Прежде, чем говорить что – либо об индустриальном рынке, необходимо установить рамки данного понятия. С точки зрения предложения, это – здания и земельные участки, предназначенные для промышленного использования, которые не включают в себя складскую составляющую.
Конечно, можно и в торговом центре наладить производство. При этом, обложившись различными бумагами доказать всем, что так и было задумано. Но постепенно рынок (и это одна из тенденций) идет к цивилизованной сегментации. Потребители становится требовательнее и более тщательно делают свой выбор.
С точки зрения спроса – это компании, осуществляющие производственную деятельность.
Индустриальный сектор делится на несколько сегментов: рынок земли (в подавляющем большинстве сделки приобретений), рынок приобретения построенных объектов и рынок аренды помещений. Несмотря на экономический кризис, все сегменты продолжали развиваться. Естественно, количество сделок сократилось, но не прекратилось вовсе, как, например, в сегменте складской недвижимости.
Ряд компаний, используя снижение стоимости земельных участков и ставок аренды, заключали сделки именно в кризисное время. На рынке отметились в большей степени компании из следующих отраслей: пищевая промышленность, фармацевтическая промышленность, производители автозапчастей и производство строительных материалов. По географическому признаку доминировали компании из: Финляндии, Германии, России. Вполне вероятно, что финские компании, давно планировавшие выход на российский рынок, решились на этот шаг именно в связи с падением рынка и удешевлением активов.
Рынок индустриальных помещений – аренда
Важно подчеркнуть, что мы говорим именно о помещениях, профильно создававшихся под производство, а не о помещениях, строившихся под складское использование. В некоторой степени, объекты складской недвижимости и индустриальной похожи. Ряд компаний, в отсутствии профильного предложения на рынке, вынуждены были арендовать именно такие объекты. Такое решение, вполне возможно, стало для них максимально эффективным решением, но оно сопряжено с рядом условий:
• Смена разрешенного использования объекта. Вести производственную деятельность на складском объекте физически возможно, но это сопряжено с некоторыми изменениями в статусе объекта. Т.е. необходимо провести некоторую «бумажную» подготовку. При этом подобная возможность существует только для «отверточной» сборки.
• Инженерная подготовка объекта. В 95% случаев инженерная инфраструктура складского комплекса не подойдет по своим параметрам для производственной компании. Приведение инженерной составляющей к нормативам, требуемых производственником - не всегда возможное и всегда дорогостоящее занятие.
• Пожарная безопасность и санитарно-защитные зоны - один из наиболее сложных вопросов. «Подогнать» здание под более серьезные требования к пожарной безопастности без значительных инвестиции невозможно. Конечно, есть «традиционные» способы временного решения подобных задач.
Что такое рынок профильной индустриальной недвижимости?
Данный рынок состоит из различных сегментов.
Сегмент старых объектов, требующий серьезных вложений для достижения необходимых клиенту параметров. Стоимость подобных инвестиций часто достигает 50-70% от стоимости строительства нового объекта. При этом собственники подобных объектов не являются профессиональными управляющими компаниями, и существовать в подобных помещениях становиться делом хлопотным.
Сегмент вновь построенных (реконструированных) объектов. Таких зданий единицы, и вряд ли объем свободных помещений подобного характера превысит 30 - 40 тыс. кв. м. При этом, каждый объект имеет свои нюансы (слабая управляющая компания, СЗЗ и инженерная подготовка.
Таким образом, мы говорим о том, что производственная компания, планирующая сменить помещение испытает определенные сложности в выборе объекта. В первую очередь из-за отсутствия адекватного предложения на рынке.
Ставки аренды на индустриальные площади находятся в диапазоне 300-350 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и не включая операционные расходы.
Рынок земельных участков и строительства
Ситуация в этом сегменте более, чем позитивная. На рынок выставлена масса земельных участков готовых к продаже. Объем оценить колоссально сложно. Эта цифра измеряется тысячами гектар. Зона от Шафировкого до Гражданского проспекта, Уткина заводь, с обеих сторон от КАД, Зона Шушар и т.д.
Стоит также отметить, что степень подготовки объектов к продаже выросла. Если до кризиса собственники предлагали все «как есть», т.е. голый участок. При этом зачастую покупатели приобретают «кота в мешке», причем по цене очень породистого кота. На сегодняшний день выросшая конкуренция вынудила собственников идти в процесс развития земельных участков. Прежде всего, это отражается на инженерной подготовке объекта. Некоторые объекты стали абсолютно «понятными» - приобретатель не только понимает, что он покупает, но может также просчитать всю экономику проекта: стоимость земли + стоимость разрешений на присоединения + СМР по выполнению присоединений.
Нельзя говорить, что каждый участок, который вы встретите будет подготовлен именно таким образом, но некоторые будут подготовлены достаточно качественно. Самое важное, что подобная степень подготовки исключает временные и финансовые риски. Приобретатель получает возможность планирования всего проекта: от покупки до сдачи объекта в эксплуатацию.
Стоимость промышленных земель в зоне КАД + 10 км составляет 40-70 долларов за кв. м. В эту сумму не входят инженерные коммуникации. Но, эта стоимость предполагает наличие инженерных сетей и возможность подключения к ним.
Естественно, есть исключения из правил. Зона Парнас, к примеру, обойдется покупателю значительно дороже. Стоимость земли в этой промышленной зоне не только не опускается ниже 70 долларов за кв.м, но может быть и выше. В первую очередь вследствие отсутствия свободных участков. Также, отдельно нужно рассматривать объекты для пищевой промышленности. Зон ТП1, ТП8 и ТП9 в Санкт-Петебурге не так много и не так много участков, предлагаемых к продаже. Осложняет ситуацию, как правило, серьезные требования пищевых производств к водоснабжению и водоотведению.
Стоимость земельных участков в зоне 10км-30 км от КАД составляет 20-40 долларов.
Основные тенденции
Собственники земельных участков начинают инвестировать в развитие земли для повышения ее привлекательности для инвестора.
Значительная доля компаний уходит от аренды производственных объектов в пользу решений о строительстве собственных объектов.
Инвесторы приобретают объекты, с «понятной» ситуацией с инженерными коммуникациями и статусом объекта.
Кирилл Малышев, партнер компании Walter Projekt Bau
Фото: diksis-industry.ru
