Стать собственником дома, квартиры, земельного участка или любого другого объекта недвижимости можно на разных основаниях. К примеру, в результате заключения договора купли-продажи или наследования имущества, участия в долевом строительстве. Рассматриваем основания приобретения права собственности и спрашиваем у экспертов о том, в каких случаях и на каких основаниях могут отказать в регистрации права собственности.
Способы приобретения права собственности — как можно стать владельцем недвижимости
Право собственности определяется Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Конституцией РФ. Полномочия собственника включают в себя следующие права:
- право владения. Оно подразумевает физическое обладание объектом. Возникновение такого права подтверждается документом, к примеру, договором купли-продажи;
- право пользования. Оно дает, в том числе, и право получения дохода. К примеру, на основании сдачи жилья в аренду. При этом получение дохода от недвижимости, в том числе и при его сдаче в аренду, не должно вредить состоянию здания, а также мешать соседям;
- право распоряжения. Оно включает возможность передавать свою квартиру или другой тип объектов другим людям. Делать это можно временно или на постоянной основе. К примеру, к праву распоряжения недвижимостью относят право продавать его, дарить, также обменивать на другое имущество.
Способы приобретения права собственности в гражданском праве
Приобретение права собственности на недвижимый объект, которое также называют титулом, может возникать на основаниях, разделяемых на две большие группы — первичные и вторичные (производные). К первоначальному основанию возникновению права собственности относят строительство объекта недвижимости. К производным основаниям относят те, которые связаны с переходом права собственности к другим лицам. К примеру, купля-продажа, дарение, мена, наследование, приватизация, и решение суда.
Самые распространенные основания приобретения права собственности
К наиболее распространенным основаниям и способам приобретения права собственности, отраженным в ГК РФ, относят следующее:
- приобретение права собственности на имущество на сновании ДКП – договора купли-продажи. По нему продавец передает объект в собственность покупателю. При этом покупатель, принимая объект, платит за него определенную сумму денег. Сделка обязательно сопровождается составлением письменного договора, который подписывают обе стороны — и продавец, и покупатель;
- участие в долевом строительстве. Такой вариант отличается от покупки жилья по договору купли-продажи. Основное отличие в том, что покупатель приобретает не готовый объект, при этом передает девелоперу, который строит дом, деньги. Сами деньги не поступают застройщику сразу, они хранятся на счете эскроу. Действие договора долевого участия в строительстве прекращается после того, как объект сдается. Потом застройщик получает доступ к средствам, которые перевели дольщики. Дольщики, в свою очередь, регистрируют право собственности на уже свое имущество;
- наследование объекта. Объект недвижимости передается наследникам от умершего владельца. Возникновение права собственности на основании наследования возможно как по завещанию, в котором умерший при жизни изъявил свою волю, так и по закону. Примером второго случая могут служить ситуации, когда право собственности переходит от умершего отца к сыну или от умершего мужа к жене;
- дарение недвижимости. Право собственности возникает на основании составленного договора дарения, по которому собственник передает объект другому человеку или юридическому лицу. ГК РФ содержит информацию о том, что сделка такого типа имеет безвозмездный характер. Это означает, что тот, кто дарит объект, не принимает взамен от одаряемого ни денег, ни каких других ценностей;
- строительство объекта. При строительстве возникает новый объект, которого раньше не было. При этом сам объект нужно строить по закону и с соблюдением действующих норм и правил. В противном случае права собственности не возникнет. В случае отказа в регистрации права собственности можно обратиться в суд. Но суд вынесет положительное решение только в том случае, если сам объект отвечает действующим нормам. Также при условии, что есть законные основания, отраженные в Гражданском кодексе РФ, которые позволяют истцу зарегистрировать право собственности.
Часто встречающиеся основания приобретения права собственности
К достаточно распространенным способам регистрации права собственности относят следующие ситуации:
- решение суда. Его выносят при наличии разных оснований. К примеру, это может быть узаконивание постройки и ее последующая регистрация. Также это может быть разрешение судебного спора в результате раздела имущества в ходе развода;
- раздел имущества супругов без обращения в суд. В такой ситуации пара, которая разводится, добровольно делит то, что относится к совместно нажитому. Соглашение о разделе имущества заверяют у нотариуса.
Редко встречающиеся основания для приобретения прав собственности
Гораздо реже встречаются такие основания для получения права собственности на недвижимость:
- оплата пая. Основание для регистрации права собственности возникает при выплате паевого взноса участником жилищного кооператива. Подтвердить право собственности и зарегистрировать его можно на основании справки, в которой будет указана информация о полной выплате пая;
- приватизация. Практически все жилье на территории России уже приватизировано. Сама суть приватизации заключается в передаче объекта из госфонда или муниципального фонда в частную собственность.
