Госрегулирование и позиция представителей власти
В прошедший вторник Владимир Путин фактически высказался за продление полномочий Юрия Лужкова. Он сделал это во время посещения нового района Куркино, который городское начальство считает своей визитной карточкой. Таким образом опыт работы московского стройкомплекса рекомендован к применению по всей стране.
Район Кур кино - гордость московского правительства. И Путин дал ему высшую характеристику: "Это не только не хуже, чем в крупных европейских мегаполисах, а по многим показателям, безусловно, лучше". Президент дал положительную оценку московскому опыту массового строительства, и значит, его немедленно начнут перенимать во всех весях и регионах. Поэтому к этому опыту стоит приглядеться.
Куркино московские власти называют экспериментальным районом. Причем главным инвестором выступил департамент инвестиционных программ правительства Москвы - организация хоть и коммерческая, но полностью принадлежащая городу.
Чем-то это напоминает рассматривающиеся в коридорах федеральных ведомств проекты создания государственной строительной корпорации для реализации программы "Доступное жилье" (кстати, жилье в Куркине строилось в основном на продажу, а не для очередников или переселенцев из пятиэтажек, ничего доступного в нем нет). Массовое строительство социального жилья - тоже московская особенность. Как мне сообщили в Минрегионе, в среднем по России строительство жилья по муниципальным заказам составляет 7-8%, тогда как в Москве - более трети.
Никакого чуда здесь нет: основную часть социальщиков составляют переселенцы из пятиэтажек. Московская земля дорогая, цены на недвижимость уже почти запредельные, поэтому для девелоперов расселение кварталов пятиэтажек - дело суперприбыльное. Сами они, как правило, строят на месте снесенных домов жилье бизнес-класса, а для переселения жителей заказывают панельные дома, которые в Москве производят пять-шесть компаний, входящих в Московский строительный союз (МСС). Фактически МСС имеет некоторые черты государственной строительной корпорации, хотя все входящие в него компании, естественно, частные.
Как сообщил высокопоставленный чиновник московского правительства, сейчас уже готово к подписанию постановление, в соответствии с которым создается единая государственная компания-заказчик, через которую будет осуществляться строительство социального жилья. Причем доля социалки в общих строительных объемах будет расти - сюда относятся и социальная ипотека, и очередники, и программа помощи молодым семьям (Путин особенно настойчиво просил Лужкова решить проблемы этой категории населения). Создание такой гигантской компании-заказчика - вполне логичный шаг на пути развития столичной строительной отрасли.
В общем, если оставить сухой остаток, московский опыт в строительстве - это постоянно усиливающееся госрегулирование и приоритет городского заказа за счет растущих цен на жилую недвижимость.
Фактически каждый покупатель квартиры в Москве выплачивает городу более трети ее стоимости в качестве налога с продажи, за счет чего город потом ведет собственное социально направленное строительство. Для чиновников такая схема, конечно, очень привлекательна: чем больший поток средств они непосредственно регулируют, тем больше их вес в прямом и переносном смысле.
Очевидно, что достижения Москвы в строительстве после публично выраженных восторгов президента можно считать рекомендацией для применения во всероссийском масштабе. К этому есть и экономические основания: жилая недвижимость в Москве перестала расти в цене в течение последних шести месяцев (впрочем, многие наблюдатели прогнозируют новый виток цен уже этой осенью), а в большинстве российских городов она продолжает дорожать. Чем она дороже, тем на более значительную долю социального заказа могут рассчитывать муниципалитеты.
Чем больше эта доля, тем интереснее для чиновников создание госкомпании, которая возьмет на себя перераспределение денежных потоков.
Планы создания такой компании существуют. Вот что рассказал заместитель министра регионального развития РФ Юрий Тыртышов: "Предложения о создании государственной строительной компании исходят и от общественных организаций, и от некоторых губернаторов. В частности, рассматривается вопрос о создании такой организации на базе Метростроя - как для жилого, так и для промышленного и транспортного строительства. Идея состоит в том, чтобы строить жилье и продавать его по фиксированным ценам нуждающимся, стоящим на очереди в муниципалитетах, в том числе с применением социальной ипотеки. Для такой корпорации должны существовать преференции - по получению земли, плате за инфраструктуру. То есть жилье должно не раздаваться бесплатно, а продаваться по льготным ценам тем, кто в нем нуждается. Средства, вырученные корпорацией, на револьверной основе должны использоваться в новом строительстве. Подчеркну: я излагаю не принятые решения, а свое видение ситуации".
