Время зарождения сегмента рынка офисных особняков совпало со временем зарождения рынка офисной недвижимости Москвы. В начале 90-х гг были реконструированы под офисы первые особняки в Гнездниковском и Волковом переулках. Вскоре началось осуществление проектов «Усадьба Центр» и «Новинский, 31». Cтоит отметить, что офисный комплекс в Большом Гнездниковском пер., д. 7 площадью около 2 500 м2 функционирует и в настоящий момент, его занимают компании «Афиша» и журнал «Большой Город».
В настоящее время на рынке под офисным особняком понимается объект офисного назначения общей площадью до 6 тыс. м2. Такие объекты, как правило, находятся в центральной части города, в пределах Бульварного кольца. Высока их концентрация в районах станций метро «Китай-город», «Чистые пруды», «Белорусская», «Кропоткинская».
Если говорить об уровне предложения офисов-особняков, то оно является крайне ограниченным, поскольку подавляющее большинство таких объектов является проектами реконструкции, и лишь за редким исключением новым строительством. По сравнению с классическими объектами А и В класса, объем предложения которых в настоящее время составляет около 12 млн м2, объем предложения особняков различного уровня качества не превышает 800 тыс. м2. А если учесть тот факт, что политика Правительства Москвы нацелена на ограничение строительства в историческом центре города, предложение офисов-особняков будет, как и раньше расширяться преимущественно за счет реконструкции старых зданий.
Как правило, особняки не причисляют к тому, или иному классу, и причин тому несколько. С одной стороны, их местоположение часто побуждает причислять их к объектам «Премиум-класса». Однако особнякам присущ ряд особенностей, который и приводит к тому, что их трудно классифицировать наряду с современными офисными зданиями. Так, например, они часто не могут удовлетворять таким требованиям как наличие парковки, профессиональной управляющей компании, вертикальных коммуникаций и пр. При этом с точки зрения потребительского и инженерного качества площадей они могут соответствовать самым высоким требованиям, предъявляемым к современным офисным зданиям.
Арендаторами и покупателями особняков являются небольшие компании или особняки используют под размещение представительств крупных организаций, которыми движет необходимость соответствовать повышенным требованиям к безопасности, желание руководства не делить свое офисное пространство с другими арендаторами. Некоторые компании покупают особняки с целью размещения в них собственного главного офиса или дома приемов, обеспечивая тем самым своей организации определенный имидж. Например, особняки могут предполагать дополнительное пространство для организации переговоров, встреч или даже комнат отдыха. Как правило, к особнякам проявляют интерес финансовые структуры, банки, а также филиалы энергетических и сырьевых компаний, государственные организации, иностранные посольства. Необходимость открытия офиса или представительства российской или зарубежной фирмы в отдельностоящем здании с собственной огороженной и охраняемой территорией может быть продиктована и многолетней корпоративной традицией.
Особняки также покупаются с целью реконструкции и дальнейшей сдачи в аренду. Реконструируют особняки в соответствии со всеми техническими требованиями, предъявляемыми к бизнес-центрам класса А и В+.
Отдельно стоит отметить исторические особняки, которые, как правило, занимают государственные структуры и некоммерческие организации. Такие объекты имеют богатую историю.
Небольшая историческая справка:
Особняк Трубецких-Бове в 1868-80 годах был перестроен в стиле «классицизм». В советский период в здании в разное время располагались жилые помещения, Всероссийский комитет помощи больным и раненым красноармейцам и инвалидам, художественные мастерские Большого театра, квартиры для артистов и стажеров ГАБТ. В 1980-х годах в здании была проведена реставрация, и в нем разместился Музей Большого театра СССР.
Особняк по адресу Петровский пер., 8 принадлежал генералу-лейтенанту, начальнику артиллерийского управления морского министерства Николаю Алексеевичу Терентьеву. Здание было построено по проекту архитектора И. А. Иванов-Шиц в 1900—1902 годах.
Во многих современных офисных особняках ранее располагались доходные дома. Доходный дом А. А. Бахрушина, построенный в 1896 г. архитектором А. Л. Обер известен тем, что в разные годы здесь жили и работали поэты С. А. Есенин и А. Б. Мариенгоф, артисты М. И. Бабанова и Д. Н. Орлов, пианист К. Н. Игумнов.
Доходный дом З.А. Перцовой расположен на углу Соймоновского проезда и Пречистенской набережной. Здание было построено в 1905-1907 годах архитекторами Н. К. Жуковым и Б. Н. Шнаубертом. Эскизы для Доходного дома создал художник С. В. Малютин, известный как автор русской матрешки. В доме располагались квартиры, а верхняя мансардная часть здания была отдана под мастерские художников. С 1908 по 1912 г. в подвале Доходного дома размещалось знаменитое артистическое кабаре «Летучая мышь».
Предложений в аренду в сегменте офисных особняков относительно немного, т.к. в основном их либо арендуют целиком, либо, что чаще, приобретают в собственность. Диапазон арендных ставок для особняков довольно широк – от $360 до $1500 за м2 / год (triple net – без учета операционных расходов и НДС), поскольку арендная ставка сильно зависит от состояния здания (для сравнения средняя ставка аренды в классе A равняется $825, а в классе B – $480).
В профессиональных бизнес-центрах со схожим местоположением арендные ставки на 15-20% выше, чем в особняках (в большинстве случаев, исключения представляют собой объекты с очень дорогой отделкой или уникальным местоположением). Такая разница возникает за счет наличия в бизнес-центре инфраструктуры (столовая для сотрудников, банкомат, химчистка и проч.), профессиональной управляющей компании, в среднем более качественных инженерных коммуникаций (кондиционирование, вентиляция, диспетчеризация систем и т.д.). Однако эксплуатационные расходы в расчете на 1 м2 для арендаторов особняков традиционно выше, чем в бизнес-центрах, поскольку общие расходы не распределяются на большие площади и большое число арендаторов, и пропадает «эффект масштаба».
Таким образом, особняки являются особым сегментом на рынке офисных площадей в силу специфического позиционирования, наличия собственной потребительской аудитории, особенностей планировки и местоположения. Арендаторы и покупатели особняков, как правило, имеют своей целью подчеркнуть свой статус, иметь обособленный офис, а также зачастую рассматривают такие объекты как инвестиционные.
Knight Frank
Фото: www.allmoscowoffices.ru
