Активность инвесторов, как российских, так и зарубежных, неуклонно растет. Это справедливо для всех секторов коммерческой недвижимости. Стабильный рост доли сделок в строящихся бизнес-центрах, выход новых международных операторов на гостиничный рынок и рынок ритейла, увеличение количества крупномасштабных складских объектов как в московской области, так и за ее пределами - достаточное тому подтверждение.
Рынок офисной недвижимости
Во II квартале 2006 года тенденция к снижению строительной активности сохраняется. Вместо заявленных 375 000 кв. м качественных офисных площадей в эксплуатацию было введено всего 126 000 кв. м, сообщает Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Прирост общего объема качественных офисных площадей класса А и В по сравнению с предыдущим кварталом составил около 2, 67% (примерно 135 тыс. м2). Причем в настоящий момент рынок пополняется за счет реорганизации промзон, реконструированные помещения которых пользуются спросом со стороны арендаторов не только из-за выгодных условий аренды, но также в силу некоторых планировочных и технических особенностей.
"Успешно развивается концепция бизнес-парков, из строящихся можно выделить наиболее крупные: "Гринвуд бизнес-парк", "Икеа Плаза", "Дубровка Плаза", бизнес парк в Нагатино," - считает Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Центральный деловой район по-прежнему лидирует по объему нового строительства. При этом, в силу ряда причин - роста спроса на офисные площади, находящиеся за пределами Садового кольца, ограничений, накладываемых на стпроительство в Центральных районах города, проектов реконструкции и развития Правительства Москвы - формируются новые районы офисной застройки. Такие как Кутузовский, Ленинский, Ленинградский проспекты и территории, расположенные вблизи Химкинского водохранилища. К местам концентрации нового строительства можно отнести и проект "Большой город" на территории, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити" где, как отмечает Александра Крыжановская, "уже заявлено несколько крупных проектов многофункциональных центров. Среди них можно выделить Вимм-Биль-Дан" на Шмитовском проспекте".
Таким образом, общий объем предложения качественных офисных площадей составляет 4,98 млн м2.
Рынок торговой недвижимости
События последних месяцев наглядно демонстрируют рост инвестиционной активности в данном сегменте. Примечательно то, что растет количество сделок не только с готовыми объектами, но и с еще не введенными в эксплуатацию торговыми комплексами. В конце июня австрийский фонд Immoeast приобрел два торговых центра «Золотой Вавилон» в Отрадном (действующий) и Ясенево (строящийся). Общая площадь двух объектов составляет 58 тыс. кв. м. Стоимость сделки оценивается приблизительно в 200 млн. долларов. Ранее переговоры о покупке обоих центров вела другая австрийская компания –Meinl European Land, купившая у Шалвы Чигиринского в Москве торговую сеть «Молл Гэллери».
Явно прослеживается тенденция к укрупнению проектов, заявленных к реализации. Как заявляют в компании Colliers International, "если в последние годы на рынке появлялись единичные заявления о строительстве объектов суперрегионального масштаба, то сейчас готовность вложить более 100 млн. долларов в создание или покупку многофункционального комплекса стала массовым явлением". При этом, в условиях все возрастающей конкуренции, к продумыванию концепции проектируемого торгового комплекса девелоперы относятся все более серьезно.
По подсчетам компании Colliers International, "общая площадь 45 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составляет около 2 218 000 кв. м, торговая площадь (GLA) - около 1 253 000 кв. м".
Исследуемый период также ознаменовался ростом активности как российских, так и иностранных ритейлеров. 12 апреля было объявлено о слиянии компаний "Пятерочка" и "Перекресток", которые, в результате сделки, переши на баланс Pyaterochka Holding N. V., подконтрольную "Альфа-групп". Объединенная компания стала 3-м по величине ритейлером в России. А подтверждением тому, что западные сетевые ритейлеры оказывают все большее влияние на московский рынок, стало появление первого в России спортивного гипермаркета французской сети Decathlon, а также открытие гипермаркета "Ашан" в торговом центре "Европарк".
