Владивосток, расположенный на Дальнем Востоке, знаменит не только своими портами, но и промышленностью (судостроение, энергетика, строительство). А после решения о проведении саммита АТЭС в 2012 году, городские власти намерены сделать Владивосток деловым и туристическим городом.
На одну беду в городе станет меньше
Для претворения задуманного в реальность, власти направляют огромное количество инвестиций в строительство и развитие инфраструктуры. Так, было принято решение об увеличении финансирования программы подготовки саммита АТЭС на 109 млдр рублей - до 662 млрд рублей.
При этом, по словам премьера РФ Владимира Путина, из добавленной суммы 105 млрд рублей дадут проекты, осуществляемые за счет средств инвесторов. «Обязательства федерального бюджета увеличиваются незначительно - всего на 3,6 млрд руб.», - добавил он.
Минтранс даже выступил с предложением о продлении срока реализации федеральной целевой программы развития транспорта (рассчитанной до 2015 года) еще на четыре года - по 2019 год включительно. Это связано в том числе, с тем, что в данный период будут реализованы крупные инфраструктурные проекты в рамках проведения саммита АТЭС-2012 во Владивостоке.
Напомним, что в городе возводятся три моста: мост через пролив Босфор Восточный на остров Русский (саммит АТЭС пройдет именно здесь); мост через бухту Золотой Рог, который соединит центральную часть города с полуостровом Голдобина и обеспечит выход к мосту на остров Русский. Третий мост пройдет по Амурскому заливу, он станет частью альтернативного выезда из Владивостока.
Мост через бухту Золотой Рог должен обеспечить прямое сообщение между двумя районами Владивостока - центром и мысом Чуркин, снизить транспортные издержки для жителей, ускорить проезд и улучшить экологическую обстановку города.
Длина мостового перехода превысит два километра. Он протянется от фуникулера до остановки общественного транспорта «Детский парк» на мысе Чуркин. Высота над зеркалом воды - 64 метра.
А пока идет строительство, жители Владивостока и прилегающих городов тратят несколько часов на дорогу в город и обратно. Так, чтобы добраться до Владивостока, к примеру, от города Артем по трассе М-60, потребуется запастись терпением и бензином, ведь в час-пик можно простоять в пробках до 4 часов. Это и понятно, ведь население Владивостока составляет почти 600 000 человек. При этом на каждую семью приходится по два-три автомобиля. Кроме того, это связано, что с тем, что трассу сейчас расширяют и реконструируют. При этом границы дороги смещаются, а новые объездные пути переносятся, чуть ли не каждый день.
Но власти взывают к понимаю, утверждая, что это лишь временные трудности. «С завершением реконструкции автомобильной дороги М-60 на въезде во Владивосток интенсивность транспортного потока по ней значительно возрастет. Кроме того, ожидается, что значительно увеличится скорость движения транспорта», - сообщил губернатор Приморского края Сергей Дарькин, добавляя, что «все это не должно повлиять на комфортность проживания вдоль оживленной трассы».
Основной объем работ по реконструкции главной автомобильной магистрали будет проведен в пригороде Владивостока - от поселка Кневичи до станции Санаторная.
Согласно проекту, здесь появится шестиполосное движение, улучшится качество дорожного покрытия, что позволит увеличить разрешенную скорость движения до 80 км. час, а на отдельных участках дороги - до 100 км. в час. Общая стоимость проекта составляет около 60 млрд. руб., 23 млрд из которых – бюджетные средства, остальное – частных инвесторов.
А вы где одеваетесь?
Особенностью Владивостока является соседство исторических памятников и старинных зданий с новыми современными постройками. При этом очень удивляет тот факт, что власти, желающие сделать и город и весь Приморский край центром притяжения туристов, абсолютно не следят за сохранностью этих памятников. Во Владивостоке огромное количество заброшенных построек, а количество мусора вдоль береговой линии просто ужасает. К примеру, огромную мусорную гору неподалеку от Шаморы, которая несколько лет горела и распространяла неприятный запах на несколько километров от себя, было решено не убирать, а просто закрыть ее гигантским саркофагом из арматуры и грунта, а сверху посадить зеленые насаждения. Похвастаться прогрессивным рынком коммерческой недвижимости город также может с натяжкой. Рынок начал развиваться сравнительно недавно и пока находится в стадии начального становления.
Владивосток расположен на многочисленных сопках, что осложняет его застройку. Ранее рынок торговой и офисной недвижимости был представлен лишь старыми зданиями. И только в последние 3-4 года в городе началось строительство современных объектов.
Однако в городе все еще наблюдается дефицит качественного предложения торговых и офисных объектов. Это связано с ограниченностью подходящих для строительства территорий. Ведь часть города окружена морем. В то же время, даже выделенные участки осваиваются очень медленно.
Основными центрами деловой активности города, согласно утвержденному генеральному плану, являются районы: Центр, Вторая речка и Эгершельд.
