Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Октябрь 13 К сен 13
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 5 118 пункт. +1.8%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +1.8 %/мес. +2.1%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) -0.6 б.деп. +0.7 б.д.
По итогам второго осеннего месяца московский рынок недвижимости оказался в плюсе, однако это еще не означает, что ситуация является безоблачной. С одной стороны, макроэкономический фон не преподнес неожиданных сюрпризов, что благоприятно для рынка недвижимости. Более того, рубль остается вполне стабильным, несмотря на летние предсказания девальвации. Но, с другой стороны, динамика цен по типам жилья говорит о том, что показатели отыгрывают скорее валютные колебания, но в целом движение рынка пока остается неоднозначным.
Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, подрос за октябрь довольно существенно – на 1,8%, с 5.026$ до 5.118$ за квадратный метр. Впрочем, динамику индекса следует рассматривать не за один отдельный месяц, а в контексте прошлых периодов. Так, последние несколько месяцев индекс цен сползал вниз по причине роста курса доллара и ослабления рубля, но теперь отыграл прежние потери и вернулся на исходную отметку – к уровню конца весны – начала лета. Поэтому рост за последний месяц и является не слишком показательным – скорее это колебания вокруг круглой отметки в 5.000$ за метр, на которую уже не раз указывал IRN.RU.
Рублевые цены на квартиры в Москве также не торопятся показывать продолжительную последовательную динамику. Несмотря на существенные колебания курсов валют за последние месяцы, средняя цена квадратного метра в рублях также колеблется все это время вокруг уровня 165 тысяч рублей в пределах диапазона 160-170 тысяч – такую статистику приводит журнал о недвижимости www.metrinfo.ru.
Но гораздо интереснее распределение динамики цен за октябрь по типам жилья и по географии. Примечательно, что наибольший пророст показали самые недорогие сегменты – панельные и кирпичные пятиэтажки, а также панельные дома советского периода. При этом современные монолитно-кирпичные дома вообще ушли в минус, и даже более доступная современная панель показала менее значительный прирост, нежели самые дешевые сегменты. Аналогично дело обстоит и с дорогим жильем советской эпохи – сталинками, домами ЦК и другими хорошими кирпичными домами той эпохи.
Получается, что прибавка к цене произошла во многом только в недорогом сегменте, который в большей мере привязан к рублю и отыгрывает его укрепление. Все же более дорогие и современные форматы пока скорее топчутся на месте, нежели показывают рост.
Аналогичная картина наблюдается и по географии, причем уже не первый месяц, как показывает обзор рынка недвижимости по итогам сентября. Снова в тройке аутсайдеров три самых дорогих и престижных округа: Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ. А прирост цен выше среднего показали Южный округ, Северный округ и Северо-Западный округ.
Не сильно отличается картина и в разрезе районов Москвы. Несмотря на общий прирост цен в октябре, все равно показали минус такие районы, как: Замоскворечье, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Белорусская, Беговой, Дорогомилово, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк Победы, Юго-Западная, Тропарево-Никулино.
При этом в лидеры роста в октябре попали: ВДНХ, Останкинский, Ростокино, Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект, Севастопольская, Нагорный, Зюзино, Рязанский проспект, Петровско-Разумовская, Владыкино, Марфино, Левобережный, Ховрино, Речной вокзал и другие.
Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Окт13 Сен13
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 634 +2.7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4 856 +2.7%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 5 084 +1.2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 5 015 +2.8%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 5 847 +0.8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 733 -0.6%
Все панельные и блочные дома 4 858 +2.2%
Все монолитные и кирпичные дома 5 532 +0.9%
Квартиры в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Окт13 Сен13
Однокомнатные квартиры 5 156 +2.1%
Двухкомнатные квартиры 5 136 +1.9%
Трехкомнатные квартиры 4 993 +2.0%
Многокомнатные квартиры 5 323 +0.8%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Окт13 Сен13
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м 7 205 +1.9%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м 3 892 +2.0%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому») 1.85 -0.1%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Пока стоимость нефти продолжает держаться на достаточно высоком уровне из-за нестабильности на Ближнем Востоке, реализация пессимистичных макроэкономических сценариев, очевидно, откладывается. В этих условиях цены на недвижимость в Москве также не имеют оснований для существенной коррекции вниз, наиболее вероятный сценарий для них – либо топтание на месте, либо рост на уровне инфляции.
Сложнее обстоит дело в Подмосковье, где в отличие от Москвы (в старых границах) объем нового предложения не является ограниченным, а продолжает расти, что приближает данный рынок к затовариванию. Впрочем, при отсутствии существенных макроэкономических потрясений говорить о возможности полноценного кризиса на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья не приходится. Худшее, что может ожидать его в этой ситуации – временная стагнация, по сценарию 2007 года, с коррекцией цен вниз на 5-10%, до 15%.
При этом шансы развития стагнации опять же есть скорее для Подмосковья (и территорий Новой Москвы), но не для Москвы в старых границах. Более того, если недорогие квартиры в Москве и дальше будут испытывать процесс вымывания с рынка и для них будет характерен повышенный темп прироста цен, то это перенаправит еще больше покупателей на новостройки Подмосковья и придаст дополнительный импульс этом рынку.
По мнению аналитического центра IRN.RU, несмотря на достаточно пессимистичные настроения последнего времени, есть и немало позитивных моментов, которые не дадут реализоваться наихудшему сценарию. Подробнее о них рассказывает свежий прогноз рынка недвижимости до конца 2013 и на 2014 годы от IRN.RU.
