Дефицит офисных площадей в крупных городах Украины позволяет владельцам бизнес-центров повышать арендные ставки. Если на рынок офисной недвижимости продолжат выходить иностранные игроки, через два-три года ситуация изменится
Картонные ящики с канцелярскими принадлежностями, папки с финансовой отчетностью, мониторы и системные блоки, обмотанные бумагой, стулья, «помеченные» визитными карточками сотрудников, чтобы не дай бог не перепутать, где чей, — привычная картина для многих столичных компаний. Их бизнес растет настолько быстро, что через несколько лет работы приходится подыскивать себе новый офис. Поиски порой затягиваются на месяцы, ведь найти свободные площади в Киеве очень сложно. Их дефицит — не последний аргумент в пользу строительства собственных офисных зданий. В ожидании завершения строительных работ некоторые компании соглашаются даже на аренду старых, неприспособленных зданий на окраине города.
Девелоперы явно не поспевают за спросом. В ноябре-декабре этого года они откроют только два офисных здания: вторую очередь бизнес-центра (БЦ) «Леонардо» и бизнес-центр «Реноме», общая площадь которых немногим более 45 тыс. кв. м. Этого слишком мало, чтобы удовлетворить существующие потребности. Дефицит новых офисов позволяет владельцам бизнес-центров уверенно смотреть в будущее и поднимать и без того высокие арендные ставки (в бизнес-центрах класса А они превышают 50 долларов за квадратный метр в месяц, не считая налогов).
По мнению руководителя направления недвижимости компании Concorde Development Владимира Кочеткова-Сукача, аренда офисных помещений в Киеве — дорогое удовольствие не только для малого, но и для крупного бизнеса. Скорее всего, высокая стоимость аренды сыграла не последнюю роль в решении отечественного производителя пива — компании «Сармат» — вернуться обратно в регион после переноса весной этого года главного офиса из Донецка в столицу.
Опять не уложились
Всего в столице 102 бизнес-центра различных классов общей арендной площадью 879 тыс. кв. м. Все они почти полностью заполнены. «В Киеве на тысячу жителей приходится около двухсот квадратных метров современных офисных помещений, то есть вчетверо меньше, чем в Москве, и почти в десять раз меньше, чем в Праге и Варшаве. Это говорит о том, что украинский рынок бизнес-недвижимости находится на начальном этапе формирования», — считает директор департамента стратегического развития и маркетинга компании «XXI Век» Максим Белоус. По оценкам компании Real Estate Solutions, потенциальная потребность в помещениях высокого класса колеблется от полутора до четырех миллионов квадратных метров. И спрос постоянно увеличивается.
В 2007-м девелоперы собирались немного сократить разрыв между спросом и предложением, построив 24 бизнес-центра (более 250 тыс. кв. м). Однако в первом полугодии открылись лишь центры «Парус» (45 тыс. кв. м) и «Айсберг» (25 тыс. кв. м). Нет никакой гарантии, что к заявленным срокам будут сданы вторые очереди «Леонардо» и «Реноме».
Причины затягивания строительства офисов те же, что и в предыдущие годы: недостаточное финансирование проектов и бюрократия, из-за которой необходимая строительная документация оформляется месяцами. Однако это только часть комплексной проблемы. Медлительность застройщиков в возведении офисов также объясняется отсутствием на рынке квалифицированных специалистов. «До недавнего времени инвесторы и девелоперы уделяли основное внимание жилой и торговой недвижимости. Эти проекты требуют меньших инвестиций, они более рентабельны и быстрее окупаются. Поэтому у нас мало специалистов в офисном сегменте, — говорит аналитик компании DEOL Partners Александр Романишин. — Кроме того, у нас не так много хороших застройщиков, архитекторов и инженеров и совсем нет профессиональных проектных менеджеров, то есть людей, которые умеют координировать всю работу, чтобы сдавать заявленные проекты в срок.»
Замедляет развитие офисного рынка и нестабильная политическая ситуация. Полтора года назад (после избрания мэром Киева Леонида Черновецкого) на рынке недвижимости под лозунгами борьбы с коррупцией поменялись правила игры, из-за чего строительство многих объектов остановилось на два-пять месяцев — это автоматически увеличило сроки их сдачи в эксплуатацию. Теперь все ждут, не изменится ли власть после выборов. «Не хочется повторно платить за разрешения на строительство и освоение своих площадок. Сначала заплатили при Александре Омельченко, власть поменялась — начался пересмотр землеотводов и всех разрешительных документов, пришлось платить снова. Кредиты на строительство берутся в банке, а дань чиновникам в финансовой отчетности не покажешь», — объясняет свое решение перенести начало строительных работ на более поздний срок один из столичных девелоперов. Иностранные инвесторы тоже заняли выжидательную позицию, решив посмотреть, с какой политической силой придется работать после выборов. Поэтому в следующем году на рынок выйдет гораздо меньше офисных площадей, чем ожидалось. В итоге неудовлетворенный спрос в сфере офисной недвижимости сохранится еще надолго.
