Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Март 13 К фев 13
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 5 453 пункт. +0.2%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +0.0 %/мес. -0.8%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 2.3 б.деп. -0.2 б.д.
В марте на рынке недвижимости боролись разнонаправленные тенденции. С одной стороны, окончание зимы и начало весеннего делового сезона обычно добавляет рынку активности. Более того, если говорить про московский рынок, то здесь наметилось ослабление прежних запретов и на продажу стали выходить новые новостройки, чего не было уже довольно давно. Наблюдается увеличение ассортимента и в сфере загородной недвижимости Подмосковья, а также существенно растет по объемам рынок апартаментов. Но, с другой стороны, в марте ухудшился макроэкономический фон, в частности, кризис на Кипре грозит снова спутать все карты и вылиться в очередное «обострение» на финансовых рынках. Рубль в марте также завершил свое укрепление и наметился новый рост курса доллара. Рынок недвижимости пока реагирует на все эти события неоднозначным образом.
Прежде всего, складывается довольно путаная картина в динамике цен на недвижимость в Москве. Долларовый индекс стоимости жилья в марте на укреплении доллара начал незначительно корректироваться вниз, теряя от 0,1% до 0,3% в неделю. При этом изменение среднего значения индекса за март к среднему за февраль все же остается в небольшом плюсе на уровне 0,2% за счет прироста стоимости жилья в феврале – начале марта. По сути, пока можно констатировать «топтание» цен на месте на отметке 5.450$ за квадратный метр. Разовьется ли нынешняя незначительная коррекция индекса цен в более существенное снижение – пока не ясно.
Рублевые цены на квартиры в Москве, согласно статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, подросли по отношению к февралю более существенно – на 1-2% и остаются на уровне 167-168 тысяч рублей за метр. Однако последние недели они замерли в ожидании. Судя по всему, немалую роль в дальнейшей динамике стоимости жилья, как и ранее, будут играть курсы валют, а также макроэкономический фон.
Изменение цен по типам жилья и по географии также не позволяет сделать однозначных выводов. Казалось бы, ситуация с распределением цен по типам домов в марте свидетельствует о приближении стагнации. Так, стоимость наиболее недорогих сегментов – в минусе, а более дорогих – в плюсе, причем существенном. Как не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», если цены на дорогое жилье начинают опережать по темпам прироста недорогие квартиры, это свидетельствует об остановке рынка. Проще говоря, более мобильный и ликвидный сегмент уже выдохся, а дорогое и менее ликвидное жилье еще прибавляет в цене по инерции.
Отчасти эта же ситуация наблюдается и в разрезе по комнатности квартир: однокомнатные квартиры в аутсайдерах, а многокомнатные – в наибольшем плюсе. Но, с другой стороны, хороший прирост показали и двухкомнатные квартиры, в то время как трехкомнатные – тоже в отстающих.
Динамика цен по географии тоже неоднозначна. В минус в марте ушли два достаточно престижных и дорогих округа: Западный округ и Юго-Западный округ. Также в минусе в марте и «народный» Южный округ. При этом наибольший прирост показали другие «народные» и наиболее недорогие округа – Восточный округ, Юго-Восточный округ и районы за МКАД. Это не позволяет утверждать, что недорогие квартиры полностью остановились и начали уходить в коррекцию, а элитное жилье и бизнес-класс целиком продолжает расти в цене. В марте имеет место более дифференцированная динамика цен в разрезе расположения и типов жилья.
Аналогичная картина наблюдается и по районам Москвы – среди лидеров и аутсайдеров самые разные по стоимости и престижности районы. Среди лидеров в марте оказались: Тульская, Нагатинская, Нагорная, Даниловский, Котловка, Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино, Ново-Переделкино, Лефортово, Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Сокол, Аэропорт.
В аутсайдеры в марте попали: Филевский парк, Фили, Багратионовская, Пионерская, Славянский бульвар, Щукинская, Тушинская, Покровское-Стрешнево, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Царицыно, Каширская, Кантемировская, Молодежная, Кунцево, Новогиреево, Ивановское. Эти и ряд других районов показали в марте минус.
Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Мар13 Фев13
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 959 -0.2%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 5 133 -0.0%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 5 413 +0.3%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 5 253 +0.8%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 6 132 +0.6%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 6 041 +1.1%
Все панельные и блочные дома 5 168 0.0%
Все монолитные и кирпичные дома 5 809 +0.8%
Квартиры в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Мар13 Фев13
Однокомнатные квартиры 5 505 +0.2%
Двухкомнатные квартиры 5 415 +0.8%
Трехкомнатные квартиры 5 299 +0.1%
Многокомнатные квартиры 5 613 +0.9%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Мар13 Фев13
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м 7667 +0.1%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м 4145 -0.0%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому») 1.85 +0.1%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Пока на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в целом продолжает сохраняться стабильность. Однако все больше факторов может привести к нарушению того хрупкого баланса, который сложился на рынке за последние пару лет. Это и возможный рост объемов строительства и предложения в Москве, и неопределенность с политикой в отношении застройщиков в Подмосковье, и грядущее введение рыночного налога на недвижимость, и сложная макроэкономическая обстановка. Более подробный анализ всех факторов нестабильности и о возможных последствиях их развития читайте в недавнем докладе руководителя IRN.RU Олега Репченко «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность?».
