Стоимость новостроек на Южном берегу Крыма уже достигла киевских показателей. Земли у моря и недвижимость на них продолжают радовать инвесторов прибыльностью вложений. Даже аутсайдер рынка — вторичное жилье Большой Ялты — обещает по итогам года показать достойные показатели роста стоимости.
По данным крымских операторов рынка новостроек, доходность этого вида инвестиций за прошлый год составила от 30 до 60% в зависимости от выбранного инвестором объекта. По итогам первого полугодия прибавка в долларовом весе первичной крымской недвижимости составила 12-15%.
В новостройках Большой Ялты средняя цена квадратного метра жилья без отделки составляет 2480 долларов, а готового — 3–11 тыс. долларов за метр в престижном комплексе с видом на море.
По данным ведущего специалиста по недвижимости крымской строительной компании «СоюзСтройТехнология» Валерии Петрусевич, за последние годы цены на первичную недвижимость Ялты увеличились втрое–вчетверо. «В некоторых комплексах цены доходят до десяти тысяч долларов за квадратный метр, но это пока исключение из правил. Однако рынок продолжает тенденцию роста: в этом году на ЮБК появился десяток новых объектов» — говорит она.
Строительный бум продолжается. В первые месяцы нынешнего года крымские строители ввели в эксплуатацию почти на 80% больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Лидером является Большая Ялта. «В Феодосии новостройки появляются очень редко, Евпатория имеет хорошие перспективы. Что касается Севастополя, то он застраивается очень активно, но эта стройка идет как бы отдельно от остального Крыма», — отмечают в компании «СоюзСтройТехнология».
Только в прошлом году количество объектов, выставленных на продажу в Большой Ялте, увеличилось в среднем на 60%. Причем если в позапрошлом году строители ввели в эксплуатацию 23 тыс. кв. метров новостроек на территории ЮБК, то в этом планируют уже 110 тыс., в следующем — 180 тыс. кв. метров. По словам главного архитектора города Владимира Притулы, принятый в конце прошлого года генеральный план застройки Ялты в целом предусматривает возведение до 2020 года около 60 домов, из них в ближайшие три–четыре года будет реализовано не менее двух десятков проектов.
Что почем
Спрос все еще сильно превышает предложение. Так, например, в Ялте в построенном жилом комплексе «Шестой элемент» на улице Гоголя, возле гостиницы «Ореанда», за выставленные на продажу апартаменты просят около пяти тысяч долларов за квадратный метр. В тоже время возле гостиницы «Пальмира-Палас» квартиры в еще строящемся элитном комплексе «Блиц-Палас» предлагаются по четыре тысячи долларов за квадратный метр. И нынешние цены — не предел. «Сегмент элитного жилья появился в Крыму сравнительно недавно, но на сегодняшний день представлен достаточно широко: виллы, таунхаусы, апартаменты и квартиры, отвечающие высоким запросам привилегированных клиентов. Однако пока основное, что меняется с учетом требований взыскательных покупателей, — название объекта. Слова ”элит” и De luxe употребляются в описании каждого первого объекта независимо от его истинного статуса и местоположения», — отмечает Валерия Петрусевич. По ее словам, в Ялте сегодня позиционируется как неэлитное разве что жилье эконом-класса на самых окраинах города, где оно оценивается на уровне тысячи долларов за квадратный метр.
Следует отметить, что многие объекты в Большой Ялте представлены в поселках (Гурзуф, Гаспра, Алупка, Мисхор, Симеиз и т. д.), где цены достаточно высоки даже на объекты, расположенные вдалеке от побережья. Цена недвижимости на берегу моря — от трех тысяч долларов за квадратный метр за видовые апартаменты и от 1,2 тыс. долларов за квадратный метр за невидовые или вдалеке от моря (наиболее дешевое предложение обычно предлагается в наименее популярном у инвесторов направлении от Алушты в сторону Судака).
