Новым механизмом решения вопроса о защите дольщиков стал закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, вступивший в силу 1 января 2014 года. Застройщики, использующие средства дольщиков при строительстве, обязаны не только регистрировать все договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре, но и предоставить гарантии своей платежеспособности для возведения объекта в обещанный срок. Давайте разберемся во всех «плюсах» и «минусах» данного нововведения с точки зрения покупателя недвижимости.
В рамках закона, застройщик может выбрать один из трех способов страхования ответственности:
(1) Вступление в ОВС (Общество Взаимного Страхования Застройщиков) –
то есть пул, аккумулирующий страховой резерв нескольких застройщиков (по законодательству, не менее 30ти).
Для вступления в ОВС нужно оплатить вступительный взнос 500 тыс. руб. с каждого застройщика, а также страховые взносы. Размеры тарифов, по оценкам экспертов, могут достигать до 3% от стоимости объекта. Возможно, будут введены повышающие и понижающие коэффициенты, зависящие от степени надежности застройщика. Однако, критерии определения степени надежности застройщика пока не определены.
Лягут ли данные затраты на плечи дольщиков, и не повлечет ли нововведение увеличение стоимости квартир?
(2) Получение банковской гарантии.
На сегодняшний день, банки не предлагают конкретные программы по предоставлению гарантий на девелоперские проекты. Поэтому, если такая услуга будет предоставляться, ее условия будут зависеть от банка.
Сегодня, стоимость предоставляемых банковских гарантий в среднем варьируется от 2,5 до 3,5% в год.
(3) Страхование ДДУ в коммерческой страховой организации.
Для осуществления страхования ответственности заемщика, коммерческие страховые компании должны получить лицензию на осуществление данного вида деятельности. Однако, по словам Зинаиды Кузьминой, директора департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование»: «Страховые компании не выражают особо желания заниматься страхованием ответственности застройщиков и не спешат получить лицензию на осуществление страхования ответственности застройщиков перед дольщиками по ряду причин. Главная из них — невозможность оценки реальных рисков.
Речь идет об умысле нерадивых участников долевого строительства, оценить вероятность наличия которого не представляется реальным. Кроме того, долевые проекты сильно зависимы от получаемых кредитов, и как следствие этого финансовое состояние застройщика является сложно прогнозируемым».
Также, данный вид страхования, оценивается как самый затратный. Страховая премия может достигать 20-25%, а то и выше.
Какой из способов страхования наиболее выгоден для дольщиков при нарушении застройщиком обязательств?
В случае нарушения обязательств застройщиком, дольщику будут возвращены вложенные средства вне зависимости от выбранного способа страхования. Однако, нужно заметить, что наступление страхового случая может быть признано только по решению суда, и в российской практике сроки по таким решениям могут составлять от 3х до 5и лет.
Как дольщики могут узнать о способе страхования заемщика?
В соответствии с законом о страховании ответственности заемщика 214-ФЗ, заемщик обязан донести информацию по условиям страхования до сведения дольщиков. Интересуясь приобретением недвижимости, участник долевого строительства имеет право ознакомиться с правилами страхования.
Что касается выгоды для покупателя, то эксперты сходятся во мнении, что данный вопрос зависит от конкретного девелопера. Как любая коммерческая организация, девелопер заинтересован в максимизации своей прибыли. Поэтому, вероятнее всего, затраты на страхование будут постепенно перекладываться на конечного потребителя.
