Предложение
Предложение офисов внутри Садового кольца в мае текущего года по сравнению с первым кварталом стало ниже на 21%. За пределами делового центра вакантных офисов напротив стало больше. По мнению специалистов компании «Деловой район», причина в том, что на фоне низкого уровня ставок аренды в центре Москвы, арендаторы переезжают в офисы с лучшим расположением. При этом средний размер арендуемой площади уменьшается, т.к. многие компании в 2009 году поспешили сократить персонал, а размер офисов пропорционально реальным потребностям не уменьшили. В результате, имея меньший бюджет на аренду, компании меняют расположение офиса на более престижное с одновременным уменьшением площади офиса.
В сегменте торговых площадей в мае объем вакантных площадей незначительно вырос. На наш взгляд, причина в том что собственники стали разрывать договора с неплатежеспособными (или несговорчивыми) арендаторами и выставлять помещения на рынок по ставкам, близким к докризисным. С учетом ограниченного числа качественных предложений формата street retail освобожденные помещения должны быстро найти новых арендаторов.
Спрос
Спрос на офисные помещения по прежнему сконцентрирован в сегменте небольших блоков 50-200 кв.м. Также отмечается существенный спрос на маленькие помещения до 20 кв.м для вновь открывающихся фирм, однако в отличие прошлого года у арендаторов уже нет возможности долго выбирать из нескольких десятков подходящих предложений. В целом, для корпоративного сектора выход из кризиса оказывается не таким быстрым как ожидалась. Проблемы с неплатежами, в первую очередь в сегменте b2b, тормозят восстановление рынка офисных помещений. Банки декларируют снижение процентных ставок по кредитам юр. лицам, однако с учетом необходимости 100% залогового обеспечения кредитов, малые и средние компании развиваются в основном на собственные средства, а такое развитие не может быть быстрым.
Спрос на торговые помещения и площади свободного назначения гораздо выше, чем на офисные. Фирмы, ориентированные на обслуживание физических лиц (недорогой общепит, салоны красоты, магазины продуктов и т.п.) обладают лучшим финансовым положением, активно ищут и арендуют помещения. Типичный размер запрашиваемой площади – 100-150 кв.м для нового бизнеса и 300-500 кв.м для сетей (с поправкой на особенности деятельности). Более высокую платежеспособность арендаторов в данном сегменте подтверждает тот факт, что они готовы вкладывать значительные средства в ремонт и отделку помещений, в том время как «офисные» арендаторы стараются избежать даже минимального косметического ремонта. Большой спрос отмечается на помещения формата «лотерея», однако обычно собственники не желают связываться с подобным видом деятельности.
Ставки аренды
Ставки аренды на офисы класса В и С стабилизировались на уровне 16000-18000 руб./кв.м/год для помещений в центре Москвы, и 11000-13000 руб./кв.м/год для помещений за пределами Садового кольца. Минимальная цена за которую можно арендовать офисное помещение в пределах МКАД – 7000 руб./кв.м/год (предложения по более низким ценам либо содержат скрытые накрутки либо находятся в очень обветшалом состоянии).
Что касается других коммерческих условий, то прежнему практикуется помесячная авансовая плата (срок платежа обычно не позднее 5-10 числа оплачиваемого месяца) и одномесячный обеспечительный платеж (депозит).
Средние ставки аренды на торговые помещения находятся на уровне 30000-34000 руб./кв.м/год для помещений внутри Садового кольца и 18000-20000 руб./кв.м/год для объектов за пределами центра Москвы (приведены данные для объектов street-retail и районных торговых центров). Некоторые арендаторы пытаются найти хорошее торговое помещение в центре по ставке 12000 руб./кв.м./год, однако за эту цену можно рассчитывать только на подвальное помещение на второй линии домов.
Прогноз
Летом 2010 г. будет отмечаться обычное сезонное снижение количества сделок в связи с периодом отпусков. Однако по сравнению с предыдущим годом активность на рынке всё равно будет выше. Наиболее рациональные арендаторы понимают что сейчас существует последняя возможность снять помещения по «кризисным» ставкам, а с сентября 2010 г. ставки могут начать медленно расти. Естественно что рост ставок возможен только при отсутствии внешних шоков для экономики (падение цен на ресурсы, резкое изменение валютных курсов или фондовых индексов).
Фото: 4estate.ru
