Как правильно провести сделку с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему?
Законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. Заключая сделку, связанную с улучшением жилищных условий, родителям необходимо учитывать, что по общему правилу сделки по распоряжению недвижимостью подопечного запрещены. Чтобы осуществить сделку по распоряжению имуществом подопечного, необходимо учесть ряд особенностей, о которых расскажет юрист ГК «Авентин» Станислав Бородаев.
Статья 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» устанавливает общий принцип, применяемый к сделкам с недвижимостью, которая принадлежит несовершеннолетнему: запрет совершения действий, направленных на ухудшение жилищных условий для несовершеннолетнего. Указанная статья также устанавливает перечень сделок, которые разрешается совершать в интересах подопечного. До совершения сделки с недвижимостью несовершеннолетнего необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. В Санкт-Петербурге функции органов опеки и попечительства возложены на органы местного самоуправления.
В случае совершения сделки при отсутствии согласия органов опеки и попечительства указанная сделка будет оспоримой. В соответствии с пунктом 4 статьи 21 вышеуказанного закона органы опеки и попечительства обязаны обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной. Поскольку данные сделки являются оспоримыми, то срок исковой давности по таким сделкам составляет один год. Функции контроля за совершаемой сделкой также возложены на Федеральную службу государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В частности, при отсутствии письменного согласия органов опеки и попечительства возможен отказ в совершении регистрационных действий.
Для получения одобрения органов опеки и попечительства необходимо представить документы, которые будут подтверждать, что условия жизни несовершеннолетнего будут улучшены. В течение 15 дней орган опеки и попечительства должен предоставить мотивированные согласие либо отказ. Отказ может быть обжалован в судебном порядке. В такой ситуации решение суда будет служить заменой решения органов опеки и попечительства.
В случае если несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет распорядился своим имуществом самостоятельно, но сделка не была одобрена органами опеки и попечительства, данная сделка является недействительной. Однако родители вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной, если указанная сделка совершена к выгоде несовершеннолетнего.
При совершении сделки по распоряжению недвижимостью с участием несовершеннолетнего возможно возникновение многочисленных трудностей. Именно поэтому необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью на раннем этапе, чтобы быть уверенным, что сделка в отношении недвижимости состоится.
