До кризиса на рынке офисной недвижимости наблюдалось бурное развитие и быстрый рост ставок, и с началом рецессии аналитики зачастую отказывались верить, что нынешнее падение — всерьез и надолго. В конце 2008-го многие полагали, что спустя три-четыре квартала начнется восстановление. Однако реалии оказались гораздо жестче.
Несбывшиеся прогнозы
С наступлением экономических трудностей обозначились два основных сценария развития столичного рынка коммерческой недвижимости — в частности, офисного. Одни эксперты утверждали, что рецессия станет затяжной и коснется всех без исключения. Сторонники идеи быстрого восстановления основывали свои надежды на увеличении стоимости нефти. Мол, тогда деловая активность вырастет, компании начнут расширять площади, поэтому ставки аренды пойдут вверх. «Уровень цен на нефть во втором полугодии 2009-го заметно превзошел январский, но оживление экономики не стало значительным, — комментирует Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. — Что до офисного рынка, то, во-первых, даже сильные позитивные импульсы доходят до него с отставанием, а во-вторых, серьезный объем вакантных площадей будет препятствовать возвращению к росту еще какое-то время».
А Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland, считает, что главный прогноз оптимистов – относительно повышения активности – сбылся: «Интерес потенциальных арендаторов и количество сделок к концу 2009 года значительно увеличились. Высокая активность на рынке аренды офисов обусловлена соответствием новых ставок ожиданиям клиентов, реакцией отложенного в I-II кварталах спроса и общим воодушевлением из-за сообщений о прохождении дна». На волне роста спроса собственники ряда объектов подняли цены аренды, подтверждает Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International. Однако это были единичные случаи, которые не стоит рассматривать как тенденцию. Также не сбылись прогнозы о восстановлении спроса на дорогие помещения и об увеличении потребности компаний в площадях.
Под занавес
Основные тенденции второй половины 2009 года, сформулировал Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. Во-первых, ситуация с кредитованием остается сложной, что по-прежнему вынуждает девелоперов переносить сроки ввода, замораживать либо изменять проекты с офисной составляющей. Во-вторых, спрос на аренду и покупку площадей по-прежнему снижен и изменен по структуре относительно докризисных показателей. В-третьих, продолжается пересмотр условий существующих договоров по инициативе съемщиков (re-negotiations), а также оптимизация расходов на аренду. Наконец, торг при заключении новых договоров стал общепринятой практикой – дисконт может составлять 15-30%, причем оценить средний уровень поправки на торг практически невозможно: собственники занимают позицию определения коммерческих условий «под конкретного арендатора».
«Интерес съемщиков стал более конкретен и, главное, перерос в сделки», — констатирует Д. Евсеев. О. Павлик считает, что оживление обусловлено двумя факторами. Во-первых, большинство сделок заключается с целью переезда в офисы, аналогичные по размеру, но снимаемые на более выгодных условиях. Во-вторых, сокращение занимаемых площадей стимулирует перезаключение договора аренды. Таким образом, несмотря на увеличение числа сделок, объем поглощения офисов остается низким, а освобождающиеся площади снова выходят на рынок. Доля субаренды в III квартале, продолжает О. Павлик, снизилась вдвое и составила не более 7-10%. Ставки в конце 2009-го не претерпели существенных изменений. Фактически, по данным Praedium ONCOR International, снижение составило около 1%. Однако произошла коррекция договоров аренды за счет предоставления собственником более выгодных условий.
Роста не предвидится
По данным Praedium, основной тенденцией на рынке коммерческой недвижимости в IV квартале 2009 года стала стабилизация стоимости найма и цен продажи. О. Павлик предполагает, что в первом полугодии 2010-го ставки сохранятся прежним, положительная динамика возможна только во второй половине года. Дальнейшая коррекция во многом будет зависеть от цен на нефть, ситуации в банковской сфере, общеэкономической ситуации в России и в мире. «Мы не прогнозируем существенного колебания стоимости аренды в начале года, — говорит О. Ясько. — Возможны предложения с дисконтами по вводимым в эксплуатацию объектам». К. Ковалев предсказывает постепенный рост деловой активности в случае сохранения стабильной экономической ситуации: «Ожидать увеличения ставок аренды и цен продажи можно не ранее второй половины года — если поглощение пойдет высокими темпами и доля вакантных объектов уменьшится. Тенденция пересмотра офисных проектов останется актуальной. Спрос постепенно начнет восстанавливаться, но темпы поглощения по-прежнему будут ниже докризисных. Объем ввода новых площадей не превысит 1 млн кв. м». По мнению Ирины Флоровой, руководителя аналитического направления CB Richard Ellis, 86% свободных помещений в 2010 году потребуют внутренней отделки, а вторичка будет в основном относиться к классу В: «Подобная структура вакантных площадей не сможет способствовать росту ставок. Хотя доля незанятых объектов снизится с 18% в конце 2009 года до 14% в среднем в 2010-м, низкая ликвидность помещений из-за необходимости инвестиций в отделку продолжит удерживать средние ставки на уровне 2009 года».
В конструктивном ключе
Д. Евсеев ожидает еще большей активизации рынка — на 2010-й многие компании запланировали переезд. Однако зажгутся ли окна пустующих комплексов? О. Павлик считает, что во втором полугодии в связи с невысокими темпами ввода объектов и ростом активности съемщиков соотношение спроса и предложения начнет смещаться в сторону преобладания спроса, то есть вакантных площадей станет меньше. «Пока в бизнес-центрах класса А и B свободно около 20%. Основываясь на текущем спросе и динамике заселения, можно говорить, что такой объем не будет поглощен в ближайшие полгода, поэтому ждать увеличения ставок в данный период не стоит», — полагает эксперт. По его мнению, в этом году будет как никогда работать принцип «деньги к деньгам»: собственники востребованных центров, станут поднимать ставки пропорционально повышению спроса (правда, на средние показатели эти колебания не повлияют). А владельцам пустующих зданий придется идти на еще большие уступки — как по ценам, так и по условиям найма. Спрос и интерес к аренде будут более индивидуализированы. Рынок арендатора сохранится, клиент сможет выбирать выгодные ставки, повышение класса здания за те же деньги, нужное местоположение. По этой причине с рынка уйдут любители, он станет более профессиональным и отзывчивым к спросу.
Фото: commercialrealty.ru