Замкнутый круг
Если в Киеве офисные центры хоть с опозданием, но все-таки строятся, то в регионах дела с этим обстоят гораздо хуже. По словам экспертов, развитие регионального офисного рынка отстает от столичного минимум на пять лет: построенные там качественные объекты можно пересчитать по пальцам. К примеру, в Днепропетровске недавно сданы в эксплуатацию бизнес-центр «Призма» и офисные помещения в торговом центре «Мост», в Харькове в прошлом году открылись БЦ «Инвест-Маркет» и «Аристократ». Единичные качественные проекты появились в Донецке (БЦ «Донецк-Сити») и Одессе (БЦ «Морской»). Однако в основном это офисы классов В и С. Центры класса А, соответствующие международным стандартам, в регионах пока не строятся. Это объясняется тем, что главных потребителей площадей такого класса — крупных отечественных и иностранных компаний — там гораздо меньше, чем в столице.
Локальные компании-арендаторы предпочитают размещаться в реконструированных под офисы зданиях в центральной части города, где арендные ставки составляют 10–15 долларов за квадратный метр в месяц. Многие компании также выполняют девелоперские функции: выкупают в центре города старые дома в один-три этажа, реконструируют их и открывают не только собственные офисы, но и сдают площади в аренду отделениям банков, юридическим конторам, аптекам и агентствам недвижимости. Владельцы новых офисов класса В берут на себя обслуживание (охрану, предоставление парковочных мест, уборку и пр.), тем не менее платить от 22 до 50 долларов за квадрат местные арендаторы пока не готовы. Развитие офисной недвижимости в крупных городах страны также тормозит отсутствие удобных транспортных развязок и хороших дорог. Кроме того, в них попросту нет свободных земельных площадок под строительство бизнес-центров, поэтому единичные проекты офисных зданий реализуются не в центральной части городов. Так, во Львове в январе следующего года откроется бизнес-центр класса В+ «Оптима-Плаза», который расположен рядом с международными трассами (Львов—Краков—Варшава, Львов—Чоп—Будапешт, Львов—Киев—Москва). Это первый в городе крупный офисный центр, построенный с нуля — остальные в основном расположены в реконструированных зданиях.
Неестественный отбор
Дефицит бизнес-центров позволяет их владельцам чувствовать себя хозяевами положения: повышать арендные ставки и манипулировать условиями аренды. За первые шесть месяцев этого года аренда в киевских офисных центрах поднялась более чем на 20%, а в регионах — на 5–10% процентов (в зависимости от города). Бизнесу приходится безоговорочно принимать эти условия. Причем, соглашаясь на официально заявленные владельцем ставки, арендатор не подозревает, что, заехав в новый офис, будет вынужден платить гораздо больше. По словам представителей компании «Траектория», декларируемые цены аренды действительны лишь для якорных арендаторов и известных компаний, присутствие которых повышает престижность офисного центра. Для всех остальных к ставке аренды тут же прибавляется налог на добавленную стоимость, а также коммунальные и эксплуатационные расходы (сигнализация, парковка, охрана, уборка помещений, пользование лифтом и пр.), которые составляют 5–7 долларов за квадратный метр. В итоге аренда офиса обходится недешево, но когда выбора нет, компании покорно соглашаются на дополнительные расходы.
В обиходе владельцев бизнес-центров есть и такое понятие, как «однородность арендаторов». То есть если основной арендатор офисного комплекса — отделение банка, занимающее площадь от тысячи квадратных метров, то присутствие страховой компании, нотариальной конторы, агентства недвижимости в этом центре вполне логично. «Иногда существуют устные договоренности управляющих компаний бизнес-центров с их якорными арендаторами относительно монопольного права последних присутствовать в этом БЦ», — утверждает начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Траектория» Валентин Вечерский.
Зачастую владельцы офисных центров стремятся сдать в аренду одному клиенту целый этаж, а это от тысячи квадратных метров и более. «Но компаниям средней величины достаточно и двухсот квадратов офисных площадей. Поэтому владельцы бизнес-центров почти всегда им отказывают, ведь арендодателю проще иметь дело с одним клиентом», — рассказывает директор по маркетингу компании Aurora Development Надежда Шевченко. В результате спрос на небольшие офисы в профессиональных бизнес-центрах остается неудовлетворенным.
Но не только низкое предложение влияет на повышение арендных ставок. Ежегодно они поднимаются и из-за инфляции, поправки на которую часто входят в условия договоров аренды. На стоимости аренды в качественных бизнес-центрах столицы сказывается и растущий спрос со стороны иностранных компаний, для которых Киев, в отличие от других городов Украины, остается инвестиционно привлекательным.
Нужно поторопиться
В странах Западной Европы, где спрос и предложение офисных помещений сбалансированы, собственникам БЦ приходится считаться с арендаторами и подстраиваться под них, предлагая такие ставки, которые предполагают минимально возможные уровни доходности. Для наших арендодателей такие времена наступят нескоро. Рост арендных ставок на столичном офисном рынке прекратится года через два-три, да и то если будет построена хотя бы часть из заявленных девелоперами 130 новых офисных центров (общей площадью 2,7 млн кв. м).
