Подведены итоги первого полугодия на рынке офисной недвижимости Москвы. Главное достижение этого периода - возвращение иностранных инвесторов.
Аналитики компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости - подвели итоги 1 полугодия 2011 года по рынку офисной недвижимости Москвы. Возврат иностранных инвесторов в число крупных игроков стал едва ли не главным достижением рынка за этот период. В арендной политике сохраняется баланс сил собственника и арендатора.
Спрос
В 1 полугодии 2011 года на российский рынок вернулись иностранные игроки в качестве реальных покупателей. Это говорит о том, что консервативные и осторожные западные инвесторы с оптимизмом смотрят на рынок офисной недвижимости России, снова готовы вкладывать свои средства, и уже в ближайшее время их интерес воплотится в реальных сделках.
"Сегодня на продажу выставлены три объекта, приобрести которые готовы зарубежные компании, - рассказывает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. - Это бизнес-центры Ducat Place 3, "Белая площадь" и "Гоголевский бульвар, 11". Каждый из них максимально соответствует высоким требованиям иностранных покупателей: пул первоклассных арендаторов, долгосрочные договоры аренды, профессиональное управление, западные компании в составе собственников. Ставки капитализации по этим объектам, которые ощутимо ниже рыночных, не смущают инвесторов. Так, например, ставка капитализации БЦ "Гоголевский бульвар, 11" в размере 7,5% близится к докризисному значению".
Российские интересанты пока не готовы приобретать объекты с низкой доходностью. В их поле зрения - бизнес-центры с минимальной капитализацией 9-10% (для А класса). Отечественные инвесторы способны оперативно принимать решения, когда собственник хочет быстро продать объект по привлекательной цене, здесь иностранцы им не конкуренты. Конкуренцию зарубежные инвесторы могут составить лишь в том случае, если объект продается "по рынку", либо несколько выше рынка, но при этом обладает рядом неоспоримых и важных для иностранцев преимуществ.
В целом на рынке купли-продажи спросом пользуются:
- офисные центры класса А и В в качестве арендного бизнеса,
- объекты, не заполненные арендаторами, для размещения своих собственных структур,
- промышленные площадки, пригодные для редевелопмента.
Наибольший интерес для девелоперов представляют промзоны, расположенные в центре, либо на западе, северо-западе и юго-западе города. Стабильно высокий спрос отмечается на особняки с территорией в ЦАО. В меньшей степени покупателей интересуют промышленные площадки и бизнес-центры, расположенные на восточном и юго-восточном направлениях. Объекты здесь не пользуются большим спросом, их доходность, как правило, невелика.
Спрос на аренду помещений в 1 полугодии вырос на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди арендаторов наиболее активны российские компании и банки. Причем кредитные организации рассматривают помещения как для головных офисов, так и для развития своей сети, что происходит даже несмотря на массовое объединение банков.
Помещения в состоянии shell&core по-прежнему не пользуются большим спросом у арендаторов. Потенциальные клиенты долго принимают решения даже по тем объектам, которые почти полностью сданы, и не всегда готовы занять такой офис. Это связано с тем, что пока еще можно найти неплохие готовые офисы.
"В арендной политике существенных изменений не произошло, - говорит Максим Жуликов. - Рынок по-прежнему ничей: ни собственника, ни арендатора, что отчасти связано с началом неактивного летнего периода. Хотя условия для арендаторов постепенно ужесточаются, но не по всем классам помещений. Особенно ощутимо это в ЦАО в бизнес-центрах класса А и в сегменте готовых офисов до 300 кв.м. в БЦ. Сокращаются арендные каникулы, индексируются арендные ставки на 5-10% с учетом инфляции и т.д.".
Предложение
В первом полугодии объем нового предложения увеличился более чем на 250 тыс. кв.м. "Темпы строительства в целом можно охарактеризовать как вялотекущее достраивание ранее заявленных объектов, - комментирует Максим Жуликов. Девелоперы не торопятся начинать строительство других проектов, у них все еще нет четкого понимания новых правил работы в городе".
Предложение на рынке купли-продажи готовых офисов характеризуется нарастающим дефицитом качественных объектов, расположенных в пределах ТТК, со ставкой доходности 10-12%. В основном, выставленные на продажу объекты обладают рядом существенных недостатков - таких как неудачное месторасположение, плохое состояние и т.д. Инвестиционная привлекательность таких объектов сомнительна, и инвесторы готовы приобретать такие объекты, исходя из текущей ставки доходности свыше 15%, что их не устраивает.
Также аналитики компании отмечают отсутствие на рынке предложения особняков с территорией в центре города. В этом сегменте цена квадратного метра перешагнула порог в $10 тыс. Бывает, что собственники запрашивают цену и в $15-20 тыс. за кв. м., но за такие деньги сделки пока не совершаются.
"В сегменте аренды офисных помещений с отделкой постепенно нарастает дефицит предложения, но он не носит критический характер. У арендаторов пока есть время занять неплохой офис, ощутимый дефицит появится ближе к концу года", - считает Максим Жуликов. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечен в бизнес-центрах класса А и В, расположенных в пределах Садового кольца, и в среднем составляет 3,5%.
Цены
Ставки аренды и цены продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 17-22% в зависимости от класса и местоположения объекта. Причины для подорожания не меняются с начала года: это прогнозы о резком сокращении объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов, а также снижение доли вакантных площадей качественных офисов с отделкой.
Арендные ставки на конец 1 полугодия 2011 года, $ за кв.м. в год (без НДС и стоимости эксплуатационных расходов) составили:
1. в Бизнес-центрах (в пределах ТТК)
Класс А - 700-1300
Класс В+ -600-950
Класс B- -420-650
2. в Особняках:
В пределах Садового кольца - 600-1000
От Садового кольца до ТТК - 500-850
Цены продаж на конец 1 полугодия 2011 года, $ за кв.м. составили:
1. в Бизнес-центрах
Класс А - 4000-10000
Класс В - 2500-7000
2. в Особняках:
В пределах Садового кольца - 5000-11000
От Садового кольца до ТТК - 3000-7000
"Возвращение иностранных инвесторов на рынок недвижимости свидетельствует об улучшении бизнес-климата в стране, - резюмирует Максим Жуликов. - Однако к докризисным показателям рынок офисной недвижимости выйдет лишь к 2012-2013 годам. На рост рыночной активности влияет ряд причин политического, экономического и административного характера. Предстоящие думские и президентские выборы определят вектор развития экономики в целом, а запретительная политика московских властей еще долго будет сдерживать поступательное развитие рынка офисов. Что касается краткосрочной перспективы, то в летний период мы ожидаем традиционное затишье, в результате которого рынок столкнется с некой ценовой стагнацией. Но уже осенью ставки и цены опять пойдут вверх. С началом периода высокой деловой активности переход к рынку арендодателя станет очевидным и необратимым".
Фото: Photostogo.com/Russian Look
