Повсеместная децентрализация московского рынка коммерческой недвижимости продолжается и в этом году. Новое строительство офисных, торговых и гостиничных площадей практически полностью вышло за пределы центра города, переместилось в дальние районы и за МКАД и уже начинает расползаться в регионы. Офисы, гостиницы и торговые объекты укрупняются и объединяются в многофункциональные комплексы.
Все это говорит скорее о позитивном развитии рынка: Москва бьет все рекорды по темпам нового строительства офисов, арендные ставки во всех сегментах продолжают расти, в регионах начали появляться качественные объекты коммерческой недвижимости, кроме того, появилась перспектива формирования полноценных деловых районов за пределами МКАД.
Офисы строятся медленно. Но верно
Тенденцию децентрализации офисного рынка подтверждает рост числа заявленных многофункциональных комплексов и бизнес-парков площадью более 100 тыс. кв. м, расположенных в районе МКАД и в ближайшем Подмосковье.
Следствием процесса децентрализации может стать появление полноценных деловых районов за пределами столицы. Ряд проектов, возведение которых ведется или заканчивается за МКАД, уже доказали свою успешность: высокий спрос на них отмечен еще до окончания строительных работ. По данным экспертов компании Jones Lang LaSalle, в офисном центре «Резиденция» на Рублевке многие договоры аренды подписаны за четыре и более месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию. Децентрализация и формирование новых субрынков, в частности, таких, как ММДЦ «Москва-Сити», «Нагатино», а также в районе МКАД и на территориях бывших промзон, сохранятся и в дальнейшем.
Одной из основных характерных черт рынка офисной недвижимости Москвы остается значительное укрупнение проектов. Здания становятся выше, офисных площадей в них — больше. С начала 2008 года заявлен ряд масштабных проектов с офисной составляющей, более 42% которых имеют площадь свыше 100 тыс. кв. м.
Идет процесс деиндустриализации — строительство современных деловых центров на территориях выводимых промышленных предприятий. «Данная тенденция вполне закономерна в условиях практически полного отсутствия в городе свободных площадок под застройку, с одной стороны, и улучшения имиджа города за счет вывода индустриальных объектов — с другой», — считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
Несмотря на активное офисное строительство, сохраняется дисбаланс спроса и предложения, который способствует активному росту арендных ставок и цен продажи. По подсчетам аналитиков компании Blackwood, в первом полугодии 2008 года арендные ставки повысились на 10–12% в сегменте офисов класса А и В. При этом наибольший скачок ставок аренды зафиксирован за пределами Садового кольца.
По данным специалистов компании Praedium, на сегодняшний день максимальные базовые арендные ставки на офисы класса А в центре Москвы достигают $2,5 тыс. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), за пределами Садового кольца колеблются в диапазоне от $800 до $1,2 тыс. за 1 кв. м в год. Офисы класса B+ (в бизнес-центрах и административных зданиях) предлагаются по $700–900 за 1 кв. м в год; помещения класса В– стоят $400–700 за 1 кв. м в год.
Средняя цена, по которой продаются офисы класса А, на сегодняшний день равняется $11–15 тыс. за 1 кв. м внутри Садового кольца, за его пределами — $7–9 тыс. Офисы класса В+ реализуются по $6–9 тыс. за 1 кв. м, цена помещений класса В– колеблется от $4 тыс. до $6 тыс.
Но, по прогнозам аналитиков, уже в этом году темпы роста ставок снизятся по сравнению с 2007 годом. В нынешнем году они предсказывают повышение стоимости аренды офисных помещений класса А и В на уровне 12–15%. Наибольшее увеличение продажных цен и ставок аренды ожидается в нецентральных районах.
Одной из основных проблем офисного рынка остается удлинение сроков строительства многих масштабных объектов. Общая нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках, падение курса доллара и последствия кризиса ликвидности середины 2007 года влекут за собой повышение стоимости финансирования для девелоперов. В результате снижается темп роста предложения площадей, при этом сроки реализации крупных многофазовых проектов увеличиваются.
Регионам грозит перегрев
По данным компании Colliers International, на сегодняшний день общая площадь профессиональных торговых центров в Москве достигла 3,55 млн кв. м, торговая площадь — около 1,86 млн кв. м, что составляет 177 кв. м на 1 тыс. москвичей.
До конца нынешнего года планируется сдать еще несколько объектов общей площадью более 1,3 млн кв. м. В третьем квартале 2008 года ожидается ввод в эксплуатацию ряда торговых центров, запланированных к открытию еще в 2007 году. Среди них специалисты выделяют торгово-развлекательные комплексы «Маркос», «Тряпка», «Новоясеневский», «Мегаполис».
Строительство торговой недвижимости тоже постепенно перемещается за пределы Москвы. Активно возводятся объекты не только вдоль МКАД, но и в Московской области, сетевые торговые центры все чаще появляются в регионах. Децентрализации данного сегмента в немалой степени способствует развитие рынка коттеджного жилья и городов ближнего Подмосковья.
