Франция – государство, в особенном представлении не нуждающееся; богатая историей, природными красотами, уникальной архитектурой, живописным морским побережьем, снежными альпийскими регионами, гастрономическими традициями, инновациями, эта страна может быть описана тысячей эпитетов превосходной степени; рынок недвижимости Франции, хотя и не демонстрирует сильных скачков роста, является одним из самых стабильных и престижных в мире – и вложение средств в различные его сегменты оказывается выгодной инвестицией.
География и не только
Франция находится в самом центре Европы и имеет самую большую территорию из всех государств Старого Света, занимая почти пятую часть ЕС.
Материковая часть страны на северо-востоке граничит с Бельгией, Люксембургом и Германией, на востоке – со Швейцарией, на юго-востоке – с Монако и Италией, на юго-западе – с Испанией и Андоррой. Францию омывают Ла-Манш, Атлантический океан, Северное и Средиземное моря. На западе и севере государства лежит Атлантика (Бискайский залив и Ла-Манш), юг – это Средиземноморье (Лионский залив и Лигурийское море). Всего во Франции 13 регионов и четыре заморских территории.
Как несложно догадаться, в стране несколько климатических зон. Зимы здесь не бывают слишком холодными: снег за пределами альпийских регионов выпадает достаточно редко. Но в горах – это солнечные дни и безупречные горнолыжные трассы, вдоль которых расположились престижные шале. Французское лето умеренно, оно не слишком жаркое и немного влажное.
Разнообразие пограничных и климатических зон обуславливает и разнообразие культурных традиций, а также типов поселений Франции. А, соответственно, колоссальный выбор недвижимости на любой вкус. Это может быть как чисто инвестиционная студия в Париже, так и роскошное семейное имение где-нибудь на Ривьере, как вилла в современном проекте, так и целый замок с богатой историей. Во Франции в личное пользование можно приобрести не только жилье, но также виноградник или даже озеро.
Как правило, иностранные инвесторы покупают недвижимость в крупных городах государства и, конечно, в курортных прибрежных регионах. Трендом последних лет является вложение средств зарубежными и российскими покупателями в коммерческую и доходную недвижимость Франции: отелей, промышленных предприятий, компаний сферы обслуживания и т.д.
Ситуация на рынке недвижимости
Рынок недвижимости Франции отличается стабильностью, которая базируется на крепких позициях евро. Если сравнивать доходность недвижимости с другими странами Европы, то она находится приблизительно на таком же уровне, однако риски от финансовых потерь, в отличие от многих государств ЕС, минимальны. Эксперты отмечают, что инвестировать в недвижимость Франции – это все равно, что «положить свои сбережения в сейф». Интересным фактом является и то, что 68% французов проживает в частных домах, что на 10% выше среднеевропейской статистики. Это непосредственным образом влияет на спрос на рынке.
В различных регионах Франции динамика цен, а также соотношение спроса и предложения на недвижимость довольно сильно отличаются друг от друга. В среднем во Франции за последний объем продаж недвижимости увеличился на 5,4%, а в центральном регионе Иль-де-Франс – на 7,5%.
К направлениям, в которых наблюдается стабильный рост цен на жилье, относятся Париж, крупные города провинций – в основном те, в которых имеются международные аэропорты, – а также Лазурный Берег. В других регионах Франции, напротив, в последние годы был зафиксирован небольшой спад спроса на недвижимость, а, соответственно и ее стоимости. Что касается последних событий в Париже, а также волне иммиграции, то, согласно официальной статистике, эти негативные факторы сильно не отразились на общей картине рынка.
Плюсы для инвесторов
Во Франции комфортное ведение бизнеса сопровождается развитой современной инфраструктурой и экономикой, «заточенной» под рынок туризма. Это государство, «удобное» с точки зрения инвестиций в недвижимость.
В 2015 году в стране был поставлен рекорд туристической посещаемости: 85 миллионов человек. Гостей и покупателей жилья привлекают исторические и культурные достопримечательности Франции, высокий уровень жизни, престижные школы и университеты, разнообразный выбор курортов, благоприятные погодные условия, гастрономия – и, безусловно, стабильная экономика государства.