Случаи отказа в регистрации права собственности
Если говорить об отказе в регистрации, стоит отметить, что законодательство предусматривает возможность приостановления регистрационной процедуры. Решение о приостановлении может приниматься государственным регистратором, в том числе на основании внутренних сомнений.
Комментирует Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet: «В нашей практике были случаи повышенной внимательности регистраторов к сделкам с участием пожилых собственников, вплоть до телефонных звонков сторонам для верификации согласия на совершение сделки. Отдельно стоит подчеркнуть требование соблюдения установленного формата предоставления документации: несоответствие требованиям, например, подача копий доверенностей или справок, может привести к временной остановке регистрации».
При регистрации права собственности на недвижимость после сделки важно тщательно следить за правильностью оформления и подачи документов. Ошибки в этом процессе могут привести к приостановлению регистрационных действий до момента устранения их причин. К основным причинам относят следующие:
- неполный пакет документов. Для регистрации необходимо предоставить весь набор документов, например, включая договор долевого участия, дополнительные соглашения, а также документы, удостоверяющие личность сторон. Еще — документы, подтверждающие полномочия действовать от имени другого лица;
- ошибки в документах. Неверные данные, в том числе и неправильные фамилии, имена, адреса или реквизиты, могут вызвать сомнения у государственного регистратора. Даже мелкие опечатки или описки могут привести к приостановлению регистрации;
- несоответствие данных. Если информация в договорах не совпадает с данными раздела кадастра недвижимости или других официальных документов, это также может стать причиной приостановления. Например, если площадь объекта неверно указана в передаточном акте по договору долевого участия;
- неправильное оформление доверенности. Если документы для регистрации права были подписаны по доверенности, необходимо убедиться, что она составлена правильно и содержит все необходимые полномочия на подписание представленного на регистрацию документа. Отсутствие необходимых полномочий, подписей может стать причиной приостановления.
«Отказ в осуществлении государственной регистрации регламентируется статьей 27 Федерального закона №218 «О государственной регистрации недвижимости». Она содержит исчерпывающий список, в котором указаны 65 причин возможного приостановления», — отмечает Артем Григорьев, заместитель коммерческого директора по процессам реализации и передачи объектов недвижимости ГК «А101».
Основанием для приостановления регистрации права собственности могут стать и неоплаченные задолженности. Например, по условиям договора долевого участия, окончательная стоимость рассчитывается после фактических обмеров объекта, и если взаиморасчеты не были подтверждены дополнительным документом, это может привести к приостановлению регистрационных действий до момента устранения.
Комментирует Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy: «Самые распространенные ситуации, при которых сделку могут признать недействительной, связаны с участием третьих лиц, например, если эта сделка нарушает их права. Также к ним относят сделки, проводимые недееспособным или несовершеннолетним лицом, сделки, совершенные под давлением или принуждением, без согласия других собственников или супруга».
Основания для признания сделки недействительной
Существует несколько ситуаций, в которых сделка с недвижимостью может быть признана недействительной:
- отсутствие правоспособности у сторон. Если одна из сторон сделки была недееспособной, например, находилась под опекой, или не достигла совершеннолетия, сделка может быть признана недействительной;
- принуждение или обман. Если сделка была заключена под давлением или в результате мошенничества, например, за счет подделки документов, это также является основанием для признания сделки недействительной;
- несоответствие законодательству. Сделки, которые нарушают действующее законодательство, например, продажа объектов, находящихся под арестом, без разрешения суда, могут быть признаны недействительными;
- отсутствие согласия третьих лиц. В некоторых случаях требуется согласие третьих лиц, например, супруги продавца. Если оно не было получено, сделка может быть оспорена супругом;
- нарушение формы сделки. Некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения или государственной регистрации. Если эти условия не выполнены, сделка может быть признана недействительной. Например, с 2025 года договор дарения подлежит нотариальному удостоверению;
- недействительность договора. Например, если договор купли-продажи, договор долевого участия был заключен с лицом, не имеющим право на заключение такого договора. В том числе это и ситуации, когда истек срок доверенности, когда доверенность была отозвана.
- проблемы с документами. Если документы на право собственности были получены незаконным путем, например, через подделку, это также может стать основанием для признания сделки недействительной.
«Основания для признания сделок недействительными закреплены нормами гражданского законодательства. На практике наибольшее число споров возникает в связи с невменяемостью сторон или введением в заблуждение, когда сделки совершаются под влиянием обмана», — акцентирует внимание Юлия Дымова.
