные сетевики из других регионов крайне вяло осваивают калининградский рынок и пока представлены двумя федеральными операторами –«Седьмой Континент» и «Эльдорадо».
Согласно приведенным данным Penny Lane Realty, в Калининграде насчитывается примерно 270 тыс. кв.м торговых площадей с учетом street retail. На торговые центры и торгово-развлекательные комплексы приходится около трети (87 тыс. кв.м). В стадии строительства находятся несколько крупных проектов формата mixed-use. В таких центрах, кроме офисных площадей, гостиничного комплекса, представлены помещения торгового назначения, ввод в эксплуатацию которых увеличит суммарную торговую площадь города на 145 тыс. кв.м. В среднем плата за аренду торговых площадей города составляет от $400–700 за кв.м/год (в торговых коридорах от $1000 за кв.м/год и выше). Цены продажи на торговые помещения имеют устойчивую тенденцию к повышению и со-ставляют $1500–3000 за кв.м/год.
Между тем, эксперты начинают поговаривать о насыщении рынка торговой недвижимости Калининграда и возможном снижении доходности ряда объектов. Но пока показатели доходности от ритейла (она составляет 20–25%) опережают остальные сектора коммерческой недвижимости, и интерес инвесторов к рынку торговых площадей меньше не становится.
Чем встречают гостей
Предложение на рынке гостиничных услуг Калининграда сформировано номерным фондом гостиниц трех категорий: отели средней категории, гостиницы экономкласса и так называемые гостевые дома. Основной объем предложения (по данным Penny Lane Realty, около 80%) формируется за счет малых отелей (от 10 до 50 номеров) и мини-гостиниц (менее 10 номеров). 90% гостиничного фонда города представлено отелями экономкласса, и только два отеля – «Командор» и «Анна» – имеют категорию 4*. В городе отсутствуют проекты гостиничной недвижимости, отвечающие высшему международному классу 5*, и отели под управлением зарубежных гостиничных операторов. О своем намерении выйти на гостиничный рынок Калининграда неоднократно заявляли Marriott, Sheraton, Accor и Rezidor SAS, но пока места гостиничных операторов высокого класса остаются вакантными. Однако специалисты уверены, что через два года ситуация кардинально изменится. До 2009 г. будет введен в эксплуатацию ряд многофункциональных комплексов, в которых предусмотрен номерной фонд. В МФК Clover House будет функционировать Radisson, в МФК «Европа Центр» – гостиница под управлением компании «Сити Отель» (г. Санкт-Петербург). Обещает быть интересным проект первого в Калининград-ской области апарт-отеля Crystal House.
«Средняя загрузка гостиниц составляет 76%, что является очень хорошим показателем в этом сегменте недвижимости, – утверждает Нина Тупий. – В сезон на побережье спрос значительно превышает предложение – загрузка 101%. Явно наблюдается недостаток «правильных» рекреационно-гостиничных проектов».
Как рассказала Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, в свое время большие надежды в регионе возлагались на активное развитие т.н. «ностальгического туризма» – прибытие туда пожилых немцев родом из Восточной Пруссии. Однако их поток не оправдал надежд – за год это только около 100–150 тыс. человек, для которых оказалось достаточно существующего номерного фонда в гостиницах. А введение Литвой транзитных виз для россиян, прибывающих в Калининград железной дорогой, свело на нет развитие активного туризма для соотечественников.
«Свободной нишей пока остается в Калининградской области сфера рекреационной недвижимости, активно развивающейся сегодня в соседних прибалтийских государствах, – продолжает эксперт. – Например, в Латвии сегодня около 100 тыс. иностранных туристов ежегодно посещают экологические курорты и фермы. Также в эту сферу входят SPA-центры, гольф-поля и т.п. Еще одной возможной сферой приложения инвестиций тут остается выставочная недвижимость (в регионе нет ни одного современного выставочного комплекса)».
Фото: Юрий Фомин, ИТАР-ТАСС,
PhotoXpress, Виктор Клюшкин/Russian Look, ООО «ХК «Кловер Групп», компания Paul’s Yard