В плане инвестиций в первичное жилье Франция – это страна, где методы строительства и стандартов в области звуко-и теплоизоляции, сейсмической безопасности и т.п., являются очень прогрессивными, что гарантирует высокое качество объектов. Также для инвесторов в первичное жилье государство ввело ряд налоговых льгот:
При приобретении нового жилья покупатель не платит регистрационных взносов. Таким образом, он оплачивает только 2,7% за услуги нотариуса вместо 7,5%;
Инвестор на два года освобождается от уплаты налога на недвижимость;
Собственник имеет возможность получить ряд налоговых льгот, если инвестирует деньги в жилье для его последующей сдачи в аренду.
Недвижимость в ключевых регионах Франции пользуется стабильным спросом, а цены на нее не сильно, но стабильно растут.
Франция предлагает интересный выбор объектов для реновации, будь то старинные замки и фермы или виноградники и производства.
В отличие от соседней Швейцарии, здесь нет квот на покупку недвижимости иностранцами: так, многие желающие учиться или работать в Швейцарии зачастую покупают жилье в приграничных регионах Франции.
Обладая достаточным количеством средств и активов, во Франции можно без проблем получить ВНЖ.
Наиболее интересные регионы для инвестиций
Наиболее интересными направлениями для инвестиций эксперты называют регионы Франции, в которых спрос на недвижимость превышает предложение.
Прежде всего, это удивительный Париж центрального региона Франции Иль-де-Франс – город, который «притягивает и романтиков и циников». Городская недвижимость Парижа пользуется огромной востребованностью – и дефицит жилья наблюдается во множестве сегментов рынка. Именно Париж – то самое место, где можно приобретать жилье для постоянного проживания или в инвестиционных целях. Здесь расположены лучшие образовательные учреждения Франции, неограниченны возможности для ведения бизнеса, развитая инфраструктура и возможности совершенно разнообразных развлечений – от показ мод и театров до выставок и гастрономических ярмарок. Космополитичность мегаполиса и огромный туристический поток мгновенно стирают комплексы экспатов по поводу языковых барьеров и культурных различий с местным населением. К тому же, цены на аренду здесь довольно высоки, что позволяет собственникам получать достаточно неплохой доход, а также нет сезонности, характерной для других регионов.
Не менее важным после Парижа в плане инвестиций, безусловно, является регион Прованс-Альпы-Лазурный Берег. Ницца, Монако, Сан-Тропе и Канны, расположенные здесь, – это эталон элитарности и престижа.
Регион занимает лидирующие позиции у туристов: ежегодно его посещают более 34 миллионов гостей. Каждый год непосредственно Лазурный Берег принимает 11 млн туристов, 50% из которых являются иностранцами. Помимо таких всем известных фактов, как премиальность и великолепный образ жизни на побережье, регион славен тем, что занимает третье место во Франции по концентрации представителей класса топ-менеджмента. Здесь расположены многочисленные инженерные и управленческие школы, открыто большое количество исследовательских институтов и лабораторий, работающих во всевозможных областях современных технологий. Развиваются такие направления, как микроэлектроника, программное обеспечение, биотехника, химия, эко-технологии. Из крупных городов региона, интересных для инвестиций, эксперты также отмечают Марсель, а также Антиб – крупнейший яхтенный порт Лазурного Берега.
Недвижимость Лазурного Берега пользуется постоянным спросом, а цены на нее постоянно растут. Спрос здесь намного опережает предложение, хотя, по мнению экспертов, соотношение цена-качество на Ривьере является весьма адекватным. Среди объектов недвижимости, которые можно приобрести в частное владение, есть как апартаменты и виллы, так и целые замки с огромной территорией.
Французские Альпы – это сверкающие вершины, огромное разнообразие горнолыжных трасс, а также внушительный выбор престижной недвижимости. Альпийский хребет протянулся на 330 км по французским регионам Рона-Альпы и Прованс-Альпы-Лазурный берег. Здесь, на границе Франции и Италии, находится одна из самых знаковых горных вершин мира – высочайшая точка Альп и всей Западной Европы, величественный пик Монблан (4810 м). Самыми популярными курортами на горнолыжных склонах Франции являются Куршевель, Валь-д’Изер, Шамони, Межев и Мерибель. А в регионе Женевского озера – это Эвиан, Тонон и Ивуар. Уровень доходности от аренды недвижимости, например, в Куршевеле, составляет около 6-7% годовых. А популярным инструментом покупки недвижимости является схема обратной аренды, так называемый leaseback, одновременно приносящий собственнику гарантированный доход и позволяющий пользоваться свой недвижимостью только фиксированное время в году. По оценкам специалистов, к этой схеме прибегают 8 из 10 покупателей курортной недвижимости во Французских Альпах.
