Недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 13 К дек 12
Индекс стоимости жилья (доллары) 5.144 пункт. -2,6 %
Индекс стоимости жилья (рубли) 168 тыс. руб. +2,8 %
Недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 13 К ноя 13
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 5.144 пункт. -0,8 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) -0,54 %/мес -1,1 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) +1,38 б/деп +0,9 б/д
К концу 2013 года вокруг российского рынка недвижимости сложилось рекордное число факторов неопределенности. Часть из них носит глобальный макроэкономический характер, другие связаны непосредственно со сферой недвижимости и строительства. Но так или иначе, развитие любого из них может выбить рынок недвижимости из нынешнего положения равновесия.
Если говорить о наиболее глобальных макроэкономических факторах, то до сих пор не ясно, куда двинется цена на нефть с «магической» 100-долларовой отметки. Очевидно, что любое развитие конфликта на Ближнем Востоке способно загнать стоимость нефти на 150$ и даже 200$ за баррель. Но, с другой стороны, при нормализации политической напряженности, по мнению многих экспертов, нефть должна дешеветь по причине стагнации в мировой экономике и двигаться к уровням 80-60$ за баррель.
Не ясно, когда и как может возникнуть очередное «обострение» на финансовых рынках – то ли подойдет к грани дефолта очередная европейская страна, то ли снова Америка превысит свой лимит госдолга, то ли что-то еще преподнесет очередной «сюрприз». Но опять же очевидно, что на сегодняшний момент накопившихся фундаментальных проблем в мировой экономике хоть отбавляй, а значит, периодические «обострения» происходить будут.
Нет пока ни у кого и однозначного понимания, насколько серьезны проблемы экономического спада в России или на самом деле все движется своим чередом, как обычно. К слову, несмотря на все «пугалки» в отношении девальвации рубля, которые звучали в 2013 году, справедливым оказался прогноз руководителя IRN.RU – «Слухи о девальвации рубля могут оказаться преувеличенными». Сейчас курс доллара ниже, чем был летом, и ниже, чем во время скачков мая-июня 2012 и августа-сентября 2011 годов. По сути, реальная девальвация имела место только в конце 2008 – начале 2009 годов. Все последующее время валюты «топчутся на месте» в широком диапазоне 30-33 рубля за доллар.
Немало неопределенностей накопилось и вокруг самого рынка недвижимости. Например, ипотека как основной двигатель платежеспособности массового спроса никак не хочет дешеветь, несмотря на все прогнозы, обещания и «принимаемые меры». Хотя дело даже не в ипотеке как таковой, а в высокой стоимости денег в России. Минувший 2013 год был богат на дискуссии в отношении необходимости снижения стоимости заимствования ресурсов, но пока ситуация остается прежней. Обратная сторона медали – риск усиления инфляции при удешевлении заимствований, что может принести больший негативный эффект, чем удешевление кредитов. Но в итоге получается, что не только ипотечный заемщик переплачивает до 2-3 цен квартиры из-за дорогого кредита (используйте ипотечный калькулятор), но и при строительстве кредиты застройщикам под 15-20% годовых за несколько лет строительного цикла повышают себестоимость жилья на 30-50%, а порой и более. При этом банки тоже не могут кредитовать дешевле, если им самим ресурсы достаются под высокий процент, например, при размещении депозитов населения. Получается замкнутый круг, который рано или поздно кто-то должен будет разорвать.
В подвешенном состоянии продолжают оставаться и вопросы вовлечения в оборот неиспользуемых земель. Казалось бы, шаги в этом направлении делаются, но в основной массе застройщикам по-прежнему проблематично изыскать площадки под застройку по приемлемой стоимости, чтобы построить на них жилье по доступным ценам. Много было сказано о необходимости разбюрократизации строительной отрасли, сокращении числа разрешений и согласований, но пока строить легче не стало. Все эти обстоятельства подтверждаются одной простой цифрой – объемы строительства жилья в России последние годы почти не растут и от плановой цифры в 1 квадратный метр на человека в год (порядка 140 млн кв. м по всей стране) еще очень далеко.
Другим подвисшим в воздухе вопросом остается рыночный налог на недвижимость, введение которого, похоже, снова откладывается. Понятно, что в понимании большинства граждан любой новый налог – это зло. Но как показывает мировая практика, именно рыночный налог на недвижимость способствует повышению доступности жилья для населения, препятствуя скупке лишних квадратных метров спекулянтами, которые никак его не используют – ни для себя, ни для сдачи в аренду. Подробно этот интересный момент объясняется в статье «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным». Но пока характерная особенность нашего времени такова – новостройки Москвы и ряда других крупных городов России нередко стоят с темными окнами, значительная часть квартир куплена впрок и никак не используется. А купить квартиру в Москве по приемлемой цене проблематично, как и снять квартиру в цивилизованном доходном доме – нет таких домов в России за исключением единичных экспериментальных примеров.
