Аренда дорогих квартир в Москве продолжает дешеветь, а вот в эконом-сегменте уже немного «отыграла» назад. Что это – перелом тренда или вялые колебания на фоне приближающейся осени? Сколько стоит снять квартиру сейчас и сколько это будет стоить через месяц-другой?
Вверх и вниз
Снижение стоимости аренды особенно эффектно выглядит сейчас в элитном сегменте. По данным исследования агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», сейчас снять квартиру на престижной Остоженке можно за $1,5-2 тыс. Если покопаться в памяти, легко вспомнить, что год назад в эти рамки укладывалось жилье в 3-4 станциях метро от конечной, и было оно далеко не элитного уровня. Бизнес-класс дешевеет и подавно, тем более что это понятие на московском рынке недвижимости довольно размытое, и главное, что можно сказать о квартирах такой категории, – это то, что до элитных они не дотягивают. Так что спросом они могут пользоваться, скорее всего, в том случае, если арендуются вскладчину на несколько человек.
Ценовая динамика эти предположения подтверждает. «Все элитные квартиры (кроме трехкомнатных) подешевели. Однокомнатные – на 3,24% (и составили $1345 в месяц), двухкомнатные – на 3,03% ($2050), многокомнатные – на 7,03% ($6218). С начала 2009 года динамика средней стоимости квартир бизнес-класса была разнонаправленной. Однокомнатные квартиры подешевели на 11,45%, двухкомнатные – на 9,13%, трехкомнатные и многокомнатные подорожали на 9,75% и 1,2% соответственно», – говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда».
«Сегодня в целом можно говорить о стабилизации рынка: об этом свидетельствуют минимальные темпы ценовой коррекции (по итогам июня это были ± 2% в зависимости от сегмента) и проявление традиционных для данного сегмента сезонных факторов: снижения спроса, сокращения объема предложения и дельты торга в преддверии нового осеннего сезона», – характеризует сегодняшнее состояние рынка аренды Сергей Орлов, руководитель направления аренды компании «МИАН».
В эконом-сегменте, как мы уже сказали, наметилось некоторое оживление и даже повышение ставок. Пусть меньшими темпами, чем обычно, но все-таки рынок активизируется к осени, считает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец: «Большинство собственников устали от продолжительного падения арендных ставок и ожидают разворота рынка уже в середине августа».
По итогам июля, аренда «однушек» эконом-класса подорожала на 2,3%, говорит Барнинец, и составляет в среднем 22 тыс. руб. Средняя стоимость однокомнатной квартиры бизнес-класса – 35 тыс. руб. (снижение к началу августа составило 2,%), элитной – 57 тыс. руб. (снижение на 3,4%).
Новый тренд при старых интересах
При этом, как рассказывает Мария Жукова, наибольшим спросом сейчас, как и всегда, пользуются квартиры эконом-класса: «Такие квартиры сдать проще всего. Наиболее сложно сдать квартиры бизнес-класса и элитного сегмента. Сроки экспозиции элитных квартир могут составлять полгода и более», – отмечает эксперт, констатируя, что середина лета 2009 года оказалась своего рода переломным периодом для рынка, после которого спрос и предложение на рынке городской аренды прекратили падение и начали расти.
«Максимальный спрос был зафиксирован на квартиры стоимостью от $1000 до $3000 (35,02% от общего объема спроса), затем – на квартиры от $750 до $1000 (33,6%) и до $750 (29,4%), – отмечает Жукова. – Лидерами предложения в июне 2009 года стали квартиры со стоимостью от $1000 до $3000 (38,42% от общего объема предложения). На втором месте – предложение квартир от $750 до $1000 (28,65%); за ними следует предложение до $750 (17,24%). В ценовом сегменте до $750 спрос практически совпадал с предложением. В сегменте от $750 до $1000 спрос был ниже предложения на 26%, а в сегменте от $1000 до $3000 – на 43%».
Принципиального изменения потребительских предпочтений в отношении арендуемого жилья за лето не произошло, утверждает Сергей Орлов: «Жилье эконом-класса по-прежнему востребовано у широкого круга населения, кроме того, аудиторию потенциальных нанимателей пополнили граждане, вынужденные из-за сокращения доходов и затруднений в получении ипотечного кредита отложить планируемую ранее покупку квартиры, – рассуждает эксперт. – Наибольшей популярностью сегодня пользуются 1-2-комнатные квартиры категории эконом стоимостью 20-30 тыс. руб. в месяц, расположенные в пешеходной доступности от станций метрополитена в спальных районах Москвы. При этом более 70% потребителей отдают предпочтение квартирам в современных многоэтажных зданиях, с ремонтом приемлемого уровня качества и необходимым для жизни набором мебели».
Волнение или штиль
Чего ждать от рынка аренды в дальнейшем? «Если, как прогнозируют аналитики, в сентябре-октябре будет вторая волна кризиса и пойдут опять массовые сокращения, то, с одной стороны, это может привлечь к нам новых сотрудников, потерявших регулярную работу, соответственно, это же может вызвать и некоторое снижение цен на аренду, – делится своими соображениями Мария Жукова. – Если же второй волны не произойдет, то все будет зависеть от динамики курса доллара, от инфляции, платежеспособного спроса и прочих всем известных факторов. Пока ясно одно: в этом году границы сезона несколько сдвинулись, и осенний пик спроса, который раньше начинался в июле, явно сдвинулся на август. И необязательно связывать это с кризисом. Как мне кажется, на границы сезона сильно повлияла и ситуация с зачислениями в вузы в этом году. Если всегда в июле абитуриентам была ясна их судьба, то в этом году многие откладывают поиск квартиры до того момента, пока они официально не будут названы студентами…»
Сегодня с достаточно большой долей вероятности можно утверждать, что осенью спрос на аренду столичных квартир традиционно возрастет, как минимум на 10-15%, считает Сергей Орлов: «Осенью, после окончания отпускного периода, в столицу приедут иногородние студенты и наемные работники, занятые в отраслях, на развитие которых финансовый кризис повлиял в наименьшей степени. Учитывая это, вероятен рост ставок аренды на 5-15% в зависимости от сегмента».
Так что создается впечатление: молодежь – наше все, и надежда у риелторов в основном на студентов. Учитесь хорошо, платите за квартиру вовремя, и рынок аренды выстоит! Интересно, а что было бы, если б решилась вечная проблема нехватки мест в общежитиях? В любом случае, оживление рынка – событие в целом позитивное, пусть при этом даже и подросли цены на аренду. Посмотрим, как они будут вести себя в дальнейшем. Может, пресловутое дно и правда позади?
Фото: Ильин В.