Создание госкомпании в строительстве становится все более вероятным по мере того, как увеличивается доходность этой отрасли экономики. "Идея создания государственной строительной компании полностью укладывается в рамки текущей экономической политики, когда государство берет под свой контроль самые важные отрасли экономики", - отмечает коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов.
При этом, однако, участники строительного рынка считают, что соединение функций заказчика и подрядчика в одной суперкорпорации ни к чему хорошему не приведет. "Задача государства только в том, чтобы согласовывать и выпускать документы. Если они возьмутся строить социальное жилье, то будут строить его хуже и дороже, чем уже существующие компании. Генподрядчик и заказчик не должны существовать в одном лице - это первейшее основание для коррупции" - таково мнение председателя совета директоров корпорации Mirax Group Сергея Полонского.
Понятно, что у властей всех уровней растет интерес к отрасли жилого строительства с ее растущими доходами. В Москве госрегулирование со стороны городского правительства и сейчас очень сильное, федеральным властям здесь места не остается. Тем более теперь, когда успехи столицы в строительной сфере публично признаны президентом. А вот в других городах с растущим рынком простор для деятельности властей есть. (Коммерсантъ-Власть, 11.06.2007. РАЙОНЫ МАССОВОЙ ГОССТРОЙКИ)
ФГУ "Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ" при Росстрое провело всероссийский семинар по основным проблемам реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы.
С приветственным словом к участникам семинара обратился заместитель руководителя Росстроя Андрей Старовойтов.
С докладом выступил начальник ФГУ "Объединенная дирекция" Анатолий Мишанов. Он сообщил, что за I квартал 2007 года было оплачено 3644 договора купли-продажи жилья, заключенных при реализации сертификатов выпуска 2006 года, на общую сумму 3, 7 млрд. рублей. Доплата гражданами собственных или заемных средств составила 247, 6 млн. рублей, или 6, 75 процента от суммарной стоимости заключенных договоров купли-продажи. При этом владельцы сертификатов в целом приобрели жилья на 5, 4 процента меньше суммарной общей площади жилья, учтенной при расчете субсидии по указанным сертификатам. Всего было приобретено и оформлено в собственность 200, 9 тыс. кв. метров жилья для постоянного проживания.
Анатолий Мишанов акцентировал внимание участников семинара на то, что в рамках реализации подпрограммы в 2007 году Правительство Российской Федерации в установленные сроки утвердило график выпуска и распределения в 2007 году государственных жилищных сертификатов в отношении категорий граждан, установленных федеральным законодательством. По его словам, "Объединенная дирекция" впервые имеет дело с такими оперативными сроками подготовки и утверждения графика выпуска и распределения сертификатов.
Докладчик признал, что увеличение значений норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации, используемого при расчете субсидии, привело к уменьшению количества граждан, которые смогут получить сертификат. В связи с этим, согласно проекту трехлетнего бюджета на 2008 год и на период до 2010 года, предусмотрены дополнительные бюджетные ассигнования в размере 3, 4 млрд. рублей на увеличение стоимости одного квадратного метра общей площади жилья с учетом параметров прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2008-2010 годы. (Строительная газета, 08.06.2007. Любовь ПУСТОВАЛОВА. РАССМОТРЕНЫ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩЕ")
В Совете Федерации считают неудовлетворительной ситуацию с выдачей ипотечных кредитов населению. Эту проблему обсуждали на заседании комиссии верхней палаты парламента по взаимодействию со Счетной палатой РФ.
Глава комиссии Сергей Иванов сообщил, что сенаторы обсуждали использование средств федерального бюджета, которые были выделены на господдержку системы рефинансирования ипотечных кредитов. "Проблема заключается в чрезмерно высоких ставках по ипотечным кредитам. Сегодня ставка составляет в среднем от 10 до 13 %, в то время как во многих странах мира - не более 1,5-2%", - подчеркнул Иванов. Он считает, что ставка в России должна быть снижена как минимум до 7-8%. Это и есть задача на ближайшую перспективу. К сдерживающим факторам более широкого использования ипотечных кредитов населения Иванов отнес высокую стоимость жилья, которая опережает рост доходов. По итогам заседания комиссия сочла необходимым дать Правительству РФ поручение уже в этом году разработать комплекс мер, которые будут способствовать снижению ставок кредита. "Комиссия рекомендует правительству рассмотреть причины, сдерживающие широкое внедрение ипотечного жилищного кредитования, а также ведущие к высокой стоимости жилья", - отметил Иванов. (Недвижимость и цены, 11.06.2007. НОВОСТИ. Официально)
Комментарии к распоряжение правительства Москвы о взимании налога с квартир исходя из рыночной стоимости. Согласно информации Департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы сейчас по закону "Об имуществе физических лиц" налог на жилье с инвентарной стоимостью до 300 тысяч рублей не может превышать 0,1 процента в год, от 300 до 500 тысяч - 0,3 процента, свыше 500 тысяч рублей - 2 процента.