По данным маркетинг-аналитика группы строительных компаний «УКОГРУП» Ольги Масловой, в остальных городах Крыма, жилье в которых покупает все еще преимущественно местное население и которые пока не стали инвестиционно привлекательными для жителей других регионов, цены на первичную недвижимость на порядок уступают ценам Большой Ялты. Так, новостройки в центре Евпатории оцениваются от 1,3 тыс. долларов за квадратный метр, на окраинах — от тысячи долларов. В центре Феодосии квадратный метр новостроек стоит почти тысячу долларов, на окраинах — около 800 долларов за квадратный метр. В Керчи самая низкая на побережье стоимость нового жилья — в среднем 700 долларов за квадратный метр. Что касается второго по привлекательности города ЮБК — Алушты, то аналитики отмечают, что здесь на фоне нескольких панельных новостроек выделяется всего 3–4 дорогостоящих объекта класса премиум и даже де люкс. В ней цены в новостройках вдалеке от моря начинаются от тысячи долларов за квадратный метр, в новостройках элитного класса вблизи моря — от трех тысяч долларов за квадратный метр.
Спрос и покупатели
По данным ведущего специалиста ООО «Недвижимость Ялта» Елены Коляды, большую часть (55–60%) покупателей новостроек на Южном берегу Крыма составляют россияне, меньшую (35–40%) — жители украинских городов-миллионников (Днепропетровск, Донецк, Киев, Запорожье, Одесса) и мизерную (5%) — сами крымчане. Граждане остальных государств СНГ и дальнего зарубежья, так же как и жители Крыма, представлены незначительно. Таким образом, покупка квартир на первичном рынке в Большой Ялте совершается преимущественно в качестве инвестиций и для летнего отдыха. Эта тенденция особенно заметна в межсезонье, когда в вечернее время новые жилые комплексы стоят неосвещенные, без каких-либо признаков жизни.
Выбирая квартиру, россияне обычно требовательны к наличию рядом не очень загруженного пляжа (еще лучше, если он арендован комплексом), бассейна, SPA-центра. Все чаще проявляется интерес к лечебно-профилактическим процедурам, которые предлагаются непосредственно на территории. Дальновидные частные инвесторы предпочитают покупку жилья в нескольких сотнях метров от моря в местах с самой развитой инфраструктурой — Ялте и Алуште, нежели в поселках, где общий уровень сервиса зачастую остается низким. При этом россияне рассчитывают на то, что их инвестиции не только принесут им приятный летний отдых, но и будут увеличиваться за счет роста цен на недвижимость Большой Ялты.
Аналитики отмечают интересный факт: сегодняшний и потенциальный рост цен на недвижимость Большой Ялты наблюдается на фоне резкого снижения покупательской активности инвесторов. По сравнению с позапрошлым сезоном активность покупателей первички на ЮБК сократилась в среднем в 4–6 раз, по сравнению с прошлым — в три раза. По данным директора ялтинского АН «СТД–Центр» Виктора Мазурина, в последнее время впервые зафиксировано увеличение количества нераспроданных и снижение темпов продаж новых квартир, что говорит о приближении уровня цен на новое жилье к пиковому (для данного промежутка времени). Как сообщили «Эксперту» ялтинские риэлтеры, в новостройках Большой Ялты, в том числе и в центре самой Ялты, есть элитные проекты, где на стадии возведения третьего этажа выкуплено всего две-четыре квартиры.
«В самом центре Ялты начинается строительство объекта, квартиры в котором по цене от 2,7 тысяч долларов за квадратный метр никто не хочет выкупать, несмотря на то что проект предусматривает три этажа собственной мощной инфраструктурой, включая фитнес-центр и сауну, и расположен в очень престижном месте. Приезжие инвесторы считают цену завышенной, при том что комплекс находится в начальной стадии возведения», — сообщил ялтинский риэлтер, пожелавший остаться неизвестным.
По мнению Валерии Петрусевич, снижение спроса на недвижимость вызвано прежде всего двумя факторами: скандалом вокруг киевской группы «Элита-центр» и политической ситуацией в стране. «Афера группы компаний ”Элита-Центр” насторожила потенциальных покупателей и заставила более внимательно подбирать объекты для вложения средств. Ну а политическая ситуация испугала и местных жителей, и тем более приезжих»,— отметила Петрусевич.
С таким мнением отчасти согласен и Глава Представительства компании Pafilia Property Developers Андрей Кремень, который добавляет, что другой частью проблемы является общая привлекательность Большой Ялты и Крыма. Ведь они конкурируют со многими европейскими курортами и должны выдерживать эту конкуренцию.
