Обзор. Март не оправдал ожиданий: цены по-прежнему стоят на месте. Теперь рынок ждет конца апреля, но в сезонный всплеск спроса не верится.
Март ознаменовался очередным незначительным изменением цены на квадратный метр типового столичного жилья. Его средняя стоимость снизилась на 0,4%, тогда как в феврале она росла (на 0,7%). Такое разнонаправленное движение цен говорит о том, что рынок в целом «топчется на месте»: вчера прибыло, а сегодня убыло. И в риэлторских кругах нынешняя динамика рынка недвижимости уже получила характеристику «пилообразная». По данным агентства «Анализ рынка недвижимости» (АРН), на вторичном рынке падение цен на квартиры в панельных домах составило 0,8%, в кирпичных – 0,5%. А вот бизнес-класс (вторичный сектор) показал рост на уровне 0,7% так же, как квартиры в типовых новостройках.
Рекордное снижение цены предложения зафиксировано в 10–12-этажных кирпичных домах (–2,4%), а максимальный рост показали квартиры, выставленные на продажу в 6–8-этажных кирпичных домах (1,2%). Как и в феврале, наиболее интенсивно повышалась стоимость квадратных метров в Центральном округе (0,5%), аутсайдером же стал Юго-Западный (–1,2%). Таким образом, средняя цена квадратного метра в Москве составила $4726 (против $4744 в феврале).
Если в оценке общей картины на рынке недвижимости эксперты и аналитики более или менее сходятся, то в отношении изменения ситуации внутри различных сегментов у них имеются разногласия. В частности, это касается настоящего и будущего старого панельного фонда. Одни уверенно говорят о спаде цен на некачественное и тесное жилье, не отвечающее современным запросам покупателя, и росте стоимости квартир в новых домах и фундаментальных сталинских строениях. Другие утверждают: панель не сдаст своих позиций, так как является самой доступной для большинства клиентов. «Квартиры в старых домах все еще пользуются спросом, – комментирует ситуацию руководитель отделения «Арбат» Московского ипотечного центра Николай Тюленев. – И в ближайшие годы ситуация не изменится: жилье в «панели» покупают многие приезжие, которые из-за отсутствия средств смотрят не на качество квартиры, а на цену предложения и размер». Иное мнение у руководителя отдела маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб» Игоря Лебедева: «Очень существенную часть вторичного рынка Москвы и области составляет жилье в старом панельном фонде. Это типичный неликвид, и именно он способствует снижению цен в сегменте «вторички». Заявленная сумма слишком высока для квартир с тесными кухнями, узкими коридорами, в плохих районах».
По сравнению с мартом 2006 года и даже предыдущих лет третий месяц нынешнего года выдался очень тихим. Риэлторы все еще надеются на повышение цены в конце апреля, однако уже сомневаются, что оно существенно превысит мартовские показатели. «То, что прошедший месяц не показал большого роста цен на недвижимость, легко объяснимо, – говорит Игорь Лебедев. – Стоимость жилья слишком высока, а потенциальные покупатели не знают, что дальше будет с рынком, они заняли выжидательную позицию и пока не готовы ее покинуть». На шаг назад вернулись в своих рассуждениях и эксперты – еще в феврале они говорили, что рынок совершил поворот от продавца к покупателю, позволив последнему диктовать свои условия, а теперь утверждают, что продавцы пока остаются хозяевами положения и не уступают будущим владельцам квартир больше 20% от стоимости. Пока этого по всей видимости недостаточно – многие предпочитают ждать дальнейшего снижения стоимости.
Структура спроса и предложения также остается практически без изменений, хотя все большее количество аналитиков отмечают повышенный интерес к недвижимости, расположенной в области: по соотношению цена – качество она значительно лучше московской. Разумеется, в большей степени это касается покупателей со средним доходом, те же, кто способен купить квартиру в Москве, предпочитает уйти в «бизнес-класс». Кроме того, отмечается некоторое увеличение количества предложения квартир в кирпичных домах от 9 этажей и монолитных от 15 этажей.
Апрель обещает быть не намного более динамичным, чем март. По словам экспертов, в разных сегментах рынка цены вырастут на 0,5–2%. Таким образом, рынок недвижимости Москвы и Подмосковья переживет весну очень спокойно – следующего всплеска можно ожидать лишь осенью. Правда, в середине лета в Москву обычно приезжают покупатели квартир из регионов – но они нацелены в основном на «панельный» сегмент.
Цифры марта*
$4726 - средняя цена квадратного метра
0,4% - среднее снижение цен
0,8% - среднее снижение цен в панельных домах
0,5% - среднее снижение цен в кирпичных домах
2,4% - максимальное снижение цен: 10–12-этажные кирпичные дома
1,2% - максимальный рост цен: 6–8-этажные кирпичные дома
1,2% - максимальное снижение: ЮЗАО
0,5% - максимальный рост: ЦАО
*На вторичном рынке.
Источник: АРН
