Очередное бюджетное послание президента стало сенсацией: стратегия на три года, прогнозы на 10–15 лет, инфляция — 3–4%, независимость от сырьевых цен, безусловное исполнение бюджетных обязательств и т. д. и т. п. Наиболее впечатлительные чиновники назвали послание «десятью заповедями» и «заделом на весь XXI век». Но собственно сенсацией стало короткое замечание о необходимости дополнить Налоговый кодекс главой о налогообложении недвижимости, которая подразумевает исчисление налога от рыночной стоимости объекта.
Это даже не замечание, а напоминание: принципиальное решение было принято еще в 2002 году, а в двух регионах даже успели провести эксперимент. Но мало ли в стране проводится экспериментов? А то президент сказал... Короче, началась паника.
Наука стелить мягко
Впрочем, паника оказалась скоротечной. Чиновники объяснили, что до дела дойдет не раньше 2009 года, а заработает новая норма не раньше 2011-го. Вовсе полегчало после круглого стола «Налогообложение недвижимости организаций» под эгидой Госдумы и Минфина, где по обычаю круглых столов речь шла «обо всем», включая жилую недвижимость. Выяснилось, что в кадастр все еще не внесено до 30% фактически существующих объектов, как жилых, так и нежилых, а уже внесенные удастся оценить не ранее 2014 года. И вообще не понятно, что облагать налогом, а что нет, поскольку пока нет даже закона о государственном кадастре недвижимости. В общем, не завтра. Значит, и беспокоиться не о чем.
А зря... Именно сегодня решается вопрос о том, в каком направлении пойдут разработчики. Пока ясно только то, что в первое время налог на жилую недвижимость для большинства будет минимальным (В. Путин: «Необходимо предусмотреть такую систему вычетов, чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне»). В развитие мысли главы государства руководитель экспертного управления президентской администрации Аркадий Дворкович заверил, что: налоговая нагрузка для 90% граждан не изменится, больше будут платить те, кто имеет дорогую недвижимость, а таких граждан примерно 10%; власти не стремятся получить больше доходов от налога на недвижимость по сравнению с нынешними. Строго говоря, заявление противоречиво: если общая сумма налогов остается неизменной, а 10% платят больше, то 90% должны платить меньше.
Позже выяснилось, что противоречием можно и пренебречь. Выступая в эфире «Эха Москвы», А. Дворкович пояснил, что если сегодня владельцы дорогой квартиры в центре Москвы в среднем платят налог 700 руб. в год, то будут платить 1 тыс. руб. Тут, правда, возникают сомнения насчет анонсированной социальной направленности закона, но эксперт их развеял: «Сегодня главное — унифицировать методику исчисления налога».
Так как же, по каким критериям разработчики закона собираются отделять «агнцев от козлищ» — бедных от богатых? Как будет проведена реформа налогообложения недвижимости? (Очевидно, уже можно назвать происходящее «реформой», хотя у «низов» это слово вызывает агрессивную рефлексию, да и у «верхов» уже не в моде.)
Депутат vs замминистра
Здесь столкнулись два основных варианта реформы. Председатель налогового подкомитета при комитете Госдумы по бюджету и налогам Наталья Бурыкина предлагает ввести налог по специфической ставке, которая хоть и рассчитывается в зависимости от количества квадратных метров, но непременно учитывает тип жилья по нескольким важнейшим критериям. К таковым большинство специалистов относят расположение дома, материал строительства, типовой или индивидуальный проект, наличие и количество машиномест на семью, обустройство придомовой территории, в общем все то, что стало основой существующих систем классификации жилья. Плюс такой важный момент: зарегистрирован ли человек в этой квартире или она — одна из нескольких, находящихся в его собственности. По словам депутата, «это позволит облагать по повышенной ставке владельцев роскошного жилья или собственников более одной квартиры. Вместе с тем не потребует разработки методики массовой оценки».
Увы, заместитель министра финансов РФ Сергей Шаталов, будто не расслышав предложение Натальи Бурыкиной целиком (т. е. с положением об учете типа жилья и прописке), заявил, что считает нецелесообразным вводить налог на недвижимость по специфической ставке. «Это лишь полумеры, а базой для нового налога должна стать не площадь жилья, а его рыночная стоимость. Хотя этот путь и сложнее, предполагает осуществление трудоемких работ по составлению кадастра недвижимости, нужно держаться его <...> Я не думаю, что это правильный подход, потому что надо все-таки идти по тому пути, который нами был обозначен», — заявил С. Шаталов, комментируя предложение депутата. Таким образом, депутат Н. Бурыкина считает, что налог должен исчисляться на основе объективных критериев (местоположение дома, площадь квартиры, высота потолков и т. п.), а Минфин надеется на основе тех же критериев найти некую чудесную формулу расчета рыночной стоимости жилья («массовая оценка»), а уже от нее исчислять налог.
