Апартаменты – достаточно популярный за рубежом формат жилья. В России он начал активно развиваться в посткризисный период.
Этому способствовало то, что жилая недвижимость быстрее восстановилась после кризиса, чем офисная. Поэтому часть застройщиков перевели свои гостинично-офисные проекты в формат апартаментов. Сегодня этот тип жилой недвижимость занял свою нишу на рынке. Чем интересны апартаменты для застройщиков и покупателей? Каков "портрет жителя" апартаментов? Каковы перспективы дальнейшего развития апартаментов с учетом всех плюсов и минусов? Об этом мы и поговорим.
Плюсы и минусы
Апартаментами у нас называют нежилые помещения, предназначенные для временного пребывания людей. Их основное отличие от обычных квартир заключается в отсутствии возможности оформить прописку, здесь можно получить только временную регистрацию. Один из "минусов" апартаментов в том, что они относятся к нежилому фонду, поэтому здесь более высокие коммунальные платежи.
При этом стоимость апартаментов, как правило, на 10-15% ниже, чем квартир в этом же районе. Еще одной особенностью этого формата жилья является возможность использовать приобретенное помещение как офис и при желании совмещать работу и проживание. Например, в апартаментах можно сделать студию или творческую мастерскую, и здесь же создать жилое пространство. Особенно это удобно сделать в двухуровневых апартаментах.
Разные концепции
По большому счету, сегодня существует две концепции апартаментов – в составе многофункциональных комплексов (МФК) таких, как, например, Москва-Сити, и в комплексах, аналогичных жилым, без бизнес-составляющей. И у того, и другого формата есть свои преимущества.
Апартаменты в составе МФК удобны тем, что предоставляют возможность жить рядом с работой. Например, если человек живет за городом, то апартаменты позволяют остаться на ночь, если задерживаешься по работе в Москве. Также здесь можно проживать на протяжении рабочей недели, а на выходные уезжать в загородный дом. Апартаменты в виде жилых комплексов представляют собой более спокойную среду обитания. Такие проекты более интересны семейным покупателям, которые предпочитают отдельно стоящие жилые дома с собственной инфраструктурой.
Некоторые апартаменты располагаются в реконструированных индустриальных или жилых зданиях. Они примечательны тем, что в таких проектах сохраняется историческое здание, со своими особенностями, своей историей, не похожее на современные типовые строения. Это очень привлекает покупателей. Как правило, такие проекты относятся к элитному классу жилья. Реконструкция индустриальных строений характеризуется большим масштабом и включает в себя создание единого комплекса не только апартаментов, но и офисных помещений. В Москве представлены два таких объекта – это "Даниловская мануфактура" и "THE LOFT".
Предложение
Сегодня рынок апартаментов Москвы представлен 16-ю объектами, находящимися на различных стадиях реализации. Больше всего таких проектов – в Центральном округе столицы 42% от всех московских апартаментов. Четверть апартаментов сосредоточена в Северном округе (25%). На третьем месте по количеству апартаментов – соседний Северо-Восточный АО, где представлено 14% от общего количества апартаментов. Единственный округ, где апартаменты не встречаются, – Восточный АО.
Подавляющее большинство апартаментов – более 80% – располагаются в монолитных домах. Остальные – в кирпичных. Апартаментов в панельных домах на рынке не представлено.
Деление на комнаты в апартаментах очень условное и определяется, в основном, по количеству окон. Условно, больше всего в предложении двух- и трехкомнатных апартаментов, однокомнатных менее 15%, многокомнатных – менее 10%. Большинство реализуемых объектов этого формата предлагаются без отделки и со свободной планировкой.
Спрос
Как показали опросы наших клиентов, большинство покупателей все-таки относятся к апартаментам с недоверием и не готовы рассматривать приобретение жилья без возможности прописки. Потенциальных покупателей апартаментов можно разделить на несколько основных групп. Всех их объединяет отсутствие необходимости в получении прописки, обусловленное, в основном, наличием другого жилья.
Первая группа – покупатели, связанные с бизнесом. Руководители крупных компаний, предприниматели и бизнесмены из других городов, которые приобретают апартаменты в составе многофункциональных комплексов, чтобы иметь жилье рядом с работой.
Вторая группа – покупатели, не связанные с бизнесом. Например, состоятельные семьи, имеющие обычное жилье в Москве, а также обеспеченная молодежь. Этих покупателей в первую очередь интересуют престиж и модный имидж комплекса.
Третья группа – молодые семьи среднего достатка, которые прописаны у родителей. Для них прописка по месту проживания не нужна, а апартаменты являются более доступным аналогом обычного жилья.
Наиболее востребованы апартаменты, расположенные в Центральном административном округе и примыкающих к нему районах соседних округов. Наибольшим спросом пользуются студии небольшой площади, порядка 30-45 кв. м. Если апартаменты предлагаются в составе многофункциональных комплексов, то среди необходимых инфраструктурных объектов покупатели отмечают кафе, рестораны, фитнес-клубы и магазины.
Цены
Ценообразование апартаментов складывается, по большому счету, из тех же факторов, что и в обычных жилых проектах: месторасположения, концепции, имиджа проекта. Стоимость апартаментов, как правило, на 10-15% ниже, чем квартир в этом же районе. Но если все эти параметры "на высоте", тогда стоимость апартаментов может быть сопоставима с традиционным форматом жилья.
Cамые дорогие апартаменты предлагаются в Центральном АО, где стоимость квадратного метра достигает более 400 тыс. рублей. Самые бюджетные апартаменты Москвы можно найти в Северо-восточном и Юго-восточном округах – по 120 и 100 тыс. рублей за квадратный метр, соответственно.
Апартаменты, расположенные в многофункциональных комплексах, относятся как минимум, к бизнес-классу и выше – к элитному. Это связано с тем, что, поскольку большая часть МФК приходится на объекты коммерческой недвижимости, то строятся они в центре города, чтобы обеспечить соответствующие потоки для реализации коммерческой функции. Месторасположение в престижных районах и предопределяет класс проекта.
Перспективы
Переориентация застройщиков коммерческой недвижимости на создание апартаментов – достаточно массовая тенденция. В 2012 году она продолжится, в ближайшие 2-3 года ожидается выход на рынок 1 млн кв. м этого вида недвижимости.
По сравнению с жилыми проектами, круг покупателей апартаментов достаточно ограничен. Поэтому чтобы успешно конкурировать, эти проекты должны отличаться более высокими качественными характеристиками – комфортностью проживания, то есть конкурировать на уровне концепций. Ценовой конкуренции также не избежать.
Учитывая специфичность данного формата недвижимости, можно ожидать, что спрос на апартаменты будет стабильным. Как и раньше наиболее востребованы будут апартаменты в престижных центральных, а также в деловых районах Москвы. Некоторое увеличение спроса может произойти в связи с общим развитием экономики и ростом деловой активности населения.
В перспективе можно ожидать, что цены на апартаменты будут изменяться так же, как и на квартиры, то есть ежегодный рост составит 8-10%, в пределах инфляции. При этом среднерыночная стоимость квадратного метра в апартаментах может несколько снизиться. Это обусловлено выходом на реализацию новых проектов, продажи в которых начнутся на стадии строительства, соответственно по более низким ценам. Коррекции цены также будет способствовать общий рост конкуренции в этом сегменте.
Мария Литинецкая, Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Фото: mosgraf.ru
