Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Август 13 К июл 13
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 5 062 пункт. -1.0%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) -0.9 %/мес. +0.3%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) -1.4 б.деп. -0.3 б.д.
К новому осеннему деловому сезону рынок недвижимости Москвы и Подмосковья подходит, с одной стороны, в состоянии стабильности, а с другой стороны – в состоянии неопределенности. В течение последних недель лета стоимость квадратного метра незначительно сползала вниз темпами 0,1 - 0,3% в неделю и в очередной раз вплотную приблизилась к круглой отметке в 5.000$ за метр (по индексу IRN.RU).
По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры в Москве в августе составил 5.062$ за квадратный метр, что примерно на 1% ниже аналогичного показателя за июль. Примечательно, что вокруг круглой отметки в 5.000$ за метр стоимость московского жилья колеблется уже несколько лет с незначительными отклонениями (порядка 10%) в периоды активизации и спадов. Именно это обстоятельство и позволяет говорить о ситуации стабильности на московском рынке жилья. Если не рассматривать локальные тренды незначительного роста или снижения цен, которые длились от нескольких месяцев до полугода, то в целом последние годы стоимость метра колеблется в одном и том же диапазоне вокруг уровня в 5.000$. А подробнее о связи московского рынка недвижимости с этим «магическим» уровнем цен читайте в статьях: «Цены на недвижимость в Москве вновь стабилизируются на уровне $5000 за метр» и «Круглые числа стабилизируют рынок недвижимости».
Динамика цен по типам жилья и по географии в августе во многом повторила июльскую картину. Наиболее устойчивым по цене оказался сегмент дорогого жилья, а также центральные и престижные районы и округа. При этом недорогие квартиры в Москве, напротив, в большей степени сползли вниз. Объяснение этого обстоятельства состоит, во-первых, в большей инертности дорогого рынка – как не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», дорогие квартиры всегда с запаздыванием реагируют на конъюнктурные изменения. Во-вторых, в дорогом сегменте продажа квартир чаще производится с привязкой цены к доллару. И даже если цена квартиры выставлена в рублях, то продавцы все равно пытаются проиндексировать ее по доллару.
Так, коррекция цен вниз на все типы панельных домов, а также на кирпичные пятиэтажки составила от 1% до 1,2%, в то время как современные монолитно-кирпичные дома и сталинки подешевели только на 0,1 - 0,4%. В разрезе комнатности в августе сильнее всего ушли вниз двухкомнатные квартиры: минус 1,2%, а вот сегмент многокомнатных квартир даже показал небольшой плюс на 0,3%.
В разрезе географии в тройку лидеров по стабильности, как и месяцем ранее, вошли два дорогих и престижных округа: Центральный округ и Юго-Западный округ. А вот третьим лучшую стабильность показал сегмент «Все районы за МКАД» - неофициальный «округ», в который аналитический центр www.irn.ru помимо Зеленограда включает также все московские районы за МКАД (за исключением Новой Москвы). Причины такого положения дел могут быть связаны с тем, что квартиры за МКАД дешевле, чем в радиальных округах внутри МКАД, они ближе к порогу платежеспособного спроса, нежели иные квартиры в Москве, а потому и цены на них оказываются более устойчивыми. Проще говоря, у них меньше глубина для возможного снижения цен, чем у квартир внутри МКАД.
А вот наибольшую коррекцию цен вниз показали в августе Северный округ, Восточный округ и Северо-Восточный округ. Среди районов в наибольшем минусе оказались: Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино, Левобережный, Ховрино, Речной вокзал, Водный стадион, Головинский, Алтуфьево, Лианозово, Лефортово, Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Первомайская и Измайловская.
При этом ряд районов Москвы в августе даже показали плюс. Среди них: Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Арбатская, Смоленская, Кропоткинская, Парк культуры, Фили, Багратионовская, Филевский парк, Пионерская, Славянский бульвар, Сокольники, Красносельская, Куркино, Солнцево и другие.
Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Авг13 Июл13
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 564 -1.2%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4 745 -1.0%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 5 044 -1.1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 901 -1.2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 5 891 -0.4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 788 -0.1%
Все панельные и блочные дома 4 784 -1.1%
Все монолитные и кирпичные дома 5 527 -0.5%
Квартиры в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Авг13 Июл13
Однокомнатные квартиры 5 073 -0.7%
Двухкомнатные квартиры 5 071 -1.2%
Трехкомнатные квартиры 4 932 -0.9%
Многокомнатные квартиры 5 401 +0.3%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Авг13 Июл13
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м 7 163 -1.2%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м 3 831 -1.0%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому») 1.87 -0.2%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Ситуация относительной стабильности цен на недвижимость в Москве и Подмосковье, казалось бы, не должна создавать поводов для беспокойства. Но, с другой стороны, продолжительная неопределенность ценового вектора означает, что рынок будет готов отыграть любое существенное изменение макроэкономического фона, причем как вверх, так и вниз. А более подробное виденье ситуации и прогноз рынка недвижимости на конец 2013 и 2014 год руководитель IRN.RU Олег Репченко озвучит 30 августа на аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которую традиционно проводит в конце лета Московская ассоциация риелторов. Конспект его доклада под названием «Макроэкономический фон и рынок недвижимости – куда качнется маятник?» читайте на IRN.RU в понедельник, 2 сентября.
