Покупка квартиры в ипотеку в новостройке – многоступенчатый процесс. Один из его обязательных этапов – оценка выбранной заемщиком квартиры. Новострой-М разобрался, для чего нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, как ее правильно провести, сколько стоит процедура, и что надо учитывать, чтобы не потерять время и деньги.
Что такое оценка квартиры для ипотеки
Оценка недвижимости для ипотеки – это процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости специализированной организацией, результаты которого оформляются в виде отчета об оценке. Затем этот документ передается в банк: он необходим для принятия решения о выдаче (или об отказе в выдаче) ипотечного кредита. Благодаря ему финансовая организация рассчитывает максимально возможную сумму кредита для одобрения заемщику.
Банк, выдавая деньги под залог недвижимости, хочет быть уверен, что в случае форс-мажора сможет реализовать жилье и вернуть свои средства, если вдруг заемщик перестанет платить по ипотеке. Поэтому важно, чтобы рыночная стоимость квартиры соответствовала или превышала сумму займа.
Подобная экспертиза может быть проведена только профессионалами (работниками независимой оценочной компанией). Их действия строго регламентируются Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В этом документе содержатся все необходимые сведения о том, какими методами следует пользоваться для проведения оценки жилья, какие документы подтверждают право компании осуществлять свою деятельность и т.п.
Зачем нужна оценка новостройки для ипотеки
Покупка квартиры в новостройке сопряжена с рядом особенностей. Часто жилье приобретается еще на стадии котлована или в процессе строительства, когда застройщик выводит на рынок лоты по наиболее выгодным и доступным для клиентов ценам. При этом сами объекты физически еще не существуют, хотя взять на их покупку ипотечный кредит уже можно.
Поэтому, согласно закону, провести оценку залогового объекта и направить отчет об оценке в банк нужно в течение 3 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Также банк может обозначить и иные временные рамки: не позднее 36 месяцев после подписания кредитного договора (или установить иное требование). Как правило, застройщики укладываются в эти сроки (дом в среднем строят 2-2,5 года).
Так зачем нужна оценка новостройки для ипотеки? Вот основные причины:
- оценка рисков (банк определяет, насколько надежно финансовое вложение в конкретный объект);
- получение подтверждения рыночной стоимости квартиры (в теории застройщик может установить любую цену, а банку важно понимать, соответствует ли она реальной рыночной стоимости) и отражение этой стоимости в закладной на квартиру;
- формирование залоговой базы (правильно проведенная оценка фиксирует стоимость, на которую можно будет ориентироваться при реализации объекта, если заемщик перестанет выполнять свои обязательства по выплате ипотечного кредита).
А действительно ли так уж нужна оценка квартиры для ипотеки
Оценка ипотечной квартиры потребуется в любом случае. На вторичном рынке отчет об оценке потребуется до заключения сделки, в случае покупки новостройки, как мы уже указывали выше, – после ввода дома в эксплуатацию, когда объект залога уже будет физически существовать.
При покупке объекта по переуступке (уступка прав требования или цессия) новому покупателю переходят все права и обязанности по основному договору (ДДУ), соответственно, тот, кому право перейдет по переуступке, точно так же должен будет провести оценку объекта в указанные в кредитном договоре сроки.
Как сделать оценку недвижимости для ипотеки
Процесс оценки недвижимости для ипотеки проводится в несколько этапов. Алгоритм действий обычно выглядит следующим образом:
Шаг 1: Выбор оценочной компании.
Банк предоставляет заемщику список аккредитованных оценщиков. Рекомендуется выбирать компанию именно из этого перечня, иначе отчет могут не принять (аккредитованная и «одобренная» организация знает все требования банка к оформлению отчета).
Шаг 2. Заключение договора на оценку и его оплата.
В стандартном договоре указываются условия проведения оценочных мероприятий, их стоимость и сроки исполнения работ.
Шаг 3. Подготовка и сбор документов на квартиру, необходимых для проведения оценки.
Для проведения оценки понадобятся следующие документы:
- паспорт собственника объекта недвижимости;
- договор долевого участия (ДДУ) или переуступки;
- выписка из ЕГРН;
- информация о застройщике и объекте (оценочная компания, в частности, может запросить поэтажный план).
Шаг 4. Выезд оценщика на объект.
