Уход офисов из центра столицы вызван, как ни странно, не только запретом властей на офисное строительство в ЦАО. Просто выбирая между офисом без парковки в вечно загруженном центре и современным бизнес-парком на периферии, предприниматели все чаще склоняются ко второму варианту...
Доминирующей тенденцией в офисном строительстве стало сокращение доступных площадей в центральных районах столицы. Офисные площади здесь «нарезаны» так, что крупным компаниям приходится выбирать между маленьким, но репрезентативно расположенным офисом, и вместительным бизнес-центром ближе к окраинам города. Еще одна проблема, вынуждающая компании искать себе офисы дальше от центра – транспортная. Наличие удобного подъезда есть далеко не у каждого центрального района, а в некоторых местах транспортные потоки настолько затруднены, что вызывают серьезные проблемы с оперативным перемещением по городу. Также центральные офисные площади скудно обеспечены парковочными местами. В свете всего перечисленного, запрет московского правительства на новое строительство в ЦАО был воспринят девелоперами как неизбежный знак времени – центр плотно застроен, его вместительность достигла своих пределов.
Процесс децентрализации идет в столице уже несколько лет, что отмечают почти все игроки рынка коммерческой недвижимости. Вместе с этим, по результатам исследования рынка новых и реконструированных бизнес-центров Москвы и Подмосковья, проведенного аналитическим центром www.irn.ru, в 2007 году за чертой МКАД появилось около 15 крупных объектов офисной недвижимости.
Сегодня намечается стойкая тенденция к освоению крупным и средним бизнесом окраин, территорий за МКАД и даже городов-спутников столицы. Скорее всего, в недалеком будущем ЦАО станет престижной зоной для размещения статусных подразделений фирм (руководство, представительства).
Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, сошлись во мнении, что наиболее интересными направлениями для девелопмента офисных комплексов в районе МКАД являются север, северо-запад, юго-запад и запад. По данным направлениям офисные проекты реализуются наиболее интенсивно. Например, компания «Вимм-Биль-Данн» заканчивает строительство офисного комплекса «Резиденция» на Рублево-Успенском шоссе, компания «Полишелк» приступила к конструкции бизнес-парка «Новая Рига», компания ОСК уже ведет строительство 4 офисных зданий в Мякининской пойме, RIGroup заявила о возведении офисной башни в Мякининской пойме, компания «Крокус» — о строительстве целого комплекса небоскребов в Мякининской пойме, площадь которых будет доходить до 1 млн кв. м.
А по словам генерального директора «Nayada-Москва» Сергея Дудкина, юг и юго-восток, где исторически размещается промышленный комплекс московского региона, проигрывают по такому параметру, как экология. Кроме того, нерешенность транспортных проблем на этих направлениях позволяет предположить, что площадки в этих районах будут менее интересны девелоперам.
Однако у офисов на окраинах есть и минусы. «Офисное строительство у МКАД или за его пределами может быть уязвимым, поскольку большинство офисных арендаторов предпочитают находиться внутри или в пределах ТТК в шаговой доступности от какой-либо станции метро. Кроме неудобного подъезда, другим основным недостатком офисных центров или бизнес-парков за МКАДом является отсутствие “полноценной” городской инфраструктуры — кафе, рестораны, театры, магазины и т.д.», — отметил руководитель отдела офисной недвижимости Praedium Юрий Юдаков.
Сейчас в Москве строится сразу несколько многофункциональных комплексов — одновременно и офисных, и жилых. Три из них находятся на территории делового центра «Москва-Сити»: скоро будет достроена башня «Федерация», ее догоняет комплекс «Город столиц», заложен небоскреб «Империя». В каждом из этих высотных зданий над офисными этажами расположены квартиры. Офисы, как правило, сдают целыми этажами крупным компаниям, квартиры продаются в розницу. Площадь квартир здесь не меньше 100 кв. м, все они продаются со свободной планировкой, и покупатели жилья на верхних этажах вправе рассчитывать на прекрасные городские виды.
Понятно, что близость квартиры к офису, прежде всего, сокращает время, которое человек тратит на дорогу на работу и обратно. Немецкий архитектор Юрген Виллен, спроектировавший несколько офисно-жилых комплексов за рубежом и в России (ему, в частности, принадлежит проект «Раздоры Сити», который в скором времени должен быть реализован на Рублево-Успенском шоссе), называет подобные структуры «городом коротких путей». Как объяснил Виллен «Пятнице», очень важно, что подобные комплексы не только имеют обычный набор опций элитной недвижимости (охрана, обширная торговая и сервисная инфраструктуры), но и «живут круглосуточно, люди не покидают их ни днем, ни ночью».
Впрочем, офисно-жилые комплексы явно появятся не только в столице, но и в Подмосковье. И, вероятно, в зданиях «Химки Гейт» и «Химки Сити» (проекты пока в стадии разработки) квартиры окажутся сильно дешевле, чем на Тверской. То есть возможность испытать на себе достоинства и недостатки «жизни на работе» появится у гораздо более широкого круга людей, пишет газета «Ведомости».
«Многофункциональные проекты надежны, — считает коммерческий директор компании “Росевродевелопмент” Наталья Коротаева. — Они позволяют девелоперу диверсифицировать риски. Кроме того, в правильно спланированных многофункциональных комплексах возникает синергетический эффект от сочетания разных типов недвижимости, они начинают работать друг на друга. К примеру, когда в составе проекта есть торговый центр и офисная составляющая, сотрудники и посетители офисного центра могут составлять достаточно ощутимую часть аудитории торгового центра. Еще один момент: ставка для торговли на первых этажах, как правило, гораздо больше, чем для арендаторов офисов, таким образом, выгоднее создать своего рода mixed-use: на первые этажи посадить торговлю, а выше — офисы».
По мнению руководителя отдела инвестиционного анализа и организации финансирования компании GVA Sawyer Софьи Давоян, доля многофункциональных проектов среди наиболее привлекательных инвестиционных объектов будет увеличиваться. И производной от данной тенденции можно считать интерес иностранных инвесторов к данному классу объектов недвижимости, отмечает «Время новостей».
Фото: sxc.hu