«Сейчас наша компания, которая занимается строительством и продажей недвижимости на Кипре, отмечает увеличение в два-три раза потока инвесторов. Проанализировав предложение по Большой Ялте они в итоге выбрали зарубежную недвижимость. Главной причиной этого являются высокие цены Большой Ялты в сравнении с курортами Кипра, Турции, Болгарии и тому подобного», — говорит Андрей Кремень.
Тем не менее по словам Елены Коляды, спрос на Южном берегу Крыма сегодня упал далеко не на все новостройки. «На новостройки, где есть пляж и выход к морю, спрос сохранился на прежнем уровне и даже вырос. Например, видовые квартиры в комплексе в десяти минутах ходьбы от центра Ялты, который имеет собственный пляж и непосредственный выход к морю, продаются по пятнадцать тысяч долларов за квадратный метр, и они раскупаются сейчас с глубиной продаж на начальных стадиях строительства в семьдесят процентов», — говорит Коляда.
По ее мнению, также многие инвестиции с рынка первичного жилья Ялты переманивает рынок земли ЮБК, где сегодня наблюдается невиданный ажиотаж.
Земля
А вот на рынке земли Большой Ялты настоящий бум: даже по сравнению с прошлым горячим сезоном спрос на землю на ЮБК поднялся в 2–3 раза. По словам Елены Коляды, это связано с модной тенденцией последних сезонов — жить в собственном коттедже. По данным АН «Недвижимость Ялты», более 60% таких наделов приобретают обеспеченные люди из Днепропетровска, Донецка, Киева и Одессы. Интересно, что в последнее время повысился спрос на участки, расположенные в некотором отдалении от моря, но в непосредственной близости от заповедников — в зеленой лесной зоне, хотя еще год назад самыми популярными были исключительно земли у кромки моря.
В этом сезоне фаворитами продаж крымских земель являются участки на ЮБК и возле Севастополя. На ЮБК в продаже находится до 40 гектаров земли по цене от 15 тыс. долларов за сотку на участке вне лесной зоны, удаленном от моря и неровном, до 70 тыс. долларов — за сотку под многоэтажное строительство. Чуть большая площадь предлагается в окрестностях Севастополя — около 50–60 гектаров по цене от 500 долларов до 15 тыс. за сотку. То, что цены в этих местностях отличаются по многим позициям в десятки раз, по словам Александра Болховитова, вызвано не только тем, что ЮБК традиционно считается самым престижным местом отдыха и жизни в Крыму, но и тем, что его территория сегодня полностью обеспечена всеми необходимыми коммуникациями. Все поселки здесь газифицированы, имеют водопроводные сети и т. п., в то время как территории под Севастополем не имеют ни малейшего намека на коммуникации — после покупки земельного участка новым собственникам приходится самостоятельно прокладывать к своей земле коммуникации, копать скважины, что обходится в десятки раз дороже, чем стоимость самого участка.
Особой популярностью в качестве инвестиций пользуются участки с обветшалым домиком в центре Ялты или приближенных к центру районах. Такой участок, несмотря на острый дефицит предложений, можно найти сегодня за 200 тыс. долларов. Инвесторы сносят старые дома, и на этих участках по цене 500–700 долларов за кв. метр возводят современные коттеджи, которые реализуются по цене 1,5 млн долларов. Земельные наделы здесь за год подорожают еще на 30–50%.
На фоне ажиотажа на рынке крымской земли риэлтеры и аналитики отмечают относительное затишье на рынке коттеджных поселков. Спрос на коттеджи гораздо ниже, чем даже на квартиры в новостройках. Объясняется это тем, что эксплуатация, инфраструктура, охрана и обслуживание обходятся жильцам гораздо дороже, чем содержание квартиры, — до 500 долларов ежемесячно за дом в 150 кв. м.
«Для летней резиденции сумма более чем внушительная. Кроме того, в коттеджных поселках обычно нет ограничений по срокам отделки, поэтому некоторым жильцам придется почти жить на стройке, да и после ее окончания жильцы редко будут одновременно оказываться на отдыхе. В результате поселки подобного типа выглядят пустынно и уныло», — отмечает Валерия Петрусевич.
