В Петербурге — около 12 тыс. дольщиков, которые заплатили деньги, но не получили квартиры. А вот сколько тех, кто покупал участки или дома, но приобрел лишь неприятности — неизвестно, никто не считал.
Есть карта петербургских новостроек, «горячие точки» известны — 18 проблемных адресов. Для загородного строительства такая карта не составлена вообще.
В загородном варианте эта проблема размыта и как бы стерта. Если недостроена многоэтажка — это видно невооруженным глазом: вот договор с датой, вот корпуса без крыши. Прокуратура, Госстройнадзор, все дела. А тут… Что в приличном поселке эконом-класса на старте продаж — чистое поле с вагончиком, что в брошенном проекте — ровно то же самое. О том, какие бумаги остаются у гражданина руках, и что с ними дальше делать — отдельный разговор.
По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, из четырехсот заявленных коттеджных поселков в 157 продажи приостановлены или заморожены.
Например, «5 Холмов» и «Петровские сады» получили проблемы из-за «Мастер Банка». У многих покупателей ипотека, непонятно, как теперь (после отзыва лицензии) обслуживать счета. Но в обоих проектах большая часть домов построена, сети есть, так что, полагаю, со временем проблемы решатся.
Ушли из рекламы в прошлом и в этом году: «Куккузи» и «Любаша», «Муромицы» и «Озеро Медное», «Оккела» и «Оредеж», «Поместье Кучерово», «Поселок Герцена», «Поселок на Красном озере», «Зеленая роща», «Иголинка», «Северная столица», «Старая Ладога», «Южный вальс»…
Конечно, общей причины нет, в каждом случае — свои обстоятельства. Бывает, что несколько человек приобрели участки, а дальше у застройщика не пошло; случаются проблемы с документами; обычная история — монополисты не выполнили обязательства, и площадка осталась без электричества. Самое печальное — когда несколько участков люди приобрели, а потом процесс встал. И что дальше? Впятером скидываться на дороги-сети-охрану нереально. Жить автономным хозяйством дорого…
Светлый путь в никуда
В Красногвардейском районном суде слушается дело: директора компании «Светлострой» Льва Горшкова обвиняют по статье 159 (мошенничество). Г-н Горшков организовал пять лет назад ДНП «Светлое» (более 300 участков в массиве «Ойнелово» (Осельки), Всеволожский район). Он также продавал участки в поселках «Высота», «Кискелово», «Ириновский»… Плюс еще возглавлял правление поселка «Набоковская усадьба».
В деле — 64 потерпевших, в основном — владельцы участков в массиве «Ойнелово». В правоохранительные органы они обратились далеко не сразу. Наверное, для многих критичной стала ситуация, когда будущие домовладельцы выяснили, что в ДНП — всего три члена, сам Лев Горшков и двое его родственников. А остальные просто несли им деньги, не имея возможности разобраться, за что они все-таки платят.
Мы связались с одним из потерпевших. Он заплатил в ДНП «Светлое» 620 тыс. рублей за участок и 460 тыс. — за коммуникации. Газ и электричество к участку не подведены; договоры с монополистами заключены на ДНП, членами которого граждане не являются; дороги проходят через «чужой» дачный массив, а к значительной части участков вообще нет подъезда. Договор с Ленэнерго на сумму более 18 млн. рублей пострадавшие граждане считают «кабальным», поскольку при заключении данного договора было нарушено их законное право подключения за 550 рублей с каждого члена ДНП, т.к. они не являлись членами ДНП «Светлое», хотя и считали себя таковыми, и собираются судиться с энергетиками отдельно. Г-н Горшков в суде предъявлял расписки от неизвестных физических лиц, сообщал, что тратил наличные на нужды поселка и так далее.
Кадастровые паспорта на участки есть, но архитектурного плана массива «Ойнелово» — нет, земля переведена с нарушениями, проезды к домам не согласованы и т.п.
Прокурор просит 7 лет, следующее заседание 10 апреля, будет вынесение приговора.