«Быстрый рост предложения торговых площадей в некоторых региональных городах обусловливает рост влияния крупных торговых операторов на рынок, — отмечает региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. — В результате были подписаны первые договоры с условием возмещения девелоперами затрат арендаторов на открытие магазинов».
Сегодня крупным инвесторам интересна реализация масштабных проектов, но предложение земельных участков в пределах МКАД, на которых возможно построить крупноформатные современные торговые центры, ограничено. Этот фактор объясняет рост интереса девелоперов к региональным рынкам, которые далеки от насыщения качественными торговыми помещениями. Но активный выход в регионы, по мнению некоторых экспертов, может привести к некоторому перегреву регионального рынка. «Несмотря на высокие темпы роста промышленности и потребительского рынка в регионах, в отдельных городах уже отмечаются признаки перегрева. Это связано с тем, что емкость локальных рынков невелика, — комментирует руководитель отдела исследований компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Денис Соколов. — Кроме того, иногда современная коммерческая недвижимость не соответствует характеристикам регионального спроса. Поэтому девелоперам приходится уделять все больше внимания местным особенностям. Если жители регионов воспринимают 15-минутную поездку как далекое путешествие, то понятно, что торговому центру придется приложить несоизмеримо больше усилий, чтобы привлечь покупателей, нежели в Москве, где и 30–40-минутная поездка за покупками — норма».
Сегодня аналитики рынка отмечают тенденцию укрупнения и усложнения форматов торговых центров; арендаторы продовольственного сегмента стремятся к мультиформатности. Так, многие компании развивают сразу несколько форматов торговли — от мини-маркетов («Мосмартик» в рамках проекта «Мосмарт») до гипермаркетов (проект сети «Меркадо суперцентр», заявленный компанией X5 Retail Group).
«По итогам первой половины 2008 года рост арендных ставок в качественных торговых объектах оценивается на уровне 7–8%, — комментирует О. Широкова. — Их повышение обусловлено такими факторами, как инфляция, дефицит качественных площадей, рост спроса со стороны иностранных ритейлеров, перенос сроков открытия заявленных объектов, рост доходов населения. Кроме того, свою роль сыграло падение доллара. Цены продажи не претерпели значительных изменений: стоимость 1 кв. м в качественных объектах увеличилась на 5–6%».
По данным компании Praedium, арендовать площадь в торговых центрах в центре города сегодня можно по $600–7 тыс. за 1 кв. м в год; в пределах третьего транспортного кольца — от $400 до $4 тыс. за 1 кв. м год. Ставка в пределах МКАД составляет $300–3,5 тыс., в пределах 30 км от МКАД — $200–2,2 тыс. за «квадрат» в год.
О роли футбола
Рынок гостиничной недвижимости переживает настоящий подъем. Этот сегмент становится все привлекательнее для инвесторов по ряду объективных факторов. Среди них снижение доходности других сегментов коммерческой недвижимости, низкий уровень насыщенности рынка гостиничными услугами, а также льготы, которые город предоставляет для гостиничных проектов. Преобладание спроса над предложением способствует увеличению стоимости проживания в гостиницах Москвы всех категорий, несмотря на то, что она и так является одной из самых высоких в Европе.
Для девелоперов и инвесторов сегодня наиболее интересны дорогие отели. Вкладывать деньги в строительство гостиниц среднего и нижнего класса они не торопятся из-за более низкой доходности. Но город ощущает острую нужду именно в трехзвездочных гостиницах. В 2007 году принята новая схема размещения гостиниц в столице до 2010 года, согласно которой на рынке появится 353 новых отеля — это позволит увеличить номерной фонд на 118 тыс. мест, из них 70% — объекты категории «три звезды». Тенденция децентрализации не обошла и гостиничный рынок: строительство новых отелей будет происходить в основном в спальных районах Москвы, на участках, расположенных между третьим кольцом и МКАД, а также в городах–спутниках и на транспортных магистралях, связывающих город с аэропортами.
«Особенно высок спрос на гостиничные помещения во время выставок и конференций, а также в туристический сезон, когда отмечается наплыв большого количества как русских, так и иностранных гостей столицы, — полагает О. Широкова. — Кроме того, в мае наблюдался повышенный спрос на гостиничные номера любых категорий. Такой ажиотаж был связан с двумя событиями: с празднованием Дня Победы, на которое пригласили ветеранов ВОВ, военных, а также большое количество высокопоставленных лиц, а также с проведением финала Лиги чемпионов по футболу, который привлек в столицу множество болельщиков из европейских стран».
Рынок складской недвижимости в первой половине 2008 года оставался одним из наиболее динамично развивающихся. На данный момент предложение складов класса А составляет 2,3 млн кв. м. Площадь качественных складов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2008 году, превышает 1 млн кв. м. В первом квартале этого года сдано более 110 тыс. кв. м качественных складских площадей, во втором квартале планируется сдать еще около 200 тыс. кв. м.
В первой половине нынешнего года ставки аренды на складские комплексы в среднем увеличились на 10–13%. Средние базовые арендные ставки на складские помещения класса А (без НДС и операционных расходов) сегодня составляют $130–150 за 1 кв. м в год, для класса В — $100–130 за 1 кв. м в год.
