Предложение
В апреле 2009 г. объем предложения офисов с мелкой нарезкой достиг 1,9 млн кв. м. Сюда включаются вакантные офисные блоки 50-300 кв. м в бизнес-центрах класса В, особняках и административных зданиях.
По сравнению с предыдущим месяцем на рынке появилось больше помещений в бизнес-центрах и особняках. Объем предлагаемых площадей в административных зданиях напротив снизился на 7% (сюда относятся реконструированные НИИ, заводы и т.п.). Это показывает тенденцию к переезду компаний из более качественных объектов в менее качественные в целях экономии.
Если рассматривать территориальный аспект, то вышеуказанная тенденция также существует. В апреле доля помещений в пределах Садового кольца в общем объеме предложения выросла на 3.1 процентных пункта. Т.е определенные компании покидают свои офисы с престижным местоположением, и переезжают в более доступные по цене помещения в районе ТТК и далее. Однако несмотря на тренд к постепенному высвобождению помещений в пределах Бульварного и Садового кольца, таких офисов по прежнему относительно мало (не более четверти от общего объема предложения).
Другая тенденция – появление на вторичном рынке уникальных предложений. Речь идет о помещениях с высококачественным ремонтом и выгодным расположением в центре Москвы, из которых по тем или иным причинам выехали арендаторы. После того как данные помещения высвободились, собственники вынуждены предлагать их по среднерыночным ценам. В результате эксклюзивный офис в районе метро Китай-город или Красные ворота можно арендовать по 750 $/кв. м/год. Летом 2008 г. аналогичные помещения сдавались бы по 2000 $/кв. м/год, что с учетом изменения курса доллара США означает 45% дисконт.
Спрос и коммерческие условия
В апреле общая тенденция к снижению ставок аренды на офисном рынке сохранилась. Однако в сегменте предложений в районе Садового кольца рынок, похоже, достиг дна на отметке 450-500 $/кв. м.год. Те собственники, которые предлагали объекты по более высоким ценам продолжают постепенно снижать ставки аренды. Те собственники, которые уже достигли данного ценового уровня, опускать цены еще ниже пока не готовы.
В выигрышном положении оказываются объекты в районе Садового кольца со ставками аренды порядка 450-600 $//кв. м/ год. Такой уровень ставок аренды соответствует платежеспособному спросу. К примеру, это такие бизнес-центры как «Бейкер-Плаза», бизнес-центр на 1-й Бородинской улице (метро Киевская), бизнес-центр «Дербеневский».
Спрос на офисы в районе ТТК и более отдаленных районах Москвы носит иной характер. Здесь арендаторы требуют максимально дешевых предложений не более чем по 250-300$/ кв. м/ год. Другими словами, те фирмы, которые хотят сэкономить на оплате аренды, стремятся найти действительно очень дешевые предложения.
К сожалению, помещений, удовлетворяющих подобным ожиданиям, в районе ТТК мало. Предложения с неудачным расположением или плохим ремонтом заполняют рынок, но потребностям арендаторов они не соответствуют. По нашему мнению, собственники объектов в районе ТТК и далее, которые снизят ставки аренды до 250-300 $/ кв. м/ год, получат возможность снять своего рода сливки с рынка. Именно такие объекты будут пользоваться высоким спросом в ближайшие месяцы.
Следует отметить, что компании предъявляющие спрос на помещения в самом дешевом ценовом сегменте чаще всего не готовы делать даже самый мелкий ремонт в новом офисе. Потенциальные арендаторы бизнес-центров с хорошим местоположением рассматривают возможность самостоятельно выполнить косметический ремонт при условии наличия арендных каникул.