Общее впечатление странное. Для мошеннической схемы в этой истории слишком много бардака и нестыковок. Больше похоже на то, что человек увидел перспективу «легких денег» и увлекся, не озаботившись ни нормальным менеджментом, ни качеством подготовки документов. Ладно еще, собственность на участки не оспаривается. Теперь гражданам несколько лет предстоит выстраивать отношения и урегулировать проблемы с соседями. Перспектива вернуть переплаченные деньги сомнительна. Перед очередным заседанием Лев Горшков, в качестве «жеста доброй воли» перевел 57 потерпевшим по 10 тыс. рублей — в качестве «возмещения ущерба».
Дома на песке
Участники рынка вдруг заметили: куда-то пропала компания «Народный дом». Был себе вполне перспективный застройщик, в стадии реализации — несколько крупных проектов: «Новаро», «Новое Вяхтелево», «Новая Грачевка», «Новое Аннолово», «Малая Земля», «Новая Ладога».
Сайт компании закрылся, в социальных сетях проходит информация о долгах рабочим и подрядчикам. Брокеры, продававшие участки и дома в этих проектах, ничего внятного не говорят: «Они куда-то делись, я с ними больше не работаю».
«В судах куча исков в их адрес. Скрываются от приставов. Счета арестованы», — сообщает один из пользователей на «профильном» форуме. Подтвердить или опровергнуть эти сведения не удалось.
Начало неприятностей ГК «Народный дом» по времени совпадает с крахом проекта «Эверест». Довольно шумная была история: в начале 2013 года компания «Эверест» заявила проект строительства доступного жилья «Новый формат». «Новый формат-Север» рядом с поселком Юкки (первая очередь — 150 ты. кв.м, 1360 квартир), и «Новый формат-Юг» в Тосненском районе, рядом с Федоровским (52 тыс. кв.м, 480 квартир).
Условия предлагались неслыханные. Во-первых, минимальная квартирка стоила 750 тыс. рублей. Во-вторых, сразу можно было заплатить только 15%, остальное — после завершения стройки.
Организаторы проекта сообщили, что фирма «Эверест» создана под реализацию данного проекта, а непосредственно строительством будет заниматься ГК «Народный дом». Кстати, брокером и инвестором проекта выступала тоже вполне серьезная фирма «НДВ-СПб».
Потом оказалось, что у «Эвереста» нет не только разрешения на строительство, но даже и участка под застройку. Претензии, скандал, в августе 2013-го было возбуждено уголовное дело. Сколько человек внесли авансовые платежи — неизвестно.
Земля ускользает
В Ломоносовским районе, рядом с поселком Низино, компания «Терра» на небольшом участке (1,3 га) пыталась организовать ДНП. Однако Росреестр отказался согласовать изменение вида использования. Земля под дачную застройку была переведена из «сельхозки» в 2012 году. Постановление администрации, общественные слушания — в общем, вроде все как положено. Изменения даже внесены в кадастровую карту: если на сайте Росреестра ввести кадастровый номер спорного участка, там высветится именно «под дачную застройку». Всего речь идет о 40 га.
Тем не менее арбитраж в марте 2014-го признал действия администрации МО «Низинского сельского поселения» незаконными. Служители Фемиды указали, что согласно сведениям госфонда «спорный участок относился к пашням, и, как следствие, к сельскохозяйственным угодьям, то есть является землями особо охраняемых территорий. Изменение вида разрешенного использования этого участка невозможно без изменения категории земель».
Это не просто сюжет — это прецедент.
Из четырехсот ДНП и СНТ, строящихся в Ленинградской области, примерно 70% находятся именно на сельхозземлях. А вот сколько попадают на «ценные угодья» (пашня, сенокос, заливные луга) — неизвестно. И так же неясно, сколько местных постановлений об изменении вида разрешенного использования могут быть опротестованы задним числом.
Проблемой занимаются не только суд и Росреестр.
Недавно Волховская городская прокуратура опротестовала незаконные правовые акты об использовании под дачное строительство участков сельскохозяйственных угодий. Речь идет о 15 участках, переданных под ДНП.
