«Осенью 2009 года в офисной сфере возник ажиотаж: компании стали активно покупать и снимать площади, — рассказывает Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Рынок «раскочегарился» и стал набирать обороты. При этом именно тогда появилась реальная возможность купить что-то уникальное. Вышло много «шоколадных» объектов. Продавцы и покупатели наконец достигли компромисса, и сделки пошли. Сегодня уходит все самое лучшее».
Такого ценопада давно не помнят здешние места…
За кризисные полтора года цены обрушились «стремительным домкратом», особенно на дорогие объекты. Так, помещения в башне «Федерация» ММДЦ «Москва-Сити» продавались по $15-17 тыс. за кв. м, а сегодня — по $5,75-9 тыс. «Это пример реально надутого пузыря, — рассуждает анонимный эксперт. — Площади позиционировались как класс А, но по качеству тянут максимум на В, хотя бы потому, что подземной парковки нет, плюс неразвитая транспортная инфраструктура, из-за чего в этом месте постоянные пробки, плюс наличие вокруг глобальной стройки, затянувшейся на неопределенное время». Аналогичная ситуация со ставками. В комплексе «Чайка-плаза» офисы когда-то предлагались по $1,5 тыс. за кв. м в год, сегодня — по $500-600. «В БЦ «Яуза Плаза» офисный блок стоил до 15 тыс. руб. за кв. м в год, а сейчас – всего 7,5 тыс.; в бизнес-центре класса А на Полянке ставки на готовые к въезду офисы доходили до 1,7 тыс. евро за кв. м. в год, теперь – 850 евро; в БЦ класса В на Тульской было $800, стало — $450 за кв. м в год», — перечисляет Александр Брылов, управляющий партнер, глава департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard.
Ориентиры нынешнего дня
По отдельным псевдоэлитным объектам и продажная стоимость, и арендные ставки упали в два-три раза. «Цены реализации и аренды качественных вариантов скорректированы на 30-40%, менее ликвидных — на 40-60%, — отмечает А. Брылов. – В основном метр сейчас стоит $2,5-4,5 тыс.». М. Жуликов уточняет, что площади в бизнес-центрах класса А оцениваются в среднем в $4-5,5 тыс. за метр, класса В — $2,5-4 тыс. Офисные особняки предлагаются по $5-7 тыс. за кв. м».
По данным компании «Новое качество», за год реальная ставка в классе А рухнула на 60%, в классе B — на 43%. А вот помещения категории С благодаря их востребованности (даже в кризис) почти не подешевели. В результате впервые недвижимость разного уровня практически сравнялась в цене. Раньше ставки в классах А и В различались в два и более раз. Так, в июле 2008 года, по подсчетам GVA Sawyer, эти показатели составляли $2,3 тыс. и $1,1тыс. за метр в год, в центре Москвы — до $3 тыс. Сегодня же «доплата за престиж» невелика: $700-900 за А и $450-650 за В (включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи), сообщают в Penny Lane Realty. А после торга разница зачастую вообще стирается. Средние ставки при реальных сделках в обоих классах — около $500 за кв. м в год.
Назад, в центр!
Так что теперь бизнесмены могут позволить себе более качественный и престижный офис без потери в деньгах. И многие этим пользуются. Если до кризиса эксперты говорили о децентрализации рассматриваемого рынка (фирмы переезжали на окраины и даже за МКАД), то сейчас тенденция обратная, «центростремительная». Помещения внутри Садового кольца подешевели и стали доступны многим «пережившим» кризис. Сегодня компания, решившая сменить место, выбирает лучший вариант, тщательно изучая весь спектр предложений и учитывая множество параметров (тогда как раньше едва ли не единственными критериями были цена и площадь).
Нынешний рынок предлагает огромный ассортимент, при этом собственники готовы сдавать бизнес-центры как целиком, так и «в нарезку». До кризиса было очень сложно найти небольшое помещение — до 100 кв. м. Теперь же сложно найти офисное здание, в котором не было бы предложений до 100 кв. м. Хотя «оптовым» арендаторам и покупателям всегда рады, но сегодня собственник легко соглашается на уступки и готов сдать хоть метр, лишь бы получить какие-то деньги. Тем временем сами съемщики сдают излишки площадей в субаренду, благодаря чему на рынок вышло множество совсем экзотических предложений – к примеру, «полкабинета на Цветном бульваре за 7 тыс. руб. в месяц, стол и стул включены в цену!».
На время или насовсем?
Хозяева идут и на другие уступки: снижают срок аренды и ставки индексации, предлагают более гибкие условия оплаты, ремонт за свой счет, мебель и технику под нужды клиента, увеличивают арендные каникулы. Льготный период «на обустройство» составляет до полугода. Залог тоже снизился: с двух-трех до одной-двух месячных оплат. Кроме того, многие собственники готовы зафиксировать ставку на первые два года. Но, несмотря на все это, сложилась небывалая ситуация, когда сегмент купли-продажи активнее сегмента аренды. Компании, имеющие финансовые запасы, предпочитают приобрести помещение сегодня за минимальную цену, чем дешево снять, а через год-другой столкнуться с очередным скачком ставок.
«Количество проданных за 2009 год метров превышает количество сданных примерно в два-три раза, — уточняет М. Жуликов, — что нехарактерно для этого рынка. Покупателями выступают как инвесторы, так и конечные пользователи. У многих компаний все это время были деньги, просто все ждали дальнейшего обвала. Цены продажи упали в среднем на 40-50%, аренды – на 60-70%. Еще летом 2009 года появился ряд объектов по неприлично низким арендным ставкам. Их, конечно, быстро разобрали, а новые предложения уже процентов на 20% дороже, то есть рынок немного оттолкнулся от дна и держится на этом уровне. В свою очередь цены купли-продажи остаются минимальными. Таким образом, если рынок аренды уже прошел дно, то рынок купли-продажи сейчас как раз там находится. Многие покупатели поняли, что дешевле уже не будет».
Аренда – это выгодно, удобно и надежно
Ну а маленьким компаниям остается только аренда, и у них есть прекрасная возможность сэкономить на этой статье расходов. Рабочее место в центре Москвы можно снять от 5 тыс. руб. в месяц! Стол, телефон, факс и Интернет включены в стоимость. От 6 тыс. руб. стоит кабинет с евроремонтом на «Черкизовской», с парковкой и юридическим адресом. От 15 тыс. руб. в месяц – «светлая комната» на Таганке (17 кв. м). В диапазоне 20-30 тыс. предлагается большой ассортимент кабинетов в центре и на окраинах: 15-30 кв. м, мебель, офисная техника, Интернет, парковка и охрана. За 30-40 тыс. руб. уже можно рассчитывать на просторную комнату в современном бизнес-центре. За 40 тыс. предлагается помещение в особняке на Чистых прудах, на первой линии домов, за 50 тыс. – 50 кв. м в административном здании на «Кропоткинской». За 90 тыс. руб. доступны уже более крупные блоки (от 100 кв. м) в центре города. Как правило, это несколько кабинетов, санузел и ресепшн с отдельным входом с улицы. За 115 тыс. руб. в месяц сдается блок 60 кв. м в бизнес-центре класса А на «Пушкинской». Ну а счастливые обладатели 18,7 млн руб. могут арендовать целый бизнес-центр класса А на «Смоленской».
Источник фото: www.savepic.ru
