Посидишь с кадастровыми инженерами, каких только историй не услышишь.
…Купили люди участок, лет через пять заменили старый смежный забор на новый. И тут соседка подняла крик: мол, захватили ее землю. Пришла внеплановая проверка из Росреестра, с помощью лазерного дальномера установила, что площадь и расстояния по межевым точкам соответствуют документам, однако по вине кадастрового инженера в соседских документах поворотные точки заходят на участок новых владельцев…
…Молодой специалист покупал дом на селе, в котором собирался работать. Взял кредит, купил дом на окраине, сдал документы на регистрацию. Тут-то и выяснилось, что на землю под домом свидетельства нет, что она относится к землям сельхозназначения. Получается, что банку нужно либо возвращать деньги, либо срочно сменить статус участка и, пока у банка не лопнуло терпение, предъявить ему свидетельство о регистрации недвижимости.
Чтобы подобных неприятностей не было, к приобретению земли нужно подходить ответственно. На что именно обратить внимание, подсказали Аркадий Малахов, директор Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» и Михаил Румянцев, заместитель директора Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по землеустройству и кадастровой геодезии.
Как оформить землю в собственность
Чтобы свободно распоряжаться землей – продавать ее, передавать по наследству, защищать свои права на участок в споре с соседями, местными властями и т.д., необходимо получить документ, подтверждающий право на участок.
Оформление прав на землю регулирует Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ, а также Земельный кодекс РФ от 25.10.01 № 136-ФЗ и Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ.
При этом земля должна быть предоставлена для индивидуального жилищного строительства, ведения дачного хозяйства, а на руках у владельца должны быть документы на участок (правда, в них ничего не говорится о праве собственности). Это могут быть:
- акт (постановление, распоряжение, решение), выданный местным органом власти о предоставлении участка в пожизненное наследуемое владение либо постоянное (бессрочное) пользование.
- Акт (свидетельство) местного органа власти о предоставлении земли с неуказанным видом права на землю.
- Выписка из похозяйственной книги, выданная районной администрацией по месту нахождения участка.
- Иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.
Каков порядок действий в случае получения в наследство участка с домом?
По словам Михаила Румянцева, сделать нужно следующее:
1. Прийти к нотариусу и открыть наследственное дело. Нотариус выдает справку, что открыто наследственное дело, что такой-то гражданин является наследником и имеет право обращаться в другие инстанции.
2. Получить в Управлении Росреестра выписку о правах, в которой будет указано, что правообладателем наследуемого дома и участка являлся только умерший, что никаких ограничений и обременений этой недвижимости нет.
3. Если кадастрового паспорта на недвижимости нет, обратиться в «Ростехинвентаризацию - Федеральное БТИ». Если на дом и участок были документы советских времен или начала 90-х, специалисты БТИ сформируют объекты «земельный участок» и «дом», сделают межевой план и выдадут кадастровый паспорт кадастровой палате. Межевание земельного участка будет стоить 3 тысячи рублей, технический паспорт на дом зависит от величины дома, но в среднем обходится тоже в 3 тысячи.
4. Снова навестить нотариуса, получить свидетельство о праве на наследство.
5. Зарегистрировать в Управлении Росреестра право на дом и участок.
Что нужно делать в случае покупки участка?
Идеальный вариант – когда продавец уже обратился к кадастровому инженеру и зарегистрировал право на свой участок. Тогда покупателю достаточно заключить сделку купли-продажи и зарегистрировать свое право в Росреестре. Если споров с соседями нет, никуда больше (ни в БТИ, ни к нотариусам) обращаться не надо.
К сожалению, зачастую все происходит по-другому: люди встретились, совершили сделку, но документы не оформили. Потом покупатель выяснит, что какой-то важной бумаги не хватает, а продавец деньги уже потратил, и ему лишние хлопоты не нужны. Бывали случаи, когда продавец вообще не имел прав на недвижимость. Такие сделки часто заканчиваются в суде.
Кто проверяет границы участка и составляет межевой план?
С 1 января 2011 года кадастровой деятельностью в отношении земельных участков могут заниматься исключительно кадастровые инженеры, имеющие соответствующий квалификационный аттестат. Кадастровый инженер - новая профессия в реестре специальностей. Она объединяет в одном лице оценщика, юриста и землемера. К экзаменам на кадастрового инженера допускается гражданин РФ, имеющий любое высшее или специальное образование. После экзаменов, которые включают в себя порядка двух тысяч тестов, выпускники получают аттестат гособразца и квалификацию «кадастровый инженер». Специалист может выбрать форму организации своей деятельности как в качестве индивидуального предпринимателя, так и в качестве работника у юридического лица.
