Серия дефолтов на американском рынке субстандартного ипотечного кредитования последовательно переросшая в масштабный кризис ликвидности в очередной раз наглядно продемонстрировала одну очень важную вещь. Мировая финансовая система сегодня действительно глобальна, поэтому проблемы одного из её участников, особенно, если речь идет о таком крупном игроке как США, так или иначе, затронут всех. Россия в данном случае не является исключением, ведь степень нашей вовлеченности уже не ограничивается поступлениями экспортной выручки от продажи энергоносителей. Не секрет, что значительная часть крупных российских компании и банков сегодня фондируются за рубежом, поэтому увеличение стоимости денег непременно скажется и на местных рынках.
Конечно, повторение в нашей стране американского сценария маловероятно, хотя бы, потому что сектор субстандартного ипотечного кредитования в России пока отсутствует в принципе. С определенной натяжкой таковым можно было бы назвать выдачу кредитов на покупку жилья без внесения первоначального взноса. Однако поскольку такой кредитных продукт появился в арсенале российских банков сравнительно недавно, его доля в общем объеме кредитных портфелей ещё не успела достигнуть существенного уровня. Таким образом, даже при условии возникновения проблем с их погашением, доля плохих кредитов не будет критической. Не стоит также забывать, что в отличие от России, где заемщик платит фиксированный процент, в Соединенных Штатах и Европе стоимость кредита чаще всего привязана к плавающим показателям LIBOR или учетной ставки ФРС. Другая причина заключается в развитом рынке секьюритизации и производных финансовых инструментов. Рефинансируя дебиторскую задолженность, банки выпускали так называемые MBS (mortgage-backed securities), ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов, которые затем ещё раз «переупаковывались» и вместе с другими долговыми обязательствами (например, корпоративными облигациями) в виде CDO (collateralized debt obligations) предлагались частным и институциональным инвесторам. Естественно, адекватно оценить риски таких слоеных «пирожков» могли не все, поэтому спрос на CDO был огромен. Один только Merrill Lynch заработал около $ 800 млн. комиссионных на организации их размещения. С повышением ставки ФРС, а следовательно и выплат по кредитам, цепочка оборвалась в самом её начале. Схлопывание рынка subprime стало для Wall Street полной неожиданностью. Волна банкротств накрыла не только ипотечных брокеров, ведущие инвестбанки один за другим сообщают о понесенных убытках. Среди них такие крупные как швейцарский UBS ($4,4 млрд.), City Group (около $4 млрд.) и «антирекордсмен» Merrill Lynch ($ 7,9 млрд.). Из-за проблем банковского сектора стремительно поползли вниз фондовые индексы, была практически парализована индустрия Private Equity и заморожено множество сделок M&A. В этот раз в роли спасателей тонущего финансового рынка выступили Центробанки, закачавшие туда миллиарды долларов ликвидности, в том время как ФРС провело последовательное снижение учетной ставки до 4,5%, тем самым несколько стабилизировав положение. Тем не менее, говорить о стабилизации рано. Пока продолжается рост просрочки по ипотечным кредитам на американском рынке, ситуация будет оставаться напряженной.
Хата не с краю
Конечно, проблемы мировой финансовой системы так бы и остались для нас абстрактными газетными заголовками, если бы не их влияние на российский рынок. В данный момент главным проводником такого влияния можно назвать банковскую систему. Не секрет, что значительная часть российских банков до последнего времени предпочитала занимать денежные средства за рубежом. С разрастанием кризиса они не только лишились источника дешевых ресурсов, но и возможности рефинансировать старые займы. В этот раз ситуация разрешилась благополучно исключительно благодаря ЦБ, который успел во время отреагировать расширением списка ценных бумаг под которые он выдает кредиты, а также снизил нормативы обязательного резервирования. Между тем, многие специалисты отмечают, что эти меры носят скорее пожарный, чем системный характер, и поэтому не страхуют от возможных рисков в случае нового витка кризиса. В то же время в большинстве девелоперских проектов доля заемного финансирования, по разным оценкам, составляет от 70 до 90%, при этом проектное финансирование традиционно считается основным источником кредитных ресурсов, к которому привыкли обращаться строители. Для них мировой кризис ликвидности обернется, прежде всего, ростом процентных ставок и ужесточением требований банков. Конечно, для кого-то эти изменения могут оказаться фатальными, однако серьезных структурных сдвигов на рынке ожидать не стоит. «С рынка уйдут слабые, - считает вице-президент Внешторгбанка Александр Ольховский. – Те, кто вел слишком агрессивную финансовую политику и имеет слишком высокий уровень зависимости от заемных средств». Впрочем, пока о проблемах предпочитают не говорить вслух. Стойкое ощущение, что в «Багдаде все спокойно», не развеивают ни круглые столы, ни отраслевые конференции, посвященные финансированию. Лишь в ходе частных бесед девелоперы признаются, что по многим проектам переговоры пришлось заморозить, а процентные ставки пересмотреть в сторону повышения. С другой стороны, очевидно, что повышение стоимости денег на 1-2% процента большинство из них переживут безболезненно. Рынок коммерческой недвижимости продолжает уверенно развиваться. По данным Russian Research Group его финансовый объем увеличился в октябре на рекордные 30 процентов. Значительный уровень неудовлетворенного спроса, рост цен и арендных ставок вряд ли позволит ему разделить судьбу американского subprime. В этих условиях повышение стоимости кредитных ресурсов вполне может вылиться в дальнейшее повышение цен на объекты. Конечно, многое будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация на этом самом subprime. Большинство экспертов сходятся во мнении, что пик неплатежей придется на первый квартал 2008 года. Судя по всему, этот период и станет для многих проверкой на прочность, готовиться к которому лучше заранее: приводить в порядок показатели долговой нагрузки, искать возможности для рефинансирования текущей задолженности и альтернативные источники капитала.
Результаты опроса на сайте Арендатор.ру
Как повлияет кризис ликвидности на российский рынок коммерческой недвижимости?
Не повлияет - (29.1%)
Незначительно снизится инвестиционная активность - (41.8%)
Рынок ожидает спад - (29.1%)