Специалисты, как правило, выезжают на объект, но в некоторых случаях могут опираться в своих расчетах на фотографии. Что касается оценки квартиры в еще непостроенном доме, то это более сложная процедура с учетом многих факторов. Но и с ней вполне справляются, используя различные методы оценки (например, доходный, затратный, сравнительный и иные подходы).
Шаг 5. Составление отчета об оценке недвижимости для ипотеки.
Документ составляется по стандарту – с описанием объекта, сравнительным анализом рынка и определением итоговой стоимости. Он имеет юридическую силу и подписывается сертифицированным оценщиком.
Шаг 6. Передача отчета в банк.
Отчет предоставляется в бумажном и/или электронном виде и прикрепляется к кредитному делу.
Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки
Стоимость оценка квартиры для ипотеки варьируется в зависимости от региона, в котором строится дом, от выбранной оценочной компании и сложности объекта.
Если брать усредненные значения, то можно ориентироваться на следующие цифры:
- оценка квартиры в новостройке: от 3 тыс. до 6 тыс. руб.;
- срочная оценка в течение одного дня (экспресс-оценка): плюс 20-50% к основной стоимости работ;
- отчет с выездом обойдется дороже, особенно если объект находится в пригородной зоне.
Некоторые компании предлагают провести онлайн-оценку, но прежде, чем воспользоваться такой услугой, следует уточнить, устроит ли такая форма отчета банк.
Иногда в домовых чатах или чатах дольщиков формируются группы для подачи коллективной заявки на оценку, в этом случае компании могут предоставлять скидку, и оценка обойдется дешевле.
Оценка новостройки для банка: что учитывается
Когда формируется оценка стоимости недвижимости для ипотеки, эксперт учитывает:
- месторасположение новостройки и локальную инфраструктуру (район, транспортную доступность дома, конструктив здания, инженерию и др.);
- конкретные параметры квартиры (площадь, вид из окна, этаж, наличие/отсутствие отделки и проч.).
Также эксперт обращает внимание на схожие квартиры в этом районе.
На основании этих факторов формируется итоговая цифра в отчете об оценке новостройки для ипотеки.
Оценка для банка при ипотеке в новостройке: подводные камни
Потенциальные заемщики порой совершают типовые ошибки при оценке новостройки для банка. Вот некоторые из них:
- выбор неаккредитованной оценочной компании – велика вероятность, что банк просто не примет у такой организации отчет;
- несвоевременное предоставление отчета (его можно предоставить слишком поздно, срок его действия обычно ограничен шестью месяцами. То есть, банк может не принять отчет, который был составлен раньше, чем за полгода до обращения);
- недостоверные данные в документах;
- неполный пакет документов (приведет к задержке в рассмотрении заявки).
Что содержится в отчете об оценке недвижимости
Отчет об оценке создается по стандартной форме. Обычно это документ на 20-40 страниц, оформленный по требованиям Федеральных стандартов оценки, с цветными фотографиями и сравнительным анализом. Срок его действия составляет, как правило, не более 6 месяцев.
В отчете должны присутствовать следующие пункты:
- основания для проведения оценки и ее цель;
- дата проведения оценки и данные о том, кто ее проводил (ФИО, контактные данные, реквизиты членства в СРО, информация о страховке);
- детальное описание объекта недвижимости со всеми характеристиками;
- информация о том, какие методики применялись в ходе оценки и какие данные анализировались;
- формулы расчета стоимости с пояснением всех коэффициентов;
- перечень использованных документов;
- фотоотчет.
Готовый отчет оформляется по строгим правилам и направляется в банк. В бумажном варианте должны быть пронумерованы все листы, сам документ должен быть прошит, подписан оценщиком и заверен печатью. Электронный вариант отчета обязательно подписывается квалифицированной электронной подписью, без нее документ считается недействительным.
Краткий итог
Оценка квартиры при покупке в новостройке – обязательный этап для подавляющего большинства ипотечных сделок. Банк руководствуется исключительно цифрами и юридическими гарантиями. Именно поэтому оценка новостройки для банка помогает обезопасить и кредитора, и заемщика.
И это не просто формальность. Оценка недвижимости для ипотеки нужна, чтобы сделка была законной, финансово обоснованной и не вызывала претензий в будущем. А правильный выбор оценочной компании, корректно составленные документы и понимание требований банка могут существенно сократить срок одобрения и улучшить условия кредита.