Туристическая Франция не ограничивается лишь наиболее известными и популярными у российских туристов регионами – Лазурным Берегом, Парижем и Альпами. Менее известные у российских туристов, Пиренейские курорты очень популярны среди европейцев. Здесь принято приобретать шале, которые потом отлично сдаются в аренду любителям зимних видов спорта.
Также это исторический регион Аквитания на юго-западе Франции со знаменитой «винной» столицей Бордо и престижным курортом Биарриц. Интересен для инвестиций Довиль в Нормандии, Западная Луара на Атлантике с «культурным» городом Нант, который считается одним из лучших для проживания в Европе. Ежегодно он встречает не только множество иностранных гостей, но и пользуется особым спросом у французских туристов, путешествующих по родине.
Любителей активного образа жизни и роскоши озерной Ривьеры привлекает процветающий горнолыжный регион Овернь-Рона-Альпы на юго-востоке страны, где находится прозрачное и престижное Женевское озеро, а столицей которого является небезызвестный Лион.
Туристический город Лурд (департамент Верхние Пиренеи) является вторым по количеству отелей городом Франции после Парижа. Он интересен для инвесторов, занимающихся гостиничным бизнесом.
Цели инвестиций
Определяя направление для инвестиций, прежде всего нужно выяснить цели покупки недвижимости во Франции. Если это инвестиционный объект для последующей сдачи в аренду, то эксперты рекомендуют выбирать регионы, которые привлекательны для туристов и студентов – такие как Париж, Лазурный берег, Лион. Если нужно жилье для отдыха, то, безусловно, это Лазурный берег, где царит благоприятный климат, есть международный аэропорт с прямыми рейсами практически во все европейские столицы, а также отдых летом на море – и горнолыжные курорты зимой (примерно в часе езды от аэропорта Ниццы). Для размеренного образа жизни подойдет провинция Франции: это может быть престижный регион с развитой инфраструктурой, при этом располагающий необходимым умиротворением окружающей природы.
Если же целью покупки жилья является проживание с семьей – то бизнесменам специалисты советуют выбирать города рядом с международными аэропортами, обеспечивающие им и их семьям большую мобильность при необходимости частых переездов. Здесь же есть хорошие международные школы и университеты для образования детей.
Цены
В ключевых регионах Франции цены на недвижимость демонстрируют рост, что делает их особенно привлекательными для инвестиций. Особенно это актуально для Парижа. Так, по данным journaldunet.com, средняя стоимость жилья во французской столице в феврале 2016 года составляла €7737 / 1 кв. м, что на 1,8% выше, чем в феврале 2015 года. Так, за сумму в €500 000 можно приобрести трехкомнатную квартиру в хорошем округе Парижа, шестикомнатный дом в Монтрей (пригород Парижа, сразу за кольцевой автострадой). И, к примеру, уже за €150 000 можно купить однокомнатную квартиру в 18-ом округе Парижа.
Позитивная динамика цен наблюдается на Лазурном Берегу, где «базовая» стоимость квадратного метра в Ницце составляет €3800, а в Каннах €5552. Однако цены на виллы с выходом к морю, к примеру, в Сен-Жак-Кап-Ферра или Кап д’Антиб могут вполне составлять и €10 000 и €30 000 за квадратный метр. Так, в Кап-Ферра можно приобрести элитные апартаменты с тремя спальнями площадью 200 кв. м. за €3,6 млн. Престижный закрытый комплекс с бассейном расположен в нескольких минутах ходьбы от пляжа, магазинов и ресторанов, а из окон апартаментов открывается потрясающий вид на бухту Вильфранш-сюр-Мер. Квартира продается с дизайнерской мебелью, выполненной на заказ, все материалы отделки – самого высокого уровня. На огромной террасе располагается джакузи. Имеется винный погреб, два подземных гаража.
Однако, к примеру, в таком популярном регионе как Прованс, стоимость недвижимости за последний год упала с -0,3% до -1,7%.
В целом же по стране в конце 2015 года темпы роста цен несколько снизились, а средняя стоимость вторичного жилья составляла чуть больше €3200 за квадратный метр, что на 0,3% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Что касается «первички», то средняя стоимость квадратного метра увеличилась по сравнению с 2014 годом на 1,2% до €3800. Средняя стоимость жилья в Иль-де-Франс снизилась на 1,1% и составила €263 700.