Торговая недвижимость в городе развивается быстрее других сегментов. В настоящий момент в городе функционируют порядка 50 торговых центров, которые, впрочем, не отличаются высоким уровнем организации торговли. Среди более или менее соответствующих стандартам торговых комплексов можно выделить Clever House, «Родину», «Золотой рог». Заполняемость торговых центров не превышает 70%.
Характерной особенностью сектора торговой недвижимости является практически полное отсутствие в городе крупных торговых операторов. Из присутствующих можно игроков можно отметить: Subway, Alain Manoukian, Триал-Спорт, Elt, De Salitto, Baskin-Robbins, Mango, Terranova и др.
Торговые центры города:
«1000 мелочей» (улица Некрасовская, 76), «Авангард» (улица Светланская, 106), «Аврора» (улица Русская, 85-а), «Алеутский» (улица Алеутская, 20/23), «Бачурин» (улица Баляева, 35), «Галерея» (Океанский проспект, 69), «Гермес» (Народный проспект, 11-б), «Голубиная падь» (улица Гоголя, 39-а), «Гранд» (улица Русская, 46), «ГУМ» (улица Светланская, 35), «ДАЗЭЛ» (улица Дальзаводская, 4), «Диомид» (улица Калинина, 230), «Домовой» (улица Нейбута, 47), «Европейский» (улица Русская, 19), «Зеленые кирпичики» (улица Светланская, 23), «Зеленый остров» (улица Калинина, 275), «Золотой Рог» (улица Светланская, 13, улица Алеутская, 20), «Игнат» (улица Комсомольская, 13), «Изумруд Плаза» (Океанский проспект, 16), «Искра» (100 лет Владивостоку проспект, 42-а), «Каскад» (улица Бородинская, 46/50), «Китай-Город» (улица Выселковая, 39), «Лидер» (улица Светланская, 150), «Луговая» (улица Луговая, 21-а), «Максим» (100 лет Владивостоку проспект, 57-г), «Надежда» (улица Фадеева, 1-а), «Ориент» (улица Фадеева, 1-г), «От и До» (улица Луговая, 22/26), «Парус» (100 лет Владивостоку проспект, 68), «Первореченский» (Острякова проспект, 13), «Родина» (улица Семеновская, 12), «Россиянка» (улица Русская, 87-а), «Рэми» (улица Деревенская, 14), «Самоцвет» (улица Адмирала Юмашева, 2-в), «Светлана» (улица Калинина, 269-а), «Семеновский пассаж» (Океанский проспект, 9/11), «Серп и Молот» (улица Калинина, 275), «Славянский» (улица Шилкинская, 10-а), «Сотка» (100 лет Владивостоку проспект, 40), «Союз» (улица Волгоградская, 7-а), «Строитель» (улица Бородинская, 46/50), «Теремок» (улица Окатовая, 23), «ЕЖ» (Корабельная набережная, 1), «Универсам» (улица Русская, 44), «Фрегат» (улица Трамвайная, 38-б), «Центральный» (улица Светланская, 29), «Экспресс» (улица Светланская, 18), «Clover House» (улица Семеновская, 15).
На развлекательную составляющую Владивостока сетовать не приходится: в городе огромное количество кофеен и ресторанов. Кроме того, в центре до сих пор функционирует цирк (хотя, объективно говоря, здание находится в аварийном состоянии) и реконструированный океанариум.
Также в городе нет проблем с кинотеатрами. Практически все объекты многозальные с хорошими залами, оборудованием для 3D и досуговой составляющей в виде баров, кафе и игровых автоматов.
Кинотеатры города:
Иллюзион Океан (ул. Набережная, 3), Галактика (ул. Добровольского, 5), Нептун (ул. Русская, 41), Варяг (ул. Луговая, 71), Чайка (ул. Черемуховая, 40), Новая Волна Синема New Wave Cinema (Океанский просп., 111), Новая Волна Cinema Владивосток (Океанский просп., 111а), Комсомолец (ул. Светланская, 50), Иллюзион (просп. 100 лет Владивостоку, 103), Уссури (ул. Светланская, 31).
Кроме того, на Владивосток уже давно заглядывается южнокорейская компания Lotte Cinema, которая до 2013 года планирует открыть во Владивостоке, в Хабаровске и Благовещенске шесть кинотеатров с 30 цифровыми залами и инвестировать до $30 млн..
Эксперты считают, что дальневосточный рынок очень перспективен. «Выход в города Дальневосточного региона оправдан: менее агрессивная конкурентная среда по сравнению с Центральным регионом облегчит компании процесс выхода на рынок и его «прощупывание», - уверен Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Не менее важен и географический фактор, обеспечивающий лучшую управляемость проектам, считает эксперт.
Почем вот тот старенький офис?
Сектор офисной недвижимости во Владивостоке развит слабо. На сегодняшний день в городе функционируют более ста различных офисных зданий и бизнес центров. В их число входят как различные небольшие здания от 700 до 1500 кв.м., здания заводоуправлений, бывших научно-исследовательских институтов и так далее до огромных бизнес центров, отвечающих современным стандартам офисных зданий.
Кроме того, в городе существуют отдельные здания, занимаемые одной компанией, или так называемые «особняки» и квартиры на первых и цокольных этажах, выведенные из жилого фонда.