Примечательно, что динамика цен на квартиры в Москве по итогам 2013 года по сути и отражает всю ту «подвешенную» ситуацию, в которой находится посткризисный рынок недвижимости. И похожая картина имеет место почти по всей стране. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, долларовые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013-й снизились на 2,6% - с 5.279$ за квадратный метр в декабре 2012 года до 5.144$ за метр в декабре 2013 года. Журнал о недвижимости www.metrinfo.ru приводит похожую статистику – рублевые цены на квартиры в Москве выросли за год на 2,8% с отметки около 163,4 тысячи рублей за метр в конце 2012 года до 168 тысяч в конце 2013 года. Учитывая, что сейчас курс доллара как раз примерно на 5-6% выше, чем в конце 2012 года, эти цифры практически совпадают.
По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в этих условиях правильнее всего сделать вывод, что цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 год фактически не изменились. Рынок недвижимости мозаичен, он состоит из разных объектов, какие-то из них, например, новостройки, склонны расти в цене во многом за счет стадии готовности, более качественное жилье также стремится хотя бы отыгрывать инфляцию, старый жилой фонд – нет. Но в среднем заметного изменения ценового уровня на рынке недвижимости в 2013 году не произошло.
Всегда следует помнить, что при наличии даже официальной инфляции на уровне 7-8% в год (по оценке ряда специалистов, реальная инфляция выше), рост цен на уровне 3-5% за год по сути лишь рост в номинальном выражении. А с учетом инфляции это снижение, поэтому вряд ли корректно говорить о том, что цены на недвижимость растут, если этот рост менее инфляции. Аналогично скидки и акции на рынке новостроек, а также торг на вторичном рынке на уровне 3-5% - также стандартная практика, особенно вне сезона. Поэтому, по мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, если годовая динамика цен на рынке недвижимости в Москве или в России менее 5% вверх или вниз, то, по сути, это отсутствие динамики – рынок просто «топчется на месте», отыгрывая локальные факторы, сезонность, вариации структуры предложения и продаж и другие подобные факторы.
Также следует отметить, что динамика цен на квартиры в Москве в 2013 году не была монотонной. Прирост в начале года сменился коррекцией в конце весны – начале лета, потом к концу лета и осенью вновь установился непродолжительный восходящий тренд, но к концу года вновь пришла коррекция. Подробнее это можно посмотреть на странице «Цены на недвижимость в Москве на графике».
В этом и проявляется вся указанная выше неопределенность, царящая сейчас вокруг рынка недвижимости. Такие события, как испуг от «обещанной» девальвации рубля летом или череда отзывов лицензий у банков в ноябре-декабре, а также прочие подобные факторы, вызывают то всплеск активности вокруг недвижимости, то столь же быстрый спад интереса к ней. Преобладание на рынке недвижимости несвойственной ей волатильности аналитический центр IRN.RU указал как одну из основных особенностей сегодняшнего дня еще год назад в прогнозе на 2013 год.
Также примечательно, что динамика цен по типам жилья в 2013 году заметно отличалась от 2012 года. Годом ранее лидировали по темпам прироста цен как панельные, так и кирпичные пятиэтажки, обычные панельные дома советской эпохи, а также «современная панель». Все это свидетельствовало о преобладании на рынке годом ранее реального спроса, нацеленного пусть и не на самое лучше, но на приемлемое по цене жилье экономкласса, в том числе и на старый жилой фонд (смотрите подробнее обзор по недвижимости за 2012 год).
В 2013 году лучше рынка показали себя кирпичные дома и в первую очередь современный монолит-кирпич. Все это свидетельствует о притоке на рынок инвестиционных денег, что вполне закономерно. Боязнь «обещанной» девальвации рубля и бегство из банковских депозитов, разумеется, повышают спрос на качественное современное жилье, а не на экономкласс и не на ветхий жилой фонд. И казалось бы, в этом нет ничего плохого, только вот указанные причины всплеска покупательской активности краткосрочны, и если рынок не поддерживается снизу реальным спросом, приобретением жилья «для себя», то это может завершиться в 2014 году стагнацией и коррекцией цен вниз.
Недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 13 Дек 12
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4677 -3,9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4861 -2,9%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 5112 -4,1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 5053 -1,7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 5892 -2,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5852 -0,8%
Все панельные и блочные дома 4883 -3,6%
Все монолитные и кирпичные дома 5599 -1,6%
Квартиры в Москве (www.irn.ru) Дек 13 Дек 12
Однокомнатные квартиры 5211 -3,8%
Двухкомнатные квартиры 5157 -3,1%
Трехкомнатные квартиры 4982 -3,9%
Многокомнатные квартиры 5445 -0,5%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Дек 13 Дек 12
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) 7350 -2,2%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир) 3907 -2,9%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому») 1,88 0,7%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Впрочем, наиболее вероятным прогнозом на 2014 год и далее все равно представляется сохранение цен на основную массу жилья на нынешнем уровне с незначительными вариациям в пределах плюс-минус 5-10%. Но следует помнить, что развитие того или иного фактора нестабильности очень быстро, всего в течение нескольких месяцев, может выбить рынок недвижимости из нынешнего состояния равновесия, причем как в одну, так и в другую сторону (в зависимости от того, что это будет за фактор). А подробнее разбору возможных сценариев выхода рынка недвижимости из равновесия как вверх, так и вниз посвящен свежий прогноз по недвижимости на 2014 год.