По словам Михаила Румянцева, введение аттестатов для кадастровых инженеров повышает их ответственность за работу. Прежде встречались случаи, когда недобросовестная организация принимала заявки, потом прекращала деятельность, а гражданам спросить было не с кого. Сейчас кадастровый инженер отвечает за свою работу лично. И, если в течение года выявится 9 ошибок, аттестат отзывается, и только через два года человек может снова сдавать экзамен.
Сегодня, чтобы быть уверенным в квалификации специалиста и в его праве выполнять работу, потребителю нужно спросить у кадастрового инженера аттестат. Он обязан быть у частного предпринимателя, а в составе юридического лица (ООО, ЗАО, ГУП и пр.) должно быть, как минимум, два кадастровых инженера с аттестатами.
Проверить подлинность аттестатов можно через интернет на сайте Ростехинвентаризации http://www.rosinv.ru, а также на сайте Росреестра (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области) http://to52.rosreestr.ru, где есть реестр кадастровых инженеров. У каждого указан контактный телефон, почтовый адрес, электронная почта, сведения о выдаче или аннулировании аттестата. И, если человек предлагает: «Давайте я сделаю вам межевание, вот мои документы, вот печать», нужно на всякий случай зайти на сайт Росреестра и посмотреть, есть ли там сведения об этом человеке, не отозван ли у него квалификационный аттестат.
Каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указываются, в частности, его адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата.
В результате кадастровых работ кадастровый инженер должен передать заказчику межевой план (на основании его можно получить кадастровый план и паспорт), а с 1 января 2013 г. также технический план и акт обследования.
Сколько стоят услуги кадастрового инженера?
Конечно, для крупного завода и маленького участка цены будут разные и определяются они по смете на основании договора подряда. В среднем уровень цен на услуги кадастрового инженера таковы:
- гараж - в пределах 2 тысяч,
- садовый участок - максимум 3 тысячи,
- индивидуальный жилой дом в городе - 5 тысяч.
Аркадий Малахов уверяет, что цены на получение кадастрового паспорта расти не будут по двум причинам. Первая – конкуренция на рынке, вторая - регуляция цен государством.
Какие документы нужно иметь на руках, чтобы обратиться к кадастровым инженерам?
Михаил Румянцев объясняет, что нужно прийти с двумя документами:
1. паспорт
2. «хоть какой-нибудь документ, подтверждающий ваше право на участок. А дальше мы, как обладатели самого большого архива, сможем найти документ, подтверждающий право владения».
Каков средний срок от подачи заявления до получения кадастрового паспорта по земле?
В среднем, кадастровый паспорт, по опыту Аркадия Малахова, можно получить за два месяца.
Обычно работа по выдаче кадастрового паспорта выглядит следующим образом. Человек приходит к кадастровому инженеру, предъявляет документы, заключает договор. После этого кадастровый инженер заказывает исходные данные по участку в департаменте архитектуры (важно, чтобы участок не заходил на красные линии, на охранные территории) и в кадастровой палате. Как правило, в это же время посылается уведомление соседям о том, что в такой-то день на таком-то участке будут проводиться кадастровые работы и можно прийти и ознакомиться с межевым планом по такому-то адресу. Если споров с соседями нет, и все границы согласованы, формируется межевой план, с которым можно идти в кадастровую палату.
Однако если в документах обнаружат ошибки или возникнет спор по границам, выдача кадастрового паспорта отложится. Если есть какие-то проблемы с государственными органами, кадастровый инженер ведет переписку. А в случае споров с частным лицом порой приходится обращаться в суд. Кстати, кадастрового инженера можно пригласить в суд в качестве третьего лица.
Можно ли подать заявку на межевание через интернет?
Можно. Для этого нужно зайти на сайт Ростехинвентаризации, заполнить необходимые данные, а также отсканировать и выслать необходимые документы. Заявка через интернет экономит время, как минимум, двух личных визитов. Правда, один раз все равно прийти придется, чтобы предъявить оригиналы документов.
Фото: www.domnaru.ru
