Представляем вниманию читателей информацию от компании Prime City Properties о состоянии и перспективах развития рынков торговой и складской недвижимости Москвы.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Предложение
Прошедший 2005 год был отмечен активным ростом рынка в сегменте торговой недвижимости, о чем свидетельствует объем нового предложения. Девелоперов побуждает к строительству высокий спрос на площади в торговых центрах, а также самая высокая ставка капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости, достигающая в наиболее успешных проектах 25–30%. Стабильный рост оборота розничной торговли на уровне 12% в год говорит о хороших перспективах этого рынка.
По итогам 2005 года площадь торговых центров в Москве составила 2,7 млн кв. м, из которых 690 тыс. кв. м было введено в эксплуатацию в течение 2005 года. В 2006 году ожидается выход на рынок еще 800 тыс. кв. м, а общий объем предложения в конце 2006 года, по прогнозам, составит 3,5 млн кв. м.
Уровень вакантных помещений в торговых центрах в течение 2005 года оставался низким — 2–5%. Его повышение ввиду сохраняющегося высокого спроса на торговые помещения в 2006 году не прогнозируется.
Арендные ставки
В 2005 году арендные ставки не претерпели значительных изменений. В торговых центрах они зависят прежде всего от профиля арендатора и занимаемой им площади. Так, якорным арендаторам, занимающим несколько тысяч квадратных метров (гипермаркеты и т.д.), владельцы предоставляют значительные скидки, и ставки аренды для них в среднем составляют $100–400/кв. м в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи — $1000–4000/кв. м в год. Указанные ставки не включают НДС.
Проекты нового поколения
С каждым годом в центральных районах Москвы остается все меньше возможностей для нового строительства.
Однако дневная концентрация населения в центре города обусловливает высокий потребительский потенциал, который стремятся использовать девелоперы. Решением земельной проблемы стало подземное строительство, применяемое все активнее. Так, в 2006 году стартовал масштабный проект реконструкции площади Тверской Заставы, включающий строительство подземного торгово-развлекательного центра «МОЛЛ Тверская Застава». На пяти подземных уровнях расположатся торговый центр площадью 53 тыс. кв. м и паркинг на 1410 машиномест. Девелопер проекта «СтройИнком-К» планирует завершить его в 2007 году.
В 2006 году компания «СтройИнком-К» также начала реализацию другого уникального проекта — наземной части центрального ядра «Москва-Сити», окончание которого намечено на 2007–2008 годы. Его архитектура предусматривает сооружение большого стеклянного купола, под которым расположится рекреационная зона, включающая торговые, развлекательные и выставочные помещения. Площадь наземной части центрального ядра составит 150 тыс. кв. м, а концепция торгово-развлекательного комплекса будет основана на зонировании пространства по временам года.
Тенденции
Повышение интереса к рынку со стороны крупных международных ритейлеров (Wal-Mart, Carrefour, Harvey Nichols и др.).
Выход на российский рынок новых иностранных игроков (Marks & Spencer, Real, Kingfisher и др.).
Активное развитие и экспансия в регионы российских операторов («Копейка», «Пятерочка», «Перекресток», «Патэрсон», «Эльдорадо», «М. Видео» и др.).
Усиление конкуренции между торговыми центрами, ведущее к реконцепции некоторых магазинов советского периода (ТЦ «Добрынинский», ТЦ «Гименей»).
Расширение торговых сетей в сторону окраинных районов Москвы.
Появление и расширение новых форматов торговли, например гастрономические бутики (Fauchon, «Азбука вкуса», Hediard, «Глобус-Гурмэ»).
Крупные проекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году
Название
Общая площадь, кв. м
«Рио», Бол. Черемушкинская, 1
92 000
«Европарк», Рублевское ш., 62
86 600
«МЕГА-Химки», г. Химки, Ленинградская, 1
230 000
«Аркадия», Ср. Овчинниковский пер., 8
39 000
«Варшавский», Варшавское ш., вл. 87
30 000
«Фестиваль», Мичуринский пр-т, вл. 3
62 000
«Ладья», Дубравная ул., 34/29
26 000
«Реал-Братеево»
35 000
Крупные проекты, ожидаемые к вводу в 2006 году
Название
Общая площадь, кв. м
«Ритейл-Парк», Варшавское ш., 97
(открылся в I квартале 2006 г.)
47 500
«Алые Паруса», Щукинская, вл. 42
98 800
«Семеновский», Семеновская пл., 1
41 000
«Глобал-Сити», II фаза,
Кировоградская, 14
34 000
«Европейский», площадь Киевского вокзала
180 000
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Предложение
Площадь качественных складских помещений в Москве составляет 1,8 млн кв. м, из которых 350 тыс. кв. м было введено в эксплуатацию в 2005 году. Однако наблюдающийся спрос по-прежнему в несколько раз превышает предложение, и пользователи складских помещений, в особенности крупные производители и ритейлеры, вынуждены инвестировать в собственные склады, чтобы удовлетворить потребность в качественных площадях. Между тем уровень доходности в этом сегменте сравним с офисным и составляет 14–18%.
Новое строительство
В 2006 году запланирован выход на рынок 600 тыс. кв. м высококлассных складских комплексов, а общее предложение по итогам года составит около 2,4 млн кв. м.
Складской сегмент рынка сегодня наиболее перспективен в отношении реализации новых проектов, так как здесь наблюдается наибольший дефицит качественных площадей. Это обусловливает крайне низкий уровень вакантных помещений — в 2005 году для класса В он составлял 2–4%, а для класса А — 0–1%. Учитывая высокий спрос на качественные складские помещения, та же тенденция будет прослеживаться на протяжении всего 2006 года.
«Пром-Сити»
Важным событием для складского рынка Московского региона стало начало программы «Пром-Сити», инициированной правительством Москвы для вывода производственных территорий из центральных районов города. В рамках этой программы до 2020 года создадут новые промышленные зоны в таких районах, как Бутово и Молжаниново. Они будут включать в себя несколько миллионов квадратных метров производственных помещений, построенных с использованием современных технологий, что позволит сократить занимаемые предприятиями площади. Освободившиеся в центральных районах города участки отведут под строительство новых объектов. Основной проблемой при реализации программы «Пром-Сити» может стать поиск инвесторов, которые профинансировали бы вывод предприятий.
Тенденции
Растущий спрос на складские площади со стороны розничных операторов, производителей товаров повседневного спроса, логистических компаний.
Крайне низкий уровень вакантных помещений, стремящийся к нулю.
Реализация крупными ритейлерами и логистическими компаниями самостоятельных проектов для собственных нужд ввиду отсутствия должного числа предложений.
Основные проекты в складском сегменте
Название
Общая площадь, кв. м
Ввод в эксплуатацию
«Кулон-Балтия», 7-й км Новорижского шоссе
27 338
2005
«Крекшино», 20-й км Минского шоссе
300 000
2005-2007
«ТЛК Томилино», пос. Томилино
600 000
2005-2008
«Истпарк», 2-й км Носовихинского шоссе
14 000
2006
«Пушкино», 15-й км Ярославского шоссе
211 000
2006-2007
North Point, 1-й км Алтуфьевского шоссе
80 000
2006
«Ленинградский терминал», 13-й км Ленинградского шоссе
200 000
2006-2007
Уровень ставок аренды и продажи
Период
2005 год
2006 год (прогноз)
Класс
A
B
A
B
Аренда ($/кв.м в год)
130-160
110-130
135-170
115-140
Продажа ($/кв.м)
850-1200
700-900
900-1300
750-970
Учетные ставки не включают НДС