Вторичка
Положение на вторичном рынке Южного берега Крыма, который отдан преимущественно на откуп самих местных жителей, выглядит удручающе. По данным директора ялтинского АН «СТД-Центр» Виктора Мазурина, общее количество операций с недвижимым имуществом (включая договоры купли-продажи, дарения и мены) на Южном берегу Крыма в 2005–2007 годы сократилось в 5–6 раз по сравнению с 2003–2004 годами. Так, в течение прошлого года наибольшее количество операций с недвижимостью было зарегистрировано в январе — 51, в то время как в 2003 году пиковым месяцем был ноябрь — 653 сделки. Не улучшилось положение и сегодня. Резкое падение спроса на недвижимость началось с июля 2004 года, что подтверждается резким уменьшением количества сделок.
Резкое сокращение операций с недвижимым имуществом повлияло на сложившуюся статистику распределения сделок на вторичном рынке недвижимости ЮБК. Если раньше на местных жителей здесь приходилась только одна треть покупателей жилой недвижимости (80% покупок совершали для улучшения жилищных условий, а остальные 20% — в качестве инвестиций), то сейчас доля покупателей из числа местных жителей увеличилась в два раза — до 60% от всех сделок. Крымчане в большинстве случаев приобретают малогабаритные квартиры (старый фонд, комнаты в коммуналках), однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Остальную вторичную недвижимость, по словам Мазурина, продать в Крыму сегодня трудно, поскольку иногородние жители Украины и россияне также предпочитают покупать на вторичном рынке ЮБК малогабаритное жилье, правда, более нового фонда и улучшенных планировок.
Так же, как и на рынке новостроек, уменьшение количества операций с недвижимым имуществом пока не отразилось на темпах роста цен. Цены на жилье в центральных и прилегающих к центру районах Ялты только за этот год выросли в среднем на 35%, хотя стоимость жилья на ее окраинах почти не изменилась. С другой стороны, с момента резкого сокращения количества сделок на «вторичке» Ялты — начала президентской кампании 2004 года — цены в ее отдаленных районах возросли на 80–90%, в центре — на 60–70%.
По мнению директора ялтинского АН «СТД-Центр, наиболее дорогая вторичная недвижимость в Ялте располагается в центральной части города, близко к морю и паркам. Менее дорогая — в спальных районах и курортных поселках. Средняя стоимость квадратного метра общей площади квартир в центре города на вторичном рынке составляет 2–2,6 тыс. долларов за кв. метр, в спальных районах, наиболее удаленных от центральной части города, — до 1,3 тыс. долларов за кв. метр.
Единственное место, где квартиру можно продать дороже, чем в Ялте, — поселок Форос, застроенный преимущественно типовыми панельными домами. Виктор Мазурин считает, что это объясняется его компактностью и ограниченным количеством предложений жилья на продажу.
Стоимость квартир в Гурзуфе, Алупке, Кореизе, Симеизе примерно одинакова и колеблется в пределах от 450 до 1350 долларов за кв. метр, в зависимости от близости к морю. По данным Ольги Масловой, недорогие квартиры также можно приобрести в Феодосии, Евпатории и Керчи. Так, в Феодосии вторичное жилье в центре стоит около 900–1150 долларов, на окраине — 600–750 долларов, центр в Керчи уже оценивается в 600–700, а окраина — в 450–500 долларов за кв. метр.
Что касается жилой недвижимости Алушты, Севастополя и Симферополя, то в среднем она стоит 1100–1200 долларов за квадратный метр.
Говоря о ближайшем будущем ялтинского и крымского рынков недвижимости, крымские риэлтеры настроены оптимистично. Они отмечают, что осенью, когда местные жители начинают тратить заработанные за сезон деньги, а приезжие — вкладывать в приглянувшуюся за время отдыха недвижимость, предложение увеличится на 50%. Это тоже привычное явление для местного рынка: в продажу массово выбрасываются квартиры, сдававшиеся летом в аренду. Риэлтеры единодушны и в отношении цен — они вырастут еще на 10–25%.
Фото: Вячеслав Ромашов