В Агалатово (Всеволожский район) возбуждено уголовное дело в отношении «неустановленных должностных лиц» из числа сотрудников местной администрации. Речь идет о незаконном приобретении права на участок в деревне Скотное. Это долгая история: в 1992 году руководители садоводства «Вартемяги» закрепили за товариществами участки, предоставив им временное право пользования. В 2010-х годах многие стали оформлять собственность: на участках давно уже построены домики и теплицы. С собственностью возникли проблемы; один из владельцев приложил к заявлению о регистрации постановление главы Агалатовского СП. Следователи считают, что ни это постановление, ни решение садоводства правоустанавливающими документами не являются. Хотя на основании этих бумаг участок поставили на кадастровый учёт с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства». Позже было зарегистрировано право частной собственности на землю. Следствие считает, что это обман и что муниципальному бюджету нанесен ущерб в размере 314 тыс. рублей…
Сотни (если не тысячи) участков в области оформлены по таким или похожим схемам. Что там в Агалатове не сошлось — то ли выборы, то ли УВД надо продемонстрировать борьбу с коррупцией, до сих пор неясно.
Рецепты выживания
Стопроцентных гарантий в такой мутной ситуации никто не даст. Но минимизировать риски все-таки можно. Генеральный директор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров полагает, что самая страшная ошибка для покупателя — приобретение неликвида. «Причины неликвидности могут быть разные,- говорит Дмитрий Майоров.- Во-первых, сомнительность правовых аспектов (например, вам обещают перевести землю в категорию ИЖС, а она даже не включена в черту населенного пункта действующим генпланом). Во-вторых, нерешенные вопросы инженерного обеспечения. В-третьих, финансовая недееспособность девелопера, что выражается в неудовлетворительных темпах строительства. Важны также концептуальные ошибки, формирующие неверное соотношение цена/качество. Физики говорят "ненаблюдаемые явления не обсуждаются". Поэтому начинать следует с выделения успешных проектов, в которых высоки как темпы продаж, так и темпы строительства. И уже из них — выбирать».
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева по нашей просьбе даже составила небольшой меморандум: при каких условиях от покупки лучше воздержаться. Приводим ее рекомендации полностью.
1) Документы
При наличии значимых замечаний со стороны юриста к пакету необходимых документов (договор купли–продажи на землю, договор подряда, и т.д., пакет правоустанавливающих документов …)
2) Репутация и имидж застройщика
Стоит обратить внимание на наличие негативной информации в СМИ и в интернете (форумы и т.д.), послушать отзывы знакомых. При необходимости — тщательно проверить полученную информацию и снять все возникающие вопросы по негативным моментам.
Сейчас на загородном рынке под брендом коттеджного поселка зачастую действуют просто физлица, непрофессионалы, которые иногда и не имеют необходимых средств для проведения заявленных работ. Они очень зависимы от темпов продаж, и только при условии активного стабильного спроса в таких проектах могут вестись работы по плану и в заявленные сроки. Порог вхождения в такие проекты может быть изначально невысоким — стоимость участка без коммуникаций, далее доплата за коммуникации вносится позже.
3) Произведенные и текущие работы на участке /коттеджном поселке (активность)
Следует уточнить, с какого периода проект в реализации и сравнить с текущим состоянием (инженерная обеспеченность, количество построенных домов). Если поселок уже год в продаже, а работы не начаты или минимальны, эксперт не рекомендует вкладывать в такой проект деньги.
4) Соотношение цены и качества
Покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные недостатки — это качество строительства домов, которое иногда оставляет желать лучшего. Необходимо хорошо осмотреть объект покупки, лучше со специалистом, который сможет оценить недостатки и посчитать стоимость необходимых дополнительных работ, которые потребуются для их устранения.
5) Низкая цена предложения (при условии, что большая часть предложения в другом ценовом диапазоне и с теми же характеристиками)
Заниженная цена может говорить о возможных проблемах, поэтому необходимо ориентироваться на коттеджи /участки по объективной рыночной стоимости. Есть и исключения из правил, но их надо соизмерять с другими факторами (репутация застройщика, качество и т.д.))
6) Низкие темпы продаж, единичные сделки за достаточно длительный период
Конечно, причиной таких обстоятельств может быть и изначально завышенные цены (переоцененность предложения). Но в случае массового предложения, например, земельных участков без подряда, это косвенно может свидетельствовать о наличии определенных проблем в проекте: с документами, с коммуникациями, с качеством и т.д.
Лишний повод все тщательно проверить.
