Об этом задумывается, пожалуй, каждый арендатор при поиске нового офисного помещения. С одной стороны, офис «под ключ» готов встречать «новоселов» хоть завтра, с другой стороны, офис «shell&core» предоставляет возможность сэкономить деньги на арендной плате. Что же выбрать?
Офис «под ключ»
Сегодня на столичном рынке офисной недвижимости в зависимости от местоположения и арендной политики собственника объекта можно арендовать помещение класса «А» по ставкам $650-1200 за кв.м/год, класса «В+» – $500-650 за кв.м/год, «B-» - $300-500 за кв.м/год без учета НДС и операционных расходов.
Операционные расходы составляют $100-140 за кв.м/год; $70-120 за кв.м/год; $70-110 за кв.м/год соответственно.
Получается, что офис, готовый к въезду, в зависимости от класса обойдется арендатору от $570 до $1 340 за кв.м/год. При этом мы не учитываем стоимость переезда.
Офис «shell&core»
Напомним, в помещениях формата «shell&core», как правило, присутствуют: бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция), отопление. В зависимости от класса здания степень готовности помещения «под отделку» обычно отличается. Например, в «А» классе можно практически сразу приступать к финишной отделке, а в помещениях класса «B-» может потребоваться дополнительное выравнивание стен или пола.
На сегодняшний день стоимость ремонта офиса класса А составляет в районе $1000 за кв.м, класса В – от $400 (без излишеств) до $800 за кв.м.
Несомненными плюсами при аренде помещений под отделку является: возможность создать максимально эффективную планировку, выдержать офис в своих корпоративных цветах, сэкономить в долгосрочной перспективе на арендной плате, спланировать переезд заранее и внедрить сложные системы безопасности или контроля за персоналом.
В процессе переговоров арендатор с собственником здания могут выбрать наиболее приемлемый для обоих способ проведения отделочных работ:
- Владелец объекта выполняет ремонт за свой счет и своими силами под клиента. Этот вариант наиболее привлекателен для арендатора, т.к. он получает помещение нужной планировки и дизайна без каких-либо затрат на него.
- Собственник здания выполняет базовую отделку по периметру помещения. А затраты на возведение внутренних перегородок, разводку электричества и СКС по рабочим местам оплачивает арендатор.
Первая и вторая схемы «shell&core» применяются в тех случаях, когда собственники не стеснены в средствах и нацелены на скорейшую реализацию своего объекта.
- Клиент ремонтирует помещение своими силами и за свой счёт, а собственник выплачивает ему компенсацию и предоставляет арендные каникулы. Как правило, каникулы составляют от 2 до 6 месяцев, а компенсация 40-60% от предполагаемых затрат арендатора на ремонт (200-300 долларов на 1 кв.м. арендуемой площади). Сумма компенсации обычно уменьшает ежемесячные арендные платежи арендатора на первый год аренды. Например, такую схему «shell&core» предлагают большинство собственников ММДЦ «Москва-Сити», которые не хотят вкладывать дополнительные деньги в свои небольшие инвестпроекты.
- Собственник здания проводит стандартные отделочные работы своими силами, но за счёт арендатора. При этом арендная ставка на первый год снижается на сумму вложений, плюс клиенту предоставляются арендные каникулы. Сумма стандартного ремонта изначально рассчитана до копейки. Если арендатор желает изменить какой-нибудь элемент декора, стоимость работ корректируется. По такой схеме «shell&core» сдавались помещения в БЦ «Omega Plaza».
В целом, учитывая предоставленные компенсации и арендные каникулы, арендовать помещения «shell&core» в перспективе 5 лет получается на 20-30% дешевле готовых вариантов. Например, в Башне Федерации готовый блок можно снять за $1400 за кв.м в год, а помещение «shell&core» будет стоить порядка $1000 за кв.м в год.
Кому выгодно арендовать «shell&core» и при каких условиях?
Несмотря на все явные плюсы аренды офиса под отделку, сегодня немногие компании готовы снимать помещение «shell&core». Во-первых, как правило, большинство организаций не имеют возможности вынуть такие деньги из оборота. Например, если крупная компания снимает 9 тыс. кв.м, ей придется потратить на ремонт $9 млн., что сопоставимо c годовой арендной платой. Во-вторых, их пугает долгосрочность окупаемости.
Однако многолетний опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, позволяет нам выделить три группы компаний, которым выгодно арендовать помещения «под отделку»:
- организации, имеющие свободные деньги. Если инвестиции в отделку окупятся быстро, компания может серьезно выиграть на арендных ставках в долгосрочной перспективе;
- компании, которые запланировали переезд за полгода или год до его фактической даты и сверстали под него бюджет. Например, крупные иностранные компании или российские корпорации;
- компании, которым нужен индивидуальный дизайн, специфическая планировка или технические изыски, которые дешевле всего внедрять именно в состоянии «shell&core». Например, архитектурным бюро, дизайнерским студиям, IT компаниям и т.д.
Вкладывать деньги в отделку выгодно, если:
1) Общая тенденция роста цен на рынке недвижимости;
2) Долгосрочный договор на 5 и более лет;
3) Годовая индексация арендной ставки не более 12%;
4) Стоимость аренды на 25% и более % ниже, чем в аналогичных готовых помещениях;
5) Надёжный собственник, который достроит в срок и гарантировано получит свидетельство права собственности.
Фото: merx.ua