Аренда
Согласно данным INSEE, Национального Института Статистики и Экономических Исследований Франции, средняя стоимость долгосрочной аренды студии в Париже составляет примерно €31,3 за кв. м в месяц, а в Ницце – €14,6 / 1 кв. м в месяц. Цены на сезонную аренду – на порядок выше. Так, стоимость аренды виллы на неделю в Ницце составляет в среднем €3500.
А средняя рентабельность варьируется от 3% до 6% годовых при долгосрочной – и от 8-12% при сезонной аренде.
Тонкости совершения сделки
Процесс покупки жилой недвижимости во Франции не представляет сложностей для иностранных граждан. Ограничений на покупку недвижимости во Франции нерезидентами не существует, а при сотрудничестве с добросовестным агентом процедура совершения сделки прозрачна и строго регламентирована. Основным документом является договор купли-продажи недвижимости, который заключается при помощи лицензированного французского риэлтора и государственного нотариуса.
Несомненным плюсом покупки жилья во Франции является тот факт, что нотариус обязан полностью проверить сделку – и за ошибки несет материальную ответственность, финансово гарантированную Нотариальной Палатой. Между подписанием договора о намерениях и основного договора купли-продажи обычно проходит не менее месяца, поскольку недвижимость должна быть всесторонне проверена на самые различные факторы (поэтому некоторые проверки занимают значительное время).
Во Франции право владением частной собственностью определено конституцией, и все иностранные граждане, желающие вступить во владение недвижимостью в стране, имеют точно такие же права и обязанности, что и жители Франции. Они могут быть собственниками своего имущества без ограничений: пользоваться им, получать доход, сдавая или продавая, передавать свою недвижимость в наследство.
Налогообложение недвижимости
Система налогообложения во Франции более сложная, чем в других государствах Европы. Помимо однократных выплат при покупке недвижимости, составляющих около 5-7% от ее стоимости, существуют и ежегодные налоги. Местные налоги устанавливаются налоговой администрацией ежегодно и поступают в бюджет органов власти на местах.
Налог на недвижимость Taxe Fonciere. Этот налог владелец выплачивает ежегодно. Сумма налога на недвижимость зависит от ее размера и местоположения. При покупке первичного жилья собственник освобождается от уплаты налога на недвижимость на два года.
Налог на проживание Taxe d'Habitation. Этот налог платит тот, кто проживает в имуществе и вносит свою долю в расходы на услуги и на обслуживание, которые частично покрывает мэрия. Если жилье сдается в аренду, то этот налог оплачивает арендатор. Если речь идет об апартаментах, то сумма налога составляет не менее €1000 в год, в случае же проживания на вилле – от €3000 в год. Владелец или арендатор, занимающий жилое помещение, обязаны оплатить налог на проживание за данный налоговый год, если они занимали его на 1 января текущего года. Это правило относится ко всем жилым и подсобным помещениям, расположенным на территории Франции.
Налог на роскошь Impot Sur Fortune. Совокупный капитал, облагающийся налогом на роскошь во Франции, составляет от €1,3 млн. При этом расчет налога начинается от стоимости в €800 000. Сумма налога рассчитывается на основе общей чистой стоимости имущества: €800 000 до €1,3 млн – 0,50%, от €1,3 млн до €2,57 млн – 0,70%, от €2,57 млн до €5 млн – 1,00%, от €5 млн до €5 млн – 1,25%, свыше €10 млн – 1,50%.
Сумму налога на прибыль с перепродажи Capital Gains Taxe, Le Plus-Value устанавливается на основе разницы в цене при перепродаже объекта недвижимости, не являющегося основным для проживания.
Налогообложение во Франции варьируется в зависимости от каждого конкретного случая покупки или владения недвижимостью иностранцем. Эксперты рекомендуют иностранным инвесторам обращаться к специалистам для того, чтобы тщательно изучить каждый отдельный случай в целях оптимизации налогов при приобретении недвижимости в государстве.
ВНЖ
Граждане стран, не входящих в Европейский Союз, желающие инвестировать в недвижимость во Франции, могут запросить временный вид на жительство категории Visiteur сроком на один год и возможностью продлевать его каждый год. Для этого существует два основных условия: соблюдение обязательства не работать во Франции плюс наличие (и официальное доказательство) финансовых ресурсов в достаточном объеме для проживания во Франции.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Екатерину Михайловскую (Aximonial), Татьяну Гавраеву и Николаса Виале (INeuf.com) и Александра Шварева (RFC Estates).
