Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Август 15 К июл 15
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 3 046 пункт. -9.9%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) -9.6 %/мес. -3.8%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 1.1 б.деп. -3.2 б.д.
Начало нового делового сезона московский рынок недвижимости встречает при негативном макроэкономическом фоне. Если к осени 2009 года, после прежнего кризиса, все макроэкономические показатели уже уверенно вышли в рост и кризис начал уходить в прошлое, то на этот раз мы наблюдаем, по сути, развитие новой волны негатива. Примечательно, что в центре внимания теперь уже даже не ситуация вокруг Украины, а нефть по 50$, доллар под 70 рублей, рост цен на продукты питания и другие товары первой необходимости, а также постоянные встряски на мировых финансовых рынках, не способствующие восстановлению экономического роста.
Неудивительно, что такое положение дел вовсе не способствует росту платежеспособного спроса в недвижимости. В течение августа цены на квартиры в Москве продемонстрировали полную неспособность отыгрывать ослабление рубля даже частично. Если в конце 2014 года стоимость квадратного метра попыталась подрасти вслед за долларом хотя бы отчасти, то теперь при существенном росте курса рублевые цены с трудом балансируют на прежнем уровне, а в долларовом выражении стремительно снижаются.
Индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, потерял за август почти 10%, снизившись с 3.380$ до 3.046$ за квадратный метр. Это среднемесячные значения индекса, соответствующие фактически изменению цен с середины июля по середину августа. Более динамичный недельный индекс ушел к концу августа на отметку 2.810$ за метр, что ниже очередного круглого уровня в 3.000$ за метр. (см. статьи: «Цены на недвижимость в Москве – причем тут доллар?» и «Круглые числа стабилизируют рынок недвижимости»).
В рублевом выражении стоимость московского жилья пока продолжает балансировать на прежнем уровне, в диапазоне 180-200 тысяч рублей за метр. Но уже по итогам сентября ситуация может измениться и даже номинальные ценники пойдут вниз. Пока большинство продавцов квартир и участников рынка недвижимости ждут начала осени, надеясь на активизацию спроса по аналогии с 2009 годом. Но уже очевидно, что сейчас как макроэкономическая, так и геополитическая ситуация кардинально отличаются от 2009 года и поводов для роста платежеспособности покупателей пока просто нет. Активизация спроса на жилье возможна только благодаря снижению уровня цен.
Динамика цен по типам жилья и по географии в августе по многом повторяет июль (см. обзор рынка недвижимости Москвы по итогам июля). В лидерах снижения цен недорогие типы жилья, а также демократичные округа и районы. Более устойчивым выглядит дорогой сегмент, но, по мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, это лишь иллюзия. В дорогом сегменте продавцы чаще пытаются привязать цены к доллару, но росту продаж это не способствует. Напротив, в большинстве случаев размер торга и скидок для реальной продажи в дорогом сегменте больше, чем в экономклассе, что нивелирует кажущуюся бОльшую устойчивость к коррекции цен жилья бизнес-класса и элитной недвижимости.
Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Авг15 Июл15
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 540 -11.2%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 655 -11.0%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 886 -10.2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 796 -10.8%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 503 -9.8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 804 -8.4%
Все панельные и блочные дома 2 694 -10.8%
Все монолитные и кирпичные дома 3 368 -9.6%
Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Авг15 Июл15
Однокомнатные квартиры 2 909 -10.7%
Двухкомнатные квартиры 2 951 -9.9%
Трехкомнатные квартиры 2 970 -9.5%
Многокомнатные квартиры 3 530 -8.2%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Авг15 Июл15
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 5 156 -7.3%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 2 156 -10.4%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.39 +3.5%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», между 2008-2009 и 2014-2015 годами существует принципиальная разница. Существенно изменилась геополитическая картина мира, напряженность между Россией и странами Запада не идет на убыль, а скорее только нарастает. Произошли существенные перемены на рынке нефти, вызвавшие существенный рост предложения за счет добычи сланцевой нефти. Снятие санкций с Ирана дополнительно увеличит предложение за счет экспорта нефти из этой страны. В макроэкономическом плане происходит замедление темпов экономического роста в Китае, что также способствует снижению спроса на сырье. Америка планирует изменение своей денежно-кредитной политики (повышение ставок ФРС), что должно изменить стоимость денег в мире и привести к коррекции цен на все активы.
Проще говоря, с непродолжительным финансовым кризисом 2008 года, который был вызван просто перегревом некоторых рынков, нынешняя обстановка имеет мало общего. Основные атрибуты новой реальности – дешевая нефть, отсутствие доступа к недорогим кредитным ресурсам, сокращение рентабельности бизнеса, доходов населения, необходимость оптимизации всех расходов и в принципе уменьшение количества «легких» денег, характерных для прежних лет, когда формировались инвестиционные «пузыри» во многих сферах экономики, в том числе и в недвижимости.
Соответственно, вектор стоимости квадратного метра в таких условиях направлен на снижение. Вопрос в том, насколько сильным или, напротив, незначительным такое снижение может быть в итоге и в какой валюте. Отчасти это будет зависеть от курса рубля. Если он будет ослабляться и дальше, то, скорее всего, рублевые цены отделаются «легким испугом» - скидками и торгом на уровне 5-10-15%. Если же рубль укрепится до курса 50 рублей за доллар, то коррекция рублевых цен может быть сильнее.
Пока же показательными можно считать следующие обстоятельства. Все последние месяцы размер скидок даже к рублевым ценам только увеличивается, как показывает свежий обзор от IRN.RU: «Скидки на новостройки: в Москве – до 15%, в Подмосковье – свыше 20%, а на элитные квартиры – до 36%». Не менее показателен и тот факт, что новые объекты выходят на рынок с ценами, существенно ниже средних: «Новостройки Москвы в августе 2015 года: новые проекты по 110-140 тыс. руб. за метр». Поэтому наиболее вероятное развитие событий до конца текущего года видится в постепенном приведении заявленных цен, которые пока формально остаются на докризисном уровне, к реальным ценам с учетом скидок и торга. А они лежат ниже формальных цен в среднем на 10-15%.