Пока эксперты допускают, что уже до конца года средний уровень арендной платы в новых офисных центрах класса А может подняться от 20 до 50% за квадратный метр. На это во многом повлияет открытие второй очереди БЦ «Леонардо», в котором средние арендные ставки сейчас задекларированы на уровне ста долларов за квадрат, то есть самые высокие по рынку. «Когда наша компания вышла с первой очередью проекта ”Леонардо”, мы сделали арендные ставки самыми высокими на рынке. Остальные игроки в ответ тоже подняли цены в своих бизнес-центрах. У арендаторов не осталось иного выхода, кроме как принять новые условия, несмотря на то что во многих центрах стоимость аренды не соответствует качеству офисов, — считает директор по маркетингу компании DEOL Partners Марина Рымаренко. — Офисный центр — это та же гостиница для компаний, где они долгосрочно проживают. Поэтому арендатор должен прийти на всё готовое и не заботиться об уборке помещений или исправности техники.»
Однако на практике все происходит совершенно иначе: постоянно ломаются лифты и кондиционеры, потому что управляющая компания не проводит плановую проверку. К примеру, в одном из киевских БЦ класса А протекает крыша. Компания, которая имела неосторожность снять помещение на последнем этаже, серьезно пострадала: компьютеры, сигнализация и видеокамеры были залиты водой, но компенсировать ущерб владелец офисного центра не собирается.
В западноевропейских странах одним из показателей уровня бизнес-центра считается состояние санузлов. Важна не только торговая марка сантехники, но и то, как обслуживаются туалеты. В санузлах киевских БЦ классов А и В зачастую можно натолкнуться на швабры и ведра (для хозяйственного инвентаря должно иметься специальное подсобное помещение), в них отсутствуют бумажные полотенца. О таких мелочах, на Западе считающихся атрибутом современного офиса, владельцы отечественных бизнес-центров даже не задумываются. Главным для них остается подписание договоров и сбор арендной платы.
Растущий интерес
Изменить ситуацию на столичном рынке могут иностранные девелоперы, которых высокие политические и экономические риски в стране настораживают, но не отпугивают. Тем более что коммерческие проекты у нас быстро окупаются. По данным девелоперов, норма доходности столичных БЦ составляет 20–30% годовых (окупаемость четыре-пять лет). В то же время рентабельность бизнес-центров в Западной Европе — всего семь-восемь процентов, а срок окупаемости — десять лет и более. Однако чтобы получить под строительство земельный участок (находящийся в собственности государства), компании с иностранным капиталом нужно разрешение Кабинета министров, согласованное с Верховной Радой (таковы ограничения Земельного кодекса). Поэтому западные инвесторы предпочитают приобретать уже готовые проекты. Так, в прошлом году ирландская компания Quinn Group купила киевский бизнес-центр «Леонардо». В апреле этого года Sparkassen Immobilien (дочерняя компания австрийского Erste Bank) зарегистрировала в Украине фирму Austria Real Invest, которая займется покупкой объектов офисной, жилой и логистической недвижимости. Планируется, что ежегодный объем инвестиций компании в нашу страну составит 400–500 млн евро, при этом австрийцев интересуют не только рынки Киева, но и Одессы, Днепропетровска, Донецка и Львова.
Вместе с тем некоторые иностранцы готовы строить с нуля, привлекая к участию в проекте местных инвесторов, которые возьмут на себя приобретение земельного участка и оформление всех необходимых для строительства документов. По такому принципу собирается работать компания Seven Hills, которая хочет построить офисный центр на Подоле. Средства в коммерческую и жилую недвижимость намерен вложить инвестфонд Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC — посредством IPO на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи ему удалось привлечь 208 млн долларов. Российская компания Mirax Group уже строит в Киеве многофункциональный комплекс «Миракс-Плаза», в котором одной из главных составляющих станет офисный центр класса А. Московская группа компаний «ДОН-Строй» собирается заняться возведением коммерческой и жилой недвижимости в столице и других городах с населением более 700 тыс. человек. Число желающих с каждым месяцем увеличивается. Причем нашей коммерческой недвижимостью интересуются не только застройщики, но и банки. Западные финучреждения идут в Украину со своими девелоперскими компаниями (например, родственная акционерам «Райффайзен Банка Аваль» фирма Raiffeisen evolution project development GmbH является одним из инвесторов киевской гостиницы Radisson SAS). В банковском бизнесе коммерческая недвижимость считается классической отраслью для проектного финансирования.
Если на наш рынок массово выйдут иностранные игроки, способные не только осваивать отдельные проекты, но и строить целые бизнес-парки на месте простаивающих промышленных предприятий или на окраинах города, конкуренция ужесточится. Собственникам офисных центров придется бороться за арендаторов, предлагая им конкурентные ставки, выгодные условия аренды и высокое качество обслуживания.
Фото: Александр Кадников
