Недвижимость (www.irn.ru) / Декабрь 09 / К нояб 09
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) / 4.028 пункт. / +1,5 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) / +0,52 %/мес / -0,5 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) / 0,75 б/деп / +1,5 б/д
Недвижимость (www.irn.ru) / Конец 09 / К нач 09
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) / 4.028 пункт. / -24,1 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) / +0,52 %/мес / +7,0 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) / 0,75 б/деп / +3,3 б/д
Пожалуй, основной итог 2009 года на рынке недвижимости Москвы состоит в том, что он развеял самый закоренелый миф этого рынка. Миф о том, что недвижимость в Москве может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене. Оказалось, что может упасть и упасть существенно. И вроде бы такое уже случалось, например, после дефолта 1998 года столичный квадратный метр, как и сейчас, подешевел примерно на треть (в долларовом выражении). Дешевела московская недвижимость и ранее, например, в 1996 году. Но о подобных прецедентах после 2000 года все почему-то решили забыть, вроде как 90-е – это одно, а современная жизнь – совсем другое.
Впрочем, законы рынка никто не отменял, и за продолжительным периодом роста 2001-2008 годов пришел вполне закономерный кризис и коррекция цен на недвижимость вниз. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» еще в первой половине 2008 года указывал на такую возможность, в частности, в статьях «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости» и «Формула кризиса на рынке недвижимости». Но теперь важнее другое. 2009 год разрушил и еще один стереотип, показав, что снижение цен на недвижимость – вполне нормальная рыночная тенденция, как и их рост, и она вовсе не означает «конец света», коллапс строительной отрасли или «смерть» рынка недвижимости. Напротив, как отмечалось в статьях «Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены» и «Кризис для рынка недвижимости оказался не так страшен, как его малюют» снижение всех количественных показателей оказалось не критичным, зато перед всеми участниками рынка открылись новые возможности для развития и расширения.
В среднем падение цен на квартиры в Москве за 2009 год составило 24,1%. Так индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru изменился с 5.310$ за метр в январе до 4.028$ в декабре 2009 года. Если же говорить о полном снижении еженедельного индекса ИРН с максимального значения в начале октября 2008 года, равного 6.122$ за метр, до текущего уровня в 4.035$, то оно составляет 34%. Также следует отметить, что за последние месяцы за счет ослабления курса доллара стоимость жилья в Москве слегка отыграла падение на уровне нескольких процентов. А в минимуме, который составлял 3.858$ за метр в сентябре 2009 года, полное снижение цен, вызванное нынешним кризисом, достигало 37%. Как уже отмечалось выше, итоговая коррекция стоимости жилья в 2008-2009 годах почти полностью совпадает с величиной коррекции, имевшей место в 1998-1999 годах. Тогда она составила по разным оценкам порядка 30%-35%, или 31,7% по индексу ИРН с 981$ до 670$ за метр.
Впрочем, следует отметить, что затратная часть по строительству жилья просела не меньше. Как неоднократно отмечалось в аналитике от ИРН, снижение цен на стройматериалы, как и на рабочую силу, нередко доходит до 50% от докризисного уровня. Еще сильнее снизилась и рыночная стоимость земли, прежде всего, цена больших участков (речь не идет про дачные участки по несколько соток, а о десятках-сотнях гектар под строительство). Более того, уже появились прецеденты по инициативе досрочного пересмотра в сторону понижения кадастровой оценки земли, что дополнительно снизит затраты на строительство, как отмечено в статье «Объемы строительства жилья вскоре могут заметно возрасти».
Проще говоря, кризис привел к симметричному снижению как розничных цен на недвижимость, так и затрат на строительство, а значит, рентабельность строительного бизнеса по-прежнему сохранилась, как и потенциальный спрос на жилье. В результате, проблемы возникают, в основном, только с теми объектами, где затраты уже понесены по старым докризисным ценам, а продажа квартир происходит уже по новым, просевшим розничным ценам. Есть сложности и у застройщиков, которые до кризиса брали слишком много кредитов, строя «наполеоновские» планы развития. В целом же строительный бизнес по-прежнему остается доходным и востребованным, а значит, в ближайшие годы строить будут и, скорее всего, больше, чем ранее. Ведь если докризисный рост цен позволял больше зарабатывать с каждого метра, но не стимулировал строить много, то теперь застройщики будут больше стараться зарабатывать на обороте.
Также следует отметить, что разброс динамики цен на квартиры по классам жилья, округам и районам Москвы является в 2009 году очень незначительным. Так при изменении общегородского индекса стоимости на 24,1% разброс изменения индексов по типам жилья находится в диапазоне от 23,7% до 24,8%, т.е. менее 1 процентного пункта вверх и вниз. Во многом это связано с макроэкономическим характером изменений на рынке за прошедший год – примерно в равной мере подешевело все. Исключение может составлять только наиболее инертный и нестандартный сегмент элитного жилья и дорогой бизнес-класс, которые не учитываются при расчете индексов. Также чуть больше – 26%-26,5% удешевление в сегменте больших квартир: трехкомнатных и многокомнатных. Это, очевидно, связано с большей полной ценой таких квартир за счет большей площади, что и потребовало дополнительных дисконтов.
Максимальное снижение стоимости жилья в сегментации «округа Москвы» также не вызывает вопросов. В лидерах – минус 26,2% – Юго-восточный округ, наименее престижный и экологически неблагоприятный в столице. Второе и третье место также делит восток Москвы – Восточный округ и Северо-восточный округ – по 25,1% соответственно. При этом наименьшее снижение вовсе не у Центрального округа и не у Запада столицы. В лидерах – Северный округ с 22,9% и районы за МКАД – 23,8%. По сути, это относительно неплохое и, нередко, новое жилье, которое изначально было по невысоким ценам – отсюда и меньше удешевление.
Лидеры по снижению цен в сегментации «районы Москвы» – до минус 30%: Чистые пруды, Тургеневская, Красные ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Чертаново Центральное, Чертаново Северное, Теплый стан, Выхино, Лосиноостровский, Ярославский, Зеленоград, Северное Измайлово, Гольяново, Марьина роща, Савеловский. Наименьшее снижение – всего 15,3% в Куркино, очевидно, благодаря уникальности этого района и относительно невысокой цене по сравнению с аналогами нового монолитно-кирпичного жилья в пределах МКАД. Другие московские районы с наименьшим снижением – порядка 20%: Якиманка, Арбат, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Сокол, Аэропорт, Митино, Динамо.
Если весь последний год динамику цен на недвижимость в Москве и России определяли, в основном, макроэкономические тенденции то теперь, по мере стабилизации стоимости квадратного метра, на первый план начинают выходить локальные факторы, связанные с местной конъюнктурой рынка. В зависимости от них не только в разных сегментах и городах России, но даже в разных районах Москвы и на разные квартиры в пределах одного района динамика цен может быть разной – что-то слегка в плюс, а что-то, по-прежнему, дальше в минус. Специалисты аналитического центра www.irn.ru называют такую динамику «утряской рынка», когда цены на разное жилье могут меняться разнонаправлено, при этом средние показатели, скорее всего, будут оставаться почти неизменными.
Фото: donstroy.com
