Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Сентябрь 13 К авг 13
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 5 026 пункт. -0.7%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) -0.2 %/мес. +0.6%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) -1.3 б.деп. +0.1 б.д.
В течение сентября на московском рынке недвижимости наметился разворот вверх после незначительного летнего сползания цен вниз. Отчасти на это повлиял сезонный фактор, отчасти – отсутствие новых потрясений макроэкономического характера. Подогретые в процессе сирийского конфликта цены на нефть позволили укрепиться рублю взамен обещанной девальвации, что постепенно будет сказываться и на рынке недвижимости.
По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры в Москве снизился за сентябрь на 0,7%, с 5.062$ до 5.026$ за квадратный метр. Но сразу следует отметить, что динамика среднемесячных показателей отражает по сути изменение цен с середины августа по середину сентября. Однако за последние две недели сентября более динамичный еженедельный индекс стоимости жилья показал на укреплении рубля хороший плюс, что, по сути, и развернуло динамику этого показателя вверх. Поэтому по итогам октября мы, очевидно, увидим уже положительный ценовой прирост.
Распределение динамики цен по типам жилья приводит к аналогичным выводам. Несмотря на формальный минус, в сентябре лучше рынка чувствовали себя наиболее недорогие московские квартиры, а также народные районы и округа. А более дорогое жилье и престижные округа и районы оказались хуже рынка. Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», ситуация, в которой более ликвидные недорогие сегменты жилья опережают дорогой сектор, обычно соответствует развороту рынка в рост. Дорогое жилье более инертно, в то время как самые дешевые квартиры и недорогие новостройки начинают первыми вымываться с рынка в условиях его активизации.
Так, лучше рынка в сентябре оказались сегменты современных панельных домов, а также панель советского периода и кирпичные пятиэтажки. Однако панельные пятиэтажки показали динамику хуже рынка. В дорогом сегменте динамика цен также несколько разделилась: современные монолитно-кирпичные дома оказались лучше рынка, а сталинки и дома ЦК – хуже.
Это обстоятельство показывает, что для людей, намеренных купить квартиру в Москве, умеренная цена хоть и имеет определяющее значение, но и вопрос качества далеко не последний. Поэтому при довольно близких ценах более качественные кирпичные пятиэтажки показывают лучшую динамику, нежели панельные пятиэтажки. Также относительно недорогая панель советского времени, но не пятиэтажки (дома 9-12-14 этажей типовых серий) также оказываются заметно лучше рынка.
В дорогом сегменте современные монолитно-кирпичные дома, как правило, недавние новостройки, хоть и довольно дороги, но представляют собой наиболее качественное жилье. Пи этом элитное жилье советской эпохи – сталинки и дома ЦК нередко бывают достаточно дорогими, но порой уже не соответствуют требованию времени. Поэтому правило оптимального соотношения цены и качества проявляется здесь так же, как и в дешевом сегменте. В целом же сегмент 20% самых дорогих квартир показал минус существенно больше, чем рынок в среднем, а сегмент 20% самых дешевых квартир, напротив, в сентябре лучше рынка, что и позволяет говорить об общей тенденции.
Перевес сегмента дешевого жилья над дорогим также хорошо виден и на примере географии. В тройку аутсайдеров в сентябре попали три самых дорогих и престижных округа: Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ. А вот Восточный округ показал в сентябре плюс, также лучше рынка оказались Юго-Восточный округ и Северо-Восточный округ.
Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Сен13 Авг13
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 513 -1.1%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4 730 -0.3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 5 023 -0.4%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 877 -0.5%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 5 803 -1.5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 767 -0.4%
Все панельные и блочные дома 4 755 -0.6%
Все монолитные и кирпичные дома 5 482 -0.8%
Квартиры в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Сен13 Авг13
Однокомнатные квартиры 5 050 -0.5%
Двухкомнатные квартиры 5 038 -0.7%
Трехкомнатные квартиры 4 896 -0.7%
Многокомнатные квартиры 5 282 -2.2%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Сен13 Авг13
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м 7 069 -1.3%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м 3 816 -0.4%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому») 1.85 -0.9%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Наметившийся разворот цен на недвижимость в Москве вверх вряд ли будет означать существенный рост в обозримом будущем. Скорее после некоторой коррекции, имевшей место летом, стоимость квадратного метра продолжит подрастать темпами инфляции или чуть выше, как это было в прежние периоды при отсутствии макроэкономических потрясений.
Вывести рынок недвижимости из состояния посткризисной стабильности, в котором он находится последние годы, могут только структурные изменения в мировой экономике. О возможных сценариях развития событий читайте конспект доклада, который руководитель IRN.RU Олег Репченко сделал на недавнем круглом столе – «Недвижимость Москвы и Подмосковья на фоне макроэкономической нестабильности: куда пойдут цены?».
