В наступившем году цены встали лишь в четырех городах-миллионниках. В остальных новостройки продолжают дорожать, быстрее всего – в Санкт-Петербурге, Самаре и Волгограде. Застройщики пока не торопятся придерживать ценники – лучше продать меньше, но подороже.
Прогнозы о стабилизации цен на рынке новостроек в 2022 году пока не сбываются. По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, в большинстве городов-миллионников конец минувшего года и начало нового обернулись очередным подорожанием. В Петербурге, Самаре, Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Челябинске, Ростове-на-Дону «квадрат» прибавил 3-9%. Застройщики не спешат придерживать ценники – количество сделок на рынке новостроек хотя и сокращается, но выручка от продаж, за счет выросших цен на жилье, бьет рекорды.
Где растут цены
В Санкт-Петербурге средние цены в новостройках лишь ненадолго остановились в середине осени, но затем ценник снова активно пошел вверх.
За последние два месяца новостройки в Северной столице подорожали на 8% и отметились двумя рекордами. Средний ценник прошел психологически важный рубеж в 200 тыс. руб./ за кв. метр. Кроме того, новостройки обогнали вторичку, которая лидировала с лета. Цены в Петербурге продолжают идти вверх за счет новых проектов бизнес- и премиум-класса, а новинки в сегменте масс-маркет окончательно переезжают в областные пригороды. За год (с января 2021 по январь 2022) средние цены в Петербурге выросли на 23% – не самый высокий показатель по сравнению с другими городами-миллионниками.
Максимальный рост за год показала Самара – 52%, особенно активно цены здесь росли в конце осени.
За последние два месяца «квадрат» в самарских новостройках подорожал на 9% до 83 тыс. руб./кв. м и почти догнал «ценник» на вторичном рынке. В Самаре и Самарской области объемы нового строительства выросли уже до 1,7 млн кв. м жилья (третий показатель по Приволжскому федеральному округу, по данным дом. рф). Но вместе с ними растут и цены – они в Самаре были самыми низкими по сравнению с другими волжскими городами-миллионниками (Нижний Новгород, Пермь, Уфа, Казань) и теперь активно подтягиваются ко всем остальным.
Еще один рекордсмен роста – Волгоград, где средние цены за последний год увеличились на 38%, и судя по всему, это еще не предел.
Даже с учетом заметных колебаний ценник в Волгограде за последние два месяца поднялся на 6% – до 78 тыс. рублей/ кв. м. Особенно динамичным рост был в последний месяц. В Волгоградской области объемы текущих строек увеличились за год вдвое (704 тыс. кв. м), но на ценах это не особенно сказалось.
По данным Restate.ru, в декабре-январе новостройки также подорожали в Новосибирске, Нижнем Новгороде, Челябинске, Ростове-на-Дону – в пределах 3-5%. В Екатеринбурге, Уфе, Нижнем Новгороде и Новосибирске «квадрат» прошел важную психологическую отметку в 100 тыс. рублей и опускаться ниже, судя по всему, уже не собирается.
Где цены притормозили
В Москве цены в начале декабря обогнали вторичку, потом чуть снизились, но с середины декабря вновь начали расти (плюс 1,5% за последний месяц).
Итог колебаний – медленное движение вверх до 315,4 тыс./кв. м. За год московские новостройки выросли в цене на 35%. В столице, как и в Петербурге, острого дефицита предложения нет, но цены продолжают прирастать за счет новых дорогих проектов в верхних ценовых сегментах. А вот в Московской области, где в основном сосредоточены проекты масс-маркет, ценник за два месяца почти не изменился (минус 1%) и составляет 162 тыс. рублей за «квадрат».
Такая же стабильная ситуация и в нескольких других миллионниках. После осеннего всплеска притормозили новостройки Уфы – за два месяца цены здесь почти не изменились, в Красноярске они выросли минимально (1,4%), а в Воронеже стоят на месте (0,4%).
Особняком стоит лишь Казань, где «ценник» в новостройках не меняется уже давно: за прошлый год рост, по данным Restate.ru, составил всего 4% – с 92 до 96 тыс. руб./кв. м, за последних два месяца «квадрат» вовсе подешевел на 3%.
Продали меньше, но дороже
Судя по финансовым отчетам крупнейших застройщиков, самым ударным на рынке новостроек выдался конец года. К примеру, у ГК «Эталон» большая часть годовых продаж – почти 30% – пришлась на четвертый квартал. Вслед за очередным повышением ключевой ставки ЦБ РФ и ростом ипотечных ставок покупатель в ноябре-декабре торопился брать кредиты и бронировать квартиры – понимая, что дальше будет только дороже. Девелоперы на предновогодний всплеск спроса ответили соответственно – дальнейшим повышением цен.
Большинство публичных застройщиков отрапортовали о рекордных выручках за прошлый год.
В ГК ПИК общий объем поступлений денежных средств за год увеличился на 39% до 516 млрд руб. В ГК Самолет объем продаж недвижимости вырос на 112% до 126,4 млрд руб. В ГК Эталон продажи в денежном выражении прибавили 6%, у Группы ЛСР – 1%.
При этом рост выручки происходит на фоне падения объемов продаж. Группа «ПИК» по итогам 2021 года увеличила объем реализации недвижимости в натуральном выражении всего лишь на 8%. В ГК Эталон общий объем проданной недвижимости сократился на 17,1%, а у Группы ЛСР – на 24,5%.
«Продажи падают из-за сокращения спроса, и в этом году число покупателей на фоне подорожавшей ипотеки и высоких цен будет заметно ниже, чем в прошлом. Охлаждение рынка должно притормозить дальнейший рост цен. Но этот сценарий сработает лишь при условии отсутствия форс-мажоров. Например, геополитическая напряженность в начале года вызвала ослабление рубля и падение российских акций. Такие события резко усиливают интерес к рынку недвижимости – инвесторы могут еще активнее понести сюда свои капиталы. В этом случае рынок ответит дальнейшим ростом цен», – считает Андрей Добрый, руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru.