Надо больше строить
Цель нового налога благородна — он будет муниципальным (вместо нынешнего на имущество, идущего в бюджет субъекта, а также местного земельного). Председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский напоминает, что во всем мире налог на недвижимость является основой доходной базы муниципалитетов: «В Нидерландах владелец средней по площади недвижимости уплачивает муниципальному бюджету около Є300–400 в год, или 0,1% стоимости. В США — от 2 до 6%. В Финляндии ежегодный налог — около Є1 за 1 кв. м площади. В Англии ставка налога на недвижимость зависит от ее рыночной цены: так, дом стоимостью до Ј120 тыс. налогом не облагается, а от Ј120 тыс. до Ј250 тыс. — по ставке 1%. Данный налог играет очень важную роль: он позволяет финансировать ремонт и развитие дорожной и инженерной инфраструктуры, а также покрывать другие муниципальные расходы. Но в основном эти деньги идут на благоустройство того района, в котором расположен дом или квартира».
С. Шаталов посетовал, что в ряде СМИ появилась информация, что налог на недвижимость может быть установлен на уровне от 0,5 до 2%. «Такие ставки в принципе невозможны в России», — подчеркнул замминистра, не объяснив, правда, почему (в конце XIX века была). Налог, по его словам, может составить 0,05% стоимости жилья, а налоговый вычет должен быть 20 кв. м на человека. Если учесть то, что трем четвертям населения России 20 кв. м на человека только снятся, то многие муниципалитеты поступлений от нового налога не увидят. Впрочем, разработчики закона заявляют, что именно это побудит их «больше строить». И раздавать по 30 кв. м на человека, чтобы пошел хоть какой-то налог?
Обложили меня, обложили... С чем останутся егеря?
Справедливости ради признаем, идеальных критериев нет. Если в стране можно жилой дом в санитарной зоне реки оформить как «пансионат квартирного типа», а вырубаемый сосновый бор обозвать кустарником, то все остальное — сущая мелочь. Застройщику доступно «не все, но многое». Можно, например, парой изящных штрихов обозначить в проекте значительную часть квартиры как... лоджию. Которая в подходящий момент «легким движением руки» фактически превратится в часть большой квартиры с панорамным окном. Легкий наклон стены (вполне капитальной) — и третий этаж загородного дома превращается в мансарду.
Новый дом? Не смешите! Сносится ширпотреб XIX века, строится ширпотреб XXI-го, все это называется «реконструкцией», а на торце дома прибивается мемориальная доска: «В этом доме Сергей Есенин читал Айседоре Дункан стихотворение «Я хожу по траве...» (А вдруг как раз на старые дома налог будет выше? Эх, знать бы, что в прикупе лежит.)
Серийный проект, индивидуальный... Какие условности! Два одинаковых (даже не совсем одинаковых) дома — это уже серия. Мы давно научились говорить на эзоповом языке, он наш родной: «условная единица», «решать вопрос», «административный ресурс», «внебюджетные расходы» — что может быть понятнее? И если вы через несколько лет увидите рекламу: «Квартиры в доме по серийному проекту в арбатском переулке», то вы сразу поймете, что это не серия П-46М или ГМС-1, что компания имеет административные ресурсы, уже решила все вопросы и внесла внебюджетные расходы в цену «квадрата» в у. е., что ваш автомобиль будет стоять в «служебном помещении подвального типа», что вокруг дома будет «декоративное ограждение» трехметровой высоты с камерами видеонаблюдения и что вы будете при этом платить весьма сносный налог.
И вообще в России, да и в Москве, все еще не сложилась система четкой социальной сегрегации по месту жительства. На Патриарших прудах или на Кутузовском проспекте есть еще немало домов, где на верхнем этаже у двери дежурят «бодигарды», а на нижнем хлопают дверями жильцы коммуналки. Как их различить, кроме количества квадратных метров на душу?
А экология?! Да любая экспертиза подтвердит, что жителям Остоженки молоко надо выдавать, а не повышенными налогами грозить. Кстати, ужасные «факелы» Капотни — это всего лишь фитили, которые должны поджечь случайный выброс газов. Но случаются выбросы крайне редко и никакого вреда экологии благодаря фитилям не наносят. Поэтому воздух в Капотне на самом деле намного чище, чем в центре. Вот кого надо облагать!