Между тем в Правительстве РФ не первый год обсуждается идея перехода к новой - рыночной - системе расчета налога на недвижимость. Правда, до сих пор реализация этой идеи разбивалась о непреодолимую преграду - отсутствие методики расчета реальной цены на конкретную квартиру. Раз методики нет, то расходы на индивидуальную оценку жилья были бы больше, чем поступления от налога, к тому же государству пришлось бы проводить регулярную переоценку: ведь цены на недвижимость меняются. Теперь методика оценки наконец разработана Минэкономразвития РФ. Поэтому власти столицы уже готовятся к тому, чтобы взимать налог с квартиры исходя из рыночной стоимости, а не из заниженных во многие разы оценок БТИ, что и предусмотрено в распоряжении, подписанном в начале мая и.о. мэра Москвы В. Ресиным.
В соответствии с этим распоряжением в первом полугодии 2007 года планируется в экспериментальном порядке провести массовую оценку рыночной стоимости жилых помещений. "Полигоном" для отработки механизма оценки выбрана территория Северного Чертанова в ЮАО. Оценщики будут учитывать, в частности, место расположения того или иного жилого дома, его технические характеристики, а также суммы средств, израсходованные при строительстве жилья на развитие социальной и инженерной инфраструктуры.
Правда, это будет усредненная стоимость квартиры, отличающаяся от реальной рыночной. Тем не менее она, как считают власти столицы, позволит сделать первый шаг к переходу на рыночную систему расчета налога на недвижимость. Итоги эксперимента планируется подвести уже в третьем квартале 2007 года, после чего правительство Москвы сделает вывод о целесообразности его распространения на территорию всей столицы. (Московская среда, 13.06.2007. Г. Воскресенский, Н. Красова, Е. Крушельницкий, П. Полынов, В. Потресов. КВАРТИРЫ ОЦЕНЯТ В МАССОВОМ ПОРЯДКЕ)
Мосгордума предлагает обязать собственников жилья заключать специальное соглашение с членами семьи
Мосгордума на заседании в среду одобрила законодательную инициативу внесения изменений в Гражданский и Жилищный кодексы РФ, в соответствии с которыми предлагается обязать собственника жилья при вселении в квартиру членов семьи заключать специальное соглашение с каждым вселяющимся о праве пользования жильем, а также о сохранении или прекращении этого права в случае прекращения семейных отношений.
Как пояснил на пресс-конференции после заседания председатель Мосгордумы Владимир Платонов, после введения в действие Жилищного кодекса РФ зафиксированы случаи, когда собственник жилого помещения при разводе выселяет из квартиры бывших членов семьи, в том числе несовершеннолетних. "Наша законодательная инициатива в первую очередь направлена на защиту прав детей. Дети после развода остаются детьми и они должны быть защищены законом", - подчеркнул В.Платонов.
По его словам, это станет нормальной практикой, если при вселении в квартиру собственник будет заключать соглашение с членами семьи, в котором будут оговорены условия пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений.
"Расторжение брака между родителями и признание бывших супругов бывшими членами семьи не является основанием для прекращения семейных отношений между ребенком и одним из родителей, являющимся собственником жилого помещения. В соответствии с предлагаемыми нами поправками в статью 31 ЖК, предлагается, что право пользования жилым помещением несовершеннолетних не может быть прекращено", - пояснил В.Платонов.
Он напомнил, что по существующей судебной практике, в подобных случаях при выселении бывших членов семьи судьи назначают время от года до пяти лет, в течение которого бывшие члены семьи должны найти себе новое жилье.
В свою очередь депутат Госдумы РФ Владимир Груздев сказал, что предложенная поправка "безусловно, с большим вниманием будет рассмотрена на профильной комиссии в Госдуме".
