Недвижимость в Москве ( www.irn.ru ) / Сентябрь 07 /К август 07
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) / 4.065 пункт. / +0,2 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) / +0,33 % / мес / +0,3 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) / - 0 ,33 б / деп / + 0 ,3 б/д
Итоги сентября окончательно подтвердили факт завершения стагнации на московском рынке недвижимости. Активность покупателей вернулась в нормальное русло, а ценовые показатели пусть и незначительно, но вновь поползли вверх. Не заставили себя долго ждать и крайне оптимистичные прогнозы о начале нового двукратного роста цен на московские квартиры. Однако есть или реальные основания для подобного оптимизма?
В сентябре московская недвижимость отыграла несколько ценовых пунктов у происходившей в первой половине 2007 года коррекции стоимости жилья вниз. По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на жилье в столице вырос на 0,2% и составил 4.065 пунктов. Прирост цен по отдельным категориям квартир и в отдельных районах составил порядка 1%. Казалось бы, цены на квартиры в столице действительно пошли вверх, однако, формальная статистика далеко не всегда отражает реальное положение дел.
Как уже отмечал аналитический центр IRN.RU, московский рынок недвижимости продолжает оставаться долларовым. Примечательно, что с конца августа по конец сентября доллар потерял примерно 70 копеек (с приблизительно 25,7 до 25 рублей за доллар) или почти 3%. Получается, что при росте долларовых цен на недвижимость в сентябре на уровне долей процента или на 1%, реальная стоимости недвижимости с учетом снижения доллара все равно оказывается в минусе!
В этом свете становится понятным механизм повышения ценников на московские квартиры в сентябре. В условиях падения курса доллара продавцы, разумеется, увеличивают долларовые цены на квартиры, что и приводит к формальному росту показателей. Если же цена изначально была завышенной, то ее оставляют прежней, обеспечивая, таким образом, неявную коррекцию реальной стоимости объекта вниз при формально неизменной цене. Или же цена на квартиру фиксируется в рублях, а при пересчете в долларовый эквивалент при попадании в базы данных формально оказывается выше, чем ранее, за счет снизившегося курса доллара.
В результате возникает резонный вопрос – а происходит ли сейчас реальный процесс повышения стоимости московской недвижимости, или нынешние небольшие плюсы в статистике – по большей части формальность? В этом свете примечательна динамика рублевых цен на недвижимость, публикуемую журналом о недвижимости Metrinfo.Ru. Наглядно видно, что рублевые цены на недвижимость скорее испытывают колебательную динамику, нежели идут вверх.
Недвижимость в Москве ( www.irn.ru ) / Сент07 / Авг07
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) / 3659 / 0,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) / 3759 / -0,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) / 4060 / -0,2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) / 3994 / 0,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)/ 4830 / -0,5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) / 4540 / 0,3%
Все панельные и блочные дома / 3826 / 0,0%
Все монолитные и кирпичные дома / 4455 / 0,1%
Квартиры в Москве ( www.irn.ru ) / Сент07 / Авг07
Однокомнатные / 3984 / 0,3%
Двухкомнатные / 4119 / 0,3%
Трехкомнатные / 4075 / 0,4%
Многокомнатные / 4404 / -0,8%
Элитное жилье и доступное жилье в Москве ( www.irn.ru ) / Сент07 / Авг07
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)/ 5956 / 0,9%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) / 3157 / -0,4%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") / 1,89 / 1,3%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Неоднозначная картина складывается и с динамикой цен по классам жилья, округам и районам Москвы. Изменение среднего уровня стоимости по категориям квартир не выявляют какой-либо системы, а скорее представляют собой незначительные конъюнктурные вариации. Это опять же отражает скорее «бурление» цен на рынке в условиях неопределенности тенденций, чем какой-либо ярко выраженный тренд.
Примечательно и поведение индекса расслоения рынка недвижимости в нынешних условиях. Как неоднократно отмечалось на www.irn.ru, этот индекс снижается в период активного роста цен (края рынка сходятся: - недорогое жилье опережает по темпам роста дорогое жилье), и растет в период стагнации или стабилизации рынка (края рынка расходятся: - дорогое жилье продолжает дорожать, а недорогое стоит на месте или откатывается назад). Сейчас индекс расслоения столичного рынка продолжает расти, что соответствует скорее периоду стабилизации, нежели периоду начала бурного роста цен.
Как отмечалось на семинаре аналитического центра www.irn.ru, прошедшем неделю назад на выставке в ЦДХ, на текущий момент заметное подорожание жилья в столице представляется маловероятным. До конца года стоимость московских квартир будет оставаться примерно постоянной (если не брать во внимание незначительные вариации цен в пределах нескольких процентов). Возобновление роста цен на квартиры если и возможно, то в следующем году, причем его темпы, очевидно, будут не столь высоки как в прежние годы. По мнению сотрудников www.irn.ru, - на уровне инфляции, или чуть выше, т.е. порядка 10%-20% в год.