Переход сетевиков на многоформатность ведения бизнеса - также тенденция II квартала, подкрепленная открытием компанией "Эльдорадо" 2-х гипермаркетов под новым брендом "ЭТО" в Москве и Казани. Новый формат нацелен на потребителей с доходами среднего и выше среднего уровня.
Рынок складской недвижимости
Интерес к данному сектору коммерческой недвижимости продолжает возрастать, причем активность проявляют как российские, так и иностранные инвесторы. При всей очевидности удорожания строительства, количество крупномасштабных проектов увеличивается не только в московской области, но и в других регионах. "Все большее распространение получают сделки build-to-suit. Подтверждением тому стал договор между компаниями "РосЕвроДевелопмент" и BMW Russland Trading, предусматривающий строительство крупнейшего в России регионального дистрибьютерского центра BMW на территории Логистического парка Крекшино" - сообщает Виктор Афанасенко, заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank.
Как и прежде, наибольшее количество складских площадей сосредоточено на севере столицы, однако и на юге заявлено несколько крупных проектов. Один из них - склад MLP в Подольске на 17-м км Симферопольского шоссе. Здесь планируется построить 180 000 кв. м складских помещений. Второй – логистический парк Cross Point, принадлежащий Capital Partners совместно с Lone Star Ventures и ICD International. В рамках проекта на пересечении трассы Москва-Дон и ЦКАД, в 30 км от МКАД будет построено 600 000 кв. м. складов. И наконец, проект компании «Евразия» в Домодедовском районе. Площадь участка, которым располагает девелопер составляет 200 га, что позволяет построить около 1 млн. кв. м площадей.
Ввод в эксплуатацию этих и некоторых других крупных объектов, строительство которых уже ведется, должен удовлетворить большую часть спроса. Пока же показатели спроса и предложения очень разнятся. Свободных площадей в складских комплексах класса А нет. В классе В их не более 3-х процентов.
В рассматриваемый период были введены в эксплуатацию логистический парк «Пушкино» (60 000 кв. м), первая очередь «Ленинградского терминала», (52 000 кв. м), логистический парк «НЛК-Крекшино» (33 000 кв. м), «ТЛК-Томилино» (66 000 тыс. кв. м), офисно-складской комплекс «Ист-парк» (13 430 кв. м).
Как сообщает Виктор Афанасенко, «существенного изменения арендных ставок не произошло. Средняя арендная ставка для класса А – $120-130 за кв.м/год, для класса В –$100-110 за кв.м/год».
Рынок гостиничной недвижимости
Сразу несколько международных операторов дали понять, что работа на Российском рынке -важное направление их деятельности. Сеть Marriott планирует открыть в Москве от 8 до10 гостиниц, сеть Le Meridien расширит свое присутствие на рынке, став управляющей компанией гостиницы "Ленинградская", международная компания Orco Group откроет апарт-отель Ma Maison в офисно-гостиничном комплексе на Покровке, 40, а Orange Ring Hotel Management планирует открыть первый в Московской области SPA-отель европейского уровня Arthurs Spa Hotel.
Довольно примечательным можно назвать то, что гостиница "Саввой" стала первой московской гостиницей, вошедшей в Международную группу "Small Luxury Hotels of the World", включающую сотни лучших отелей в пятидесяти сранах мира.
Во втором квартале 2006 года гостиничный сектор столицы пополнился 501 номером, сообщает Ольга Кисарина, руководитель отдела Исследований и Аналитики компании Praedium. Наиболее крупной из открывшихся гостиниц стала 4-х звездочная Holiday Inn Suschevsky на Сущевском валу, 74, рассчитанная на 312 номеров. Кроме того, были открыты 4-х звездочная гостиница Петр I на 133 номера, 4-х звездочный Heliopark Empire Hotel на 33 номера, а также отреконструированная гостиница в здании Белорусского вокзала на 23 номера.
Между тем, дефицит гостиничных мест в сегменте 2-3 звезды продолжает сохраняться. "Темпы ввода новых объектов существенно не влияют на увеличение номерного фонда, а закрытие ряда крупных гостиниц ("Россия" и "Пекин") привели к значительному сокращению предложения в данном сегменте" - сообщает Ольга Кисарина.