"Говорят, что в случае принятия нашей поправки браков станет меньше, но тогда они будут крепче. Это будет хорошо, если будет соглашение, где будут оговорены условия правом пользования квартиры", - добавил В.Платонов. (Интерфакс, 14.06.2007. Недвижимость в России)
Цены на жилье
Риэлторские агентства отмечают уменьшение количества предложений на вторичном рынке столицы. Подобная ситуация и в крупнейших регионах страны. Так в Москве в мае количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 8 процентов. Сейчас средняя стоимость квадратного метра во вторичной продаже составляет 4777 долларов, а это примерно на 500 долларов больше, чем средняя цена с учетом новых квартир. В предстоящие летние месяцы аналитики не предвидят кардинальных изменений на вторичном рынке. Возможно, снижение цен на 1-2 процента. А вот в августе уже велика вероятность увеличения спроса, а следовательно и возобновления роста цен с осени 2007 года. (НТВ, 14.06.2007. 08:20. РИЭЛТОРСКИЕ АГЕНТСТВА ОТМЕЧАЮТ УМЕНЬШЕНИЕ КОЛИЧЕСТВА ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ)
Столичный рынок вторичного жилья подготовился к летним месяцам: впервые за 2007 год аналитики отмечают снижение объема квартир, выставленных на продажу. С одной стороны, покупатели ждут того счастливого момента, когда метры можно будет приобрести за бесценок. С другой - продавцы затаились в ожидании повышенного спроса на квартиры, который рано или поздно должен наступить. Большинство аналитиков связывают это затишье с сезонностью рынка и ждут, что к сентябрю активность восстановится. При этом они тактично умалчивают о том, что в течение всего года рынок недвижимости не был избалован повышенным интересом.
Эксперты называют рынок недвижимости замороженным и отмечают, что покупатели не спешат приобретать жилье, ожидая дальнейшего падения цен. А низкую активность продавцов подтверждает сокращение доли квартир, впервые выставленных на продажу, на 19, 1%, до 31, 9% от общего объема. Всего же на вторичном рынке столицы, по данным "МИАН - Агентство недвижимости", сейчас находится чуть более 49 тыс. квартир. Заместитель гендиректора компании "Новая площадь" Евгений Фетисов полагает, что можно говорить лишь о незначительном спаде активности, который связан с летним периодом и достаточно высокими ценами на рынке. С ним соглашается директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин: "Продавцы снимают свои объекты с продажи, понимая, что покупательская активность летом падает и они будут вынуждены идти на уступки покупателям".
Продавцам остается надеяться на то, что после традиционного затишья рынок вступит в более интенсивную фазу. "С августа велика вероятность повышения спроса и дальнейшего возобновления роста цен. Стимулирующее влияние окажут фактор сезонности и накапливающийся отложенный спрос", - прогнозирует директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков. (РБК, 13.06.2007. НАТАЛЬЯ КОПЕЙЧЕНКО. Вторичная заморозка // Продавцы жилья надеются на возвращение спроса)
Сентябрь будет одним из показательных месяцев, когда активность на рынке должна возрасти, - считает вице-президент группы компаний "Конти" Вячеслав Тимер-булатов. - Можно будет дать более точные прогнозы относительно дальнейшего развития рынка. Однако совершенно ясно, что такой прибыли, как в прошлом году, в этом уже не получить. Но мы все равно уверены: годовой прирост цен на рынке московской недвижимости не будет ниже 15%". (Финанс, 11.06.2007. Инга Коростылева. ПАДЕНИЕ С УСКОРЕНИЕМ)
В 2007 году московская недвижимость подорожает на 20%. Об этом руководитель аналитического отдела строительной компании «ДОН-Строй» Алексей Чугунов заявил в ходе Интернет-конференции «Строительная отрасль: тенденции и перспективы», которая прошла на сайте инвестиционной компании «Финам».
Рост цен продолжится в середине осени 2007 года, темпы роста цен на рынке нетиповых новостроек будут лежать в диапазоне 1,1-1,6% в месяц, что даст 20% годовой прирост», - рассказал А.Чугунов.
Аналитик ИК «Финам» Владимир Сергиевский в свою очередь отметил, что важным фактором продолжения роста стоимости жилой недвижимости может стать увеличение платежеспособного спроса, в частности, за счет популяризации инструментов ипотечного кредитования.
А.Чугунов считает, что дисбаланс между спросом на недвижимость и ее предложением в Москве будет сохраняться: «Со стороны спроса существует большое число факторов, играющих на рост рынка в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Это и рост доходов населения (у нас 10-15% в год, а в странах с развитой экономикой - не более 6%), и столичный статус Москвы (центр финансовой и политической жизни, моноцентричность экономики привлекает крупный и средний бизнес в столицу и формирует спрос на качественное жильё), и миграционная привлекательность столицы. Со стороны предложения на повышение цен работает также ряд факторов: это сокращение числа площадок в Москве, увеличение средней площади строящихся квартир, рост доли монолитного жилья и увеличение доли жилья, изымаемого из оборота для социальных программ правительством Москвы».
