С октября 2008 года ухудшение условий на мировых финансовых рынках привело к значительному уменьшению притока капитала в Украину. В четвертом квартале в стране наблюдались политическая нестабильность, растущая инфляция, девальвация национальной валюты и рост процентных ставок. Ситуацию усугубила слабая диверсификация украинской экономики, базу которой формируют экспорт сырья и металлургический сектор
Результатом действия этих факторов стало уменьшение частного потребления в Украине, а также снижение доверия к стране, как со стороны населения, так и международных компаний и инвесторов. В 2008 году реальный ВВП вырос на 2,1% по сравнению с 7,9% в 2007 году и 7,3% в 2006 году.
Существенное снижение экономического роста было связано, прежде всего, со спадом промышленного производства на 3,1%, в то время в 2007 году объемы производства увеличились на 10,2%.
На протяжении 2008 года наибольший спад в промышленном производстве наблюдался в ноябре и составил (-28,6%) по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, а снижение объемов экспорта было зафиксировано на уровне (-18,7%).
Среди секторов, наиболее пострадавших в 2008 году, стоит отметить как экспортно-ориентированные металлургию, машиностроение и химическую промышленности, так и строительную отрасль.
Согласно прогнозам различных аналитических агентств, в 2009 году спад в промышленном производстве продолжится и составит от (-6%) до (-11,5%). В 2008 году объем розничного товарооборота вырос на 17,9% по сравнению с предыдущим годом, в то время как в 2007 году показатель составил 29,3%, а в 2006 году – 26,4%.
Согласно прогнозу Международного центра перспективных исследований, в 2009 году розничный товарооборот может снизиться на 11%, что, прежде всего, связано с падением реальной заработной платы населения, высокой инфляцией, повышением процентных ставок по кредитам, прекращением выдачи потребительских кредитов и ростом цен на импортные товары.
В четвертом квартале 2008 года началась девальвация украинской валюты по отношению к американскому доллару. Согласно официальному курсу Национального банка Украины, гривна обесценилась более чем на 50%: с 4,85 UAH/US$ в сентябре 2008 года до 7,7 UAH/US$ в феврале 2009 года.
Несмотря на опасения возможного дефолта Украины, большинство аналитиков считают его вероятность низкой, поскольку правительство в состоянии обеспечить выплаты по государственным обязательствам в 2009 году, которые составляют приблизительно 1,6 миллиарда долларов США.
Хотя активная политика заимствования может продолжиться, маловероятно, что государственный долг превысит 60% от объема ВВП, который считается граничным безопасным уровнем. Тем не менее, риск дефолта частных заемщиков, особенно банков, достаточно высок, так как, в 2009 году объем выплат по долговым обязательствам частного сектора оценивается в сумму более 40 миллиардов долларов США.
Согласно прогнозам различных аналитических организаций, в 2009 году в Украине будет наблюдаться экономический спад в пределах от (-3%) до (-7%), связанный с уменьшением объемов экспорта, выпуска промышленной продукции и выданных банковских кредитов. Если выход из глобального кризиса начнется во второй половине 2009 года, то украинская экономика может возобновить свой рост на уровне 3-6% до 2011 года.
Инвестиции в недвижимость
Позиции владельцев объектов недвижимости ослабели в начале 2008 года. На протяжении первых трех кварталов в Украине были заключены инвестиционные сделки на сумму около 380 миллионов долларов США, что почти в два раза меньше в сравнении с 2007 годом. Около 90% от этой суммы были инвестированы в приобретения зданий в Киеве и пригороде.
В 2008 году около 41% от общего объема прямых инвестиций в сфере недвижимости в Украине было направлено на покупку объектов торговой недвижимости.
Более 77% от общего объема прямых инвестиционных сделок в 2008 году были вложены в приобретение активов, генерирующих доход, в то время как 22% составили форвардные покупки.
Компания Meyer Bergman, консультантом которой выступил DTZ, приобрела торгово-развлекательный центр «Аладдин» в Киеве при первоначальной ставке доходности немного выше 10%.
Также, была закрыта сделка по продаже портфолио офисных зданий в центральной части Киева, которыми владели голландские частные инвесторы и компания Unibail Rodamco (при участии компании DTZ).
За исключением упоминаемых транзакций, а также продажи торгового центра «Альта-Центр», бизнес центра «Горизонт Офис Тауэрз» и логистического центра в Киевской области, в 2008 году наблюдался спад в инвестиционной активности.
2008 год ознаменовался первой прямой инвестиционной сделкой в сегменте недвижимости в регионах Украины: австрийская компания UNIQA Real Estate приобрела торгово-развлекательный центр «Сити Центр», расположенный в центральной части города Николаева. Также компания объявила о форвардной покупке торгово-офисного центра «Авэ Плаза», который сейчас находится на заключительной стадии строительства в центральной части Харькова.
С октября 2008 года ухудшение условий на мировых финансовых рынках на фоне возрастающей экономической и политической нестабильности в Украине, против снижения стоимости вхождения на более зрелые и менее рискованные рынки, стали причиной резкого сокращения притока капитала в Украину.
Начиная с четвертого квартала 2008 года, острая потребность в финансовых ресурсах вынудила множество собственников и девелоперов в Украине выставить на продажу свои активы, как те, что генерируют доход, так и недостроенные объекты и земельные участки.
Возрастающее предложение инвестиционных возможностей с одной стороны, и предпосылки к недостатку потенциальных покупателей с другой, в сочетании с ослаблением рынка аренды во всех сегментах недвижимости и высокими рисками ведения бизнеса в стране, привели к стойкой тенденции к понижению капитальной стоимости всех категорий активов.
При сложившейся на рынке ситуации с нехваткой финансовых ресурсов для девелопмента и прямого инвестирования, на сегодня достаточно сложно определить требования инвесторов к минимальному уровню ставки доходности.
Тем не менее, исходя из оценок активных инвесторов, очевидно, что возможности заключения сделок будут рассматриваться при минимальной чистой начальной ставке доходности на уровне 16% для существующих качественных объектов в городе Киеве, которые сданы в аренду.
Фото: korrespondent.net