Что еще? Кремля на самом деле с Остоженки почти не видно, да и что на него смотреть? Вид на Москву-реку с пучеглазым мужиком в скорлупке? Так и из Капотни Москву-реку видно. Даже лучше, чем с Остоженки: берег не застроен. Право, почему одни должны платить больше других? Ну, может быть, совсем немного, тогда конечно...
Разговоры в пользу бедных
Отличие рыночной экономики от распределительной заключается в том, что рубль в руке миллионера и рубль в руке бедняка — это одно и то же: они могут купить на этот рубль одно и то же. Это великое свойство рыночных, настоящих денег. Проблема в том, что при плоской шкале налогообложения, когда человек, зарабатывающий 3 тыс. руб., отдает в виде подоходного налога 390 руб. (13%), а зарабатывающий 300 тыс. отдает 39 тыс., великое свойство рыночных денег нарушается. Не в пользу бедных. Для первых потеря 390 руб. означают гораздо больше, чем для вторых — потеря 39 тыс. Безусловно, малообеспеченные должны быть вообще освобождены от каких-либо налогов.
Но налоговая политика — это не только средство перераспределения доходов, это одно из важнейших средств (пожалуй, только после обуздания коррупции) создания благоприятного инвестиционного климата. Если местные власти хотят, чтобы предприниматель вкладывал как можно больше в производство именно в их графстве, если власти курорта хотят, чтобы состоятельные люди освоили кажущийся совершенно бесперспективным выжженный склон холма, они установят, и надолго, не плоскую и тем более не прогрессивную, а регрессивную шкалу налогообложения. Да, богатые платят все меньше и меньше (в процентном выражении), если вкладывают в экономику больше, создают больше рабочих мест, активизируют развитие торговли, социальной сферы, культуры.
Прогрессивная, плоская или регрессивная шкала налогообложения не может быть «хорошей» или «плохой» сама по себе. Это вешки, которые нужно постоянно переставлять так, чтобы они позволяли выживать неимущим, стимулировали экономически активных, побуждали самых богатых не вывозить капиталы, а вкладывать их в дело дома. В том числе и в дома. Очевидно, и ставка налога на недвижимость должна быть гибкой, «смешанной». И тогда на выжженном холме вырастут пальмы. Впрочем, Россия не Ямайка.
Читайте Наполеона: он наше все
Наполеону Бонапарту принадлежит парадоксальная на первый взгляд фраза. Необходимо было срочно дать «черни» закон, который при этом не должен был работать. Император приказал юристам: «Пишите коротко... и непонятно». Впрочем, вскоре обстоятельства (ужасающая коррупция чиновников, каждый из которых имел право трактовать закон по-своему) потребовали изменить подход — переписать закон подробно и доступно. В результате чего во Франции появился знаменитый Гражданский кодекс, о котором император (уже на Святой Елене) сказал: «Все мои победы перечеркнуло одно поражение, а кодекс остался». Действительно, Гражданский кодекс Наполеона послужил основой всех современных европейских (кроме Британии) гражданских кодексов, включая российский. Сохранив в них традиции скрупулезности, тщательного прописывания случаев применения.
Новая глава Налогового кодекса могла бы практически стать законом прямого действия. Если разбить жилье на два типа (квартиры, индивидуальные дома) с 9–12 классами каждого типа, оцениваемыми по 15–20 общепринятым критериям (от трех до десяти баллов каждый), то максимум, на что сможет исхитриться владелец для оптимизации налогов, — это «просочиться» на ступеньку ниже, да и то не без горячего сочувствия местных властей. Работы здесь — пятерке грамотных риэлторов и юристов на две недели. С коммерческой недвижимостью посложнее. Ну, десяток спецов на месяц. А потом уж назначайте ставку на каждый класс. И поднимайте муниципалитеты сегодня. А борьба налогов и лазеек — это нормальная вечная тема, такая же, как борьба допинга и антидопинговых мер в спорте.
Николай Вопиловский
Руководитель департамента правовой поддержки управления новостроек компании «МИЭЛЬ»:
— По замыслу разработчиков предложений по изменению налога на недвижимость, расчет налога должен производиться исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости. Предлагается установить минимальную ставку и разработать соответствующую систему оценки недвижимости. Данный налог должен стать основным наполнителем муниципальных бюджетов.
На мой взгляд, в настоящее время введение данного налога не учитывает реалий рынка недвижимости и платежеспособности основной массы населения. С учетом имеющихся цен на недвижимость ставка налога будет превышать существующую в три–пять раз. При этом в настоящее время остается неясным: 1) каким образом будет определяться категория малообеспеченных граждан, имеющих право на налоговые вычеты; 2) механизм определения текущей рыночной стоимости жилья, учитывая постоянное удорожание недвижимости.