По мнению участников конференции, увеличение объемов строительства в Москве ограничивается недостаточным развитием инфраструктуры. «Жилстроительство в Москве не очень связано с потребностями горожан: это самодостаточный бизнес, расходующий городской и пригородный ресурсы. Транспортная компонента расширения и уплотнения застройки не учитывается. Городскому бюджету все дороже обходится содержание территории», - заявил ведущий научный сотрудник ЦНИИП градостроительства Александр Стрельников. Он прогнозирует, что в ближайшее время в столице сократятся объемы строительства при качественных изменениях в отрасли: «Без адекватного развития инфраструктуры (транспортные заторы грозят коллапсом) притягательность новостроек должна упасть. Поэтому, полагаю, следует ожидать снижения ликвидности жилищного строительства, ориентированного не на нужды горожан, а лишь на область инвестиций (но любое инвестирование в недвижимость должно предполагать появление конечного пользователя). Если в Москве будут заселены все коммерческие новостройки, то никакой транспорт не справится, да и водных ресурсов не хватит». (m-2.ru, 13.06.2007. Городские новости)
Жилье эконом-класса и новостройки
Рынок новостроек Московской области активизируются осенью, считают в аналитическом консалтинговом центре холдинга «МИЭЛЬ».
По данным «МИЭЛЬ», в мае 2007 года на первичном рынке жилья Московской области появилось 7 новых объектов – во всех из них велись продажи. Тем не менее, в целом по области объем предложения несколько снизился и составил 437 новостроек (-4% относительно предыдущего месяца).
Аналитики отмечают, что более половины всех предложений мая 2007 года приходится на квартиры в монолитных домах – 53,1%. Большую долю предложений занимают панельные новостройки – 43,2%, или 46,1%. Кирпичных домов строят менее всего – 3,7%, или 2,6% соответственно.
Средневзвешенная цена предложения подмосковных новостроек в мае 2007 года поднялась на 0,5% и составила 1996$/кв. м. Прирост за месяц (+0,5%) находится в пределах погрешности расчета среднего значения. Максимальная удельная цена предложения в Московской области составила 7500 $/кв. м, минимальная - 769 $/кв. м. Относительно декабря 2006 года номинальные цены предложения выросли на 5,9%.
В мае 2007 года небольшое снижение объемов предложения сохранило средний уровень цен в новостройках Московской области. Если же сравнивать с началом года, то средняя цена предложения выросла на 5,9%. По нашей оценке, поясняет Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», в дальнейшем возможно оживление спроса и некоторое увеличение объема предложения на рынке новостроек до конца текущего года. (m-2.ru, 15.06.2007. Недвижимость в России)
Проблемы ипотеки
Проведенное исследование российского рынка кредитования показало, что среди крупнейших городов наибольшее число программ ипотечного кредитования предлагается в Москве, наименьшее – в Уфе (более 165 и около 40 соответственно).
Минимальные рублевые ставки по ипотечным кредитам от 9 до 11% чаще всего предлагаются в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Уфе (в 26% программ), а валютные ставки - в Москве и Уфе (75% программ). Максимальный срок кредитования (от 20 лет) чаще всего представлен в Екатеринбурге (в 63% случаев), реже всего – в Самаре (55% программ).
Программы с нулевым первоначальным взносом составляют на рынке ипотечного кредитования долю от 10% в Санкт-Петербурге до 29% в Омске. Взнос от 25% до 30% чаще характеризует программы петербургских банков (20%).
Больше всего программ автокредитования предлагается в банках Москвы (более 150), меньше всего – в крупнейших банках Уфы (около 10 программ). Программы автокредитования только новых автомобилей составляют от 34% до 60% предложения (в Самаре и Уфе соответственно).
Минимальные рублевые ставки по автокредитам составляют до 10% и чаще всего предлагаются в Омске и Самаре (по 30% программ), а валютные ставки - в Челябинске (86% программ).
Программы без первоначального взноса представлены на рынке автокредитования долей от 23% в Нижнем Новгороде до 38% в Омске и Екатеринбурге. Первоначальный взнос в размере 10% от стоимости автомобиля чаще характеризует программы банков Ростова-на-Дону и Санкт-Петербурга (по 38%). (РБК, 14.06.2007. Ипотека, Кредитование)
