С чем связано заметное увеличение в Москве предложений по продаже офисных помещений, в частности ранее сдаваемых в аренду?
Алан БАЛОЕВ, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank:
Полагаю, что увеличение предложений по продаже офисных помещений связано сразу с несколькими факторами: текущая конъюнктура рынка - общее снижение спроса (для офисов класса А уровень вакансии достиг исторического максимума, приближаясь к 26%) и как следствие снижение ставок аренды, прогнозируемый выход значительного объема новых площадей в обозримой перспективе и валютные риски, связанные с существенным ростом курса доллара, в равной степени влияют на развитие этого тренда.
Определенную роль для собственников крупных объектов также играет и введенная с начала этого года прогрессивная шкала налогооблажения, привязанная к кадастровой стоимости объекта. Так, с 1 января 2014 г. налоговая ставка составила 0,9%. Увеличение налогооблагаемой базы привело к повышению налоговой нагрузки владельцев офисной недвижимости, а к 2018 г. ожидается повышение ставки налога до 2%.
Сегодня в условиях негативной динамики макроэкономических показателей, а также высокой степени неопределенности на рынке коммерческой недвижимости, ряд компаний рассматривает возможность покупки офисного помещения для собственного размещения, а также в инвестиционных целях.
Александр ОШУРКО, заместитель генерального директора компании Praedium:
Тенденция к увеличению предложения на офисном рынке – последствия макроэкономической ситуации. Девелоперы не могут сократить ввод проектов, большая часть которых является еще докризисным фондом, потому офисный рынок Москвы сейчас перенасыщен, уровень вакантности растет (в классе А он достигает 25%). Кроме того, санкции заставили иностранные компании отказаться от планов на расширение и передислокацию офисов: те из них, которые пока остаются в России, стараются не покидать существующих офисов и перезаключать договоры с собственниками даже на невыгодных условиях. Часть офисов, арендованных иностранными компаниями, вынужденными сократить свое присутствие в РФ, в то же время, выходит на рынок. Однако пока рынок не отреагировал на тенденцию резким падением ставок, их снижение происходит постепенно.
Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, председатель совета директоров ГК RRG:
Действительно, московский рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, в том числе офисной, за год продемонстрировал достаточно серьезный прирост объемов предложения – по нашим данным, площадь экспонируемых в течение месяца объектов к началу осени составила 2,83 млн кв. м – на 26% больше, чем в сентябре 2013 года. При этом доля офисных помещений в общей структуре предложения превалирует, составляя 44% (1,26 млн кв. м). Основной причиной такой динамики, на мой взгляд, является затоваривание рынка, увеличение сроков экспонирования и выход большего количества новых объектов, в том числе с целью продажи активов и выхода в кэш. Кроме того, существенное влияние на рынок недвижимости в целом сегодня оказывают санкции, введенные в отношении России и общая неопределенность. Из-за обострений уязвимость офисного сегмента значительно возросла, ведь многие западные компании могут в краткосрочной перспективе приостановить либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса в России, что естественно приведет к падению спроса на качественные офисные площади. По сути в той или иной степени этот процесс мы наблюдаем уже сегодня. К числу внутренних факторов, негативным образом влияющих на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, относятся снижение темпов роста экономки, снижение цен на нефть и отсутствие драйверов роста.
Елена ДЕНИСОВА, директор отдела офисных помещений CBRE:
Начнем с того, что если есть спрос, то есть и предложение. После финансового кризиса 2008 года срок экспозиции офисных помещений на рынке увеличился. Если до кризиса считалась рыночной практикой сдача в аренду офисных площадей класса А еще на этапе строительства здания, то на сегодняшний день офисные помещения сдаются в аренду после ввода здания в эксплуатацию приблизительно на протяжении года – полутора. Учитывая события начала 2014 года, негативную геополитическую ситуацию вокруг России, а также ухудшение экономических показателей, новые офисные объекты будут экспонироваться на рынке еще дольше. Ряд девелоперов, неготовых к подобным срокам экспозиции помещений, предпочитают продажу офисных площадей. Однако стоит отметить, что вследствие негативных событий 2014 года объем сделок и аренды, и покупки снизился. Покупка офисных площадей в собственность является достаточно распространенной практикой на рынке Москвы. В предкризисный период объемы сделок по покупке офисов достигали 340 – 430 тыс. кв. м в год или 20-28% от годового ввода. После кризиса 2008-2009 гг. эти объемы снизились и сейчас составляют порядка 180 – 200 тыс. кв. м, что эквивалентно 17 – 20% от нового годового предложения офисных площадей.
Елена ОРЛОВА, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Недвижимость»:
Такой тенденции мы не отмечаем. Объем площадей, которые продаются или сдаются, обычно не меняется местами. Иными словами, если девелопер предлагает съемные помещения, то он продолжает это делать, корректируя арендную ставку и предлагая клиенту наилучшие варианты аренды офисных помещений. Если изначально выбрана стратегия продажи офисных площадей, то она будет сохранена до конца. С другой стороны, продавец может расширить ассортиментную линейку, сдав помещения сначала в аренду, а потом продав их как арендный бизнес. На сегодняшний день продажа арендного бизнеса пользуется спросом.
Другое дело, если речь идет о штучных предложениях. Тогда возможны любые варианты. Например, собственник, который владеет помещениями и сдает их в аренду, в любой момент может принять решение о продаже всех своих активов в связи с переездом в другой город или страну.