Увеличение налога на недвижимость способно оказать влияние на стоимость жилья и соотношение спроса–предложения на рынке недвижимости за счет увеличения объема продаж жилья большого метража, принадлежащего гражданам с низким уровнем доходов, не позволяющих оплачивать большой налог на недвижимость, с одновременным повышением спроса на малогабаритные квартиры.
Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:
— Проблема введения единого налога на недвижимость является комплексной. Ее не решить только оценкой всей имеющейся недвижимости по рыночной стоимости. Арифметика проста: больший процент от меньшей суммы или меньшая ставка процента при большей (рыночной) стоимости объекта недвижимости дают один и тот же результат. «Поиграться» величиной ставки налога с целью увеличения налога возможно и при нынешней оценке недвижимости БТИ. Задача реформирования данной области заключается не просто в увеличении налога на недвижимость, а в достижении социальной справедливости. Поэтому и круг вопросов, которые необходимо решить, гораздо шире. Это создание единого кадастра недвижимости, разработка и принятие единой, прозрачной схемы классификации объектов недвижимости, на базе которой будет определяться как рыночная стоимость объекта, так и ставка самого налога, определение механизмов защиты малообеспеченных слоев населения.
Сегодня вопросы социальной справедливости решаются через несение бремени расходов по содержанию недвижимости, которое возлагается законом на собственника. Владельцы качественного дорогого жилья платят за его содержание от $2 до $5 за 1 кв. м общей площади квартиры в месяц, что при площади квартиры даже 100 кв. м составляет от $2400 до $6000 в год. Неверно думать, что с такими деньгами собственники расстаются легко, а если к ним добавить еще пару тысяч долларов налога?
Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы «МИАН-агентства недвижимости»:
— Введение налога на недвижимость, конечно, не может не отразиться на всех участниках рынка. Известно, что большая часть старого жилищного фонда находится сегодня у владельцев исторически. Таким образом, квартира, относящаяся к бизнес- или элитному сегменту, может находиться в собственности человека, который не является представителем обеспеченной части населения. Подобный налог станет не по карману этим людям и в худшем случае всколыхнет волну протеста со стороны представителей небогатой части населения, в лучшем — вызовет увеличение предложения на вторичном рынке в сегменте дорогих квартир. Так же одним из последствий введения данного налога может стать замедление темпов приватизации, особенно в недорогом сегменте, и снижение количества инвестиционных покупок.
Ольга Побединская
Директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002»:
— Сейчас вопрос, куда идти, уже решен. Конкретные параметры еще обсуждаются, но принципы налогообложения жилья вряд ли поменяются. Суть их заключается в следующем. Будут определены параметры минимальной социальной нормы жилья — с этих метров налоги станут взимать чисто символические, примерно так же, как и сейчас. Для остального метража назначат очень высокие ставки. На наш взгляд, налогообложение недвижимости нельзя рассматривать как простой факт экономических отношений, это гораздо больше, чем простое движение материальных средств. Сам смысл и логика налога на недвижимость заключаются в том, что собственник жилья или земли платит государству деньги (налоги) для того, чтобы государство защищало эти самые права собственности и обеспечивало непрерывное и качественное функционирование этой самой собственности (поддерживало в нормальном состоянии дороги, инфраструктуру, милицию, систему землепользования и пр.). Нынешняя система налогообложения воспринимается гражданами не как равноправные взаимоотношения граждан и государства, а как повинность сходить в банк, заполнить бланк с какими-то цифрами и заплатить какие-то копейки. Оптимальным было бы взимание налога с недвижимости по полной ставке (плоской шкале) без учета разного рода социальных норм и прочих усложнений. Ставка налога, чтобы обеспечить выполнение госорганами его функций, должна составлять не меньше 1% в год. То есть владелец стандартной московской «однушки» должен оплатить порядка $1200–1500 в год. Однако необходимо ввести усложнение — длительный (порядка десяти лет) переходный период роста ставок. Но позиция государства должна быть четко донесена до граждан — через десять лет налог станет таким и меняться не будет, но, учитывая социальные последствия, сейчас вы платите $100, через год $200, а в конце концов — $1200. Такие ставки подстегнут тех граждан, которые имеют дорогие квартиры или более одной квартиры, продавать жилье и жить на тех квадратных метрах и в тех районах, которые ему по карману.
Рисунок Игоря Демихова