Общее предложение офисной недвижимости во Владивостоке составляет более 300 000 квадратных метров. Смешно сказать, но сейчас класса А представлен только одним бизнес-центром. На класс В приходится немногим более 10% всего предложения офисной недвижимости. Столько же приходится и на класс С. Таким образом, подавляющее большинство площадей офисного сектора коммерческой недвижимости – это класс D.
Рост деловой активности во Владивостоке и развитие экономики порождает спрос на качественные офисные площадки. Пока этот дефицит покрывает только БЦ Fresh Plaza на Океанском проспекте. Здание отвечает российским стандартам бизнес-центров и имеет самую высокую арендную ставку в городе. Интересным фактом является то, что изначально объект возводился как многоуровневый паркинг. Однако собственник решил, что сдавать офисы в аренду будет более выгодно. И не прогадал.
К этому классу можно было бы отнести бизнес-центр «Игнат» и здание рыболовецкого колхоза «Восток-1», находящегося на проспекте Красного Знамени, если бы не одно «но». Сами здания отвечают требованиям класса «А», но на них действуют снижающие факторы. В первом случае – это состояние прилегающей территории, во втором – отсутствие единого собственника. Так что, они уже относятся к классу «В+».
Класс «В» уступает в нескольких параметрах предыдущему и, в зависимости от их количества этих самых параметров, дополнительно делится на «В+» и «В-». Арендная ставка на офисные помещения в подклассах примерно равна. Отклонениями, помимо упомянутых выше, могут являться: неудобное расположение объекта, недостаток парковочных мест, несоответствие инфраструктурных и технических требований. Несколько зданий этого уровня расположены в центральном районе, на Второй Речке и Эгершельде.
Объектов класса «С» во Владивостоке несколько десятков. Они так же находятся в деловых районах – Центре, Второй Речке и Эгершельде. В основном это здания, введенные в последние десять лет, либо реконструированные старые офисные помещения, обладающих определенными преимуществами. Сравнительно с классами «А» и «В», уровень цен на аренду в этих зданиях значительно ниже. По количеству предложений класс «D» занимает лидирующее место на рынке. В основном это уже упомянутые заводоуправления и бывшие НИИ, с соответствующим уровнем отделки помещений, планировкой зданий, инфраструктуры и подобных деталей.
Во Владивостоке отмечен средний уровень развития складской недвижимости. В городе расположен один крупный логистический центр площадью 6000 кв. метров. Еще несколько баз находятся на ул. Калинина, Днепровской и Фадеева. Спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости пока невелик. Цены на производственные помещения держатся на уровне 20 000 – 25 000 рублей; на складские – от 14 000 до 20 000 рублей.
Где остановиться?
В преддверии саммита власти не только взялись за реорганизацию дорожной инфраструктуры, но и за реконструкцию аэропорта и строительство отелей для будущих гостей. Международные операторы готовы обеспечить надлежащий пятизвездный сервис, однако остается без ответа вопрос: что делать с этим гостиничным фондом после завершения саммита?
Планы пополнения гостиничного фонда официально конкретизированы только проектами строительства двух пятизвездных отелей стоимостью 7,52 млрд рублей. Возведение первого многофункционального гостиничного комплекса (площадь - 43,1 тыс. кв. м на 250 мест с конференц-залом, спортивно-оздоровительной инфраструктурой, рестораном и баром) планируется в районе мыса Бурный. Второй отель (площадь - 32,3 тыс. кв. м на 250 мест) в районе Корабельной набережной предполагается сделать комплексом делового типа – к общему списку потенциальных достоинств обещают добавить бизнес-центр.
О своем желании управлять этими гостиницами заявили группы Hyatt International и Novotel.
Власти смотрят на будущее более чем оптимистично: судя по всему, они искренне надеются, что саммитом АТЭС дело не ограничится и Владивосток станет площадкой для других международных мероприятий. «Комфортабельные отели повысят туристическую привлекательность Приморья, дадут возможность проводить в крае самые представительные форумы», – сообщается на сайте АТЭС.
Итого
Вообще же специалисты считают, что рынок коммерческой недвижимости Владивостока пока замер. Все ожидания связаны, в большей степени, с саммитом АТЭС-2012г. Только он может привлечь инвесторов открывать новые компании и офисы в городе. И вот тогда рынок коммерческой недвижимости «оживет». В городе сейчас, конечно, ведутся стройки. Однако все они начались без должного анализа рынка. Это привело к тому, что уже сданные объекты стали не востребованы или остановились в цене. Опять же не все компании пережили кризис и сошли с дистанции. Есть и замороженные стройки, поскольку нет уверенности, что их кто-то снимет или купит после окончания строительства.
Кроме того, Приморье – регион специфический. И многие компании, завязанные на автомобильном бизнесе, в один миг прекратили существование. Поэтому сейчас в городе крайне широк выбор и по аренде и по покупке. Но не обошлось и без пострадавших – арендаторы. Им приходится постоянно идти на уступки и придумывать, как привлечь клиентов.
Фото: citypicture.ru
