Многие эксперты, анализирующие состояние рынка недвижимости, прогнозировали, что если цены встанут, квартиры потеряют свои привлекательность для инвесторов, и рынок рухнет так стремительно, что владельцы и опомниться не успеют, не то что продать. Однако, эксперты Бюрократов с цифрами в руках могут доказать, что обвала не будет. По крайней мере в ближайшие месяцы.
Стремительный рост цен на недвижимость в 2006 году (более чем в 2 раза за год!) как вихрь унес надежды многих потенциальных покупателей квартир на покупку недвижимости. В начале нынешнего года произошла стабилизация цен и, соответственно, спроса. Сегодня рынок встал, риэлторы жалуются на отсутствие какого-либо движения, спрос перестал быть ажиотажным, можно сказать - нормализовался.
Тем не менее, интерес покупателей все-таки есть и продажи идут, а застой и стабилизация цен носят преимущественно сезонный характер - в каждом январе предложение квартир резко уменьшается. Неуспевшие продать свой объект в декабре, снимают его на месяц-полтора с продажи и не рекламируют, потому, как это нецелесообразно и невыгодно. Так что делать вывод, будут или не будут падать цены, можно только исходя из количества предложений к середине февраля.
Минимум предложения в предыдущие годы составлял 13 тыс. выставленных на продажу квартир в месяц, максимум - 35 тыс. предложений.
Результаты многолетних наблюдений за количеством предложений на вторичном рынке Москвы позволяют вывести следующую схему. Норма – 5-6 среднемесячных объемов реализации. В Москве ежемесячно продается 6-7 тыс. квартир, соответственно, для того, чтобы поддерживать нормальный объем предложения с небольшой тенденцией к росту рынка, нужно около 35 тыс. объектов.
При падении цен происходит свертывание рынка, спрос начинает значительно отставать от предложения. То есть квартиры продолжают появляться, но их никто не покупает - все ждут еще большего падения. Избыточным предложением считается присутствие на рынке 45-50 тыс. квартир, одновременно выставленных на продажу. Сегодняшний объем колеблется в районе 27 тыс., то есть он еще даже не дорос до нормального уровня. Так что ситуация сейчас сильно зависит от того, будет ли февряльский "вброс" новых квартир на продажу.
Если количество предложенных вариантов будет менее 35 тыс., то рынок зафиксируется на нынешнем уровне цен. При цифре в 35-40 тыс. на определенные классы квартир цены начнут падать; на уровен в 45-50 тыс. – цены начнут падать на всю жилую недвижимость. При нынешнем уровне трудно предположить обвальное падение в ближайшие два месяца.
Что будет падать
Стоит отметить, что при любом раскладе цены на разные типы квартир будут двигать разнонаправленно. На сегодняшний день существуют типы домов, цены на жилплощадь в которых явно завышены. Прежде всего, это так называемые "хрущевки" и "брежневки", 5, 9 и 12 -этажные дома с маленькой кухней, смежно-изолированными комнатами, жилые секции с одним маленьким лифтом и т.д., то есть дома, которые были построены до 1980-го года. Можно сказать, что они морально устарели, коммуникации уже изрядно изношены, а капремонта не предвидится.
В основном это дома, построенные в 60-70-ые годы, их сегодня в Москве десятки миллионов кв. м. Сегодня это жилье переоценено. В спальных районах оно стоит около $4 000 за метр, в центре, естественно, дороже. В ближайшие 2-3 года цена на такое жилье может упасть на 15-20%.
Что будет расти
Оценивая сегодня стоимость квадратного метра в новостройке, можно с полной уверенностью сказать, что "первичка" недооценена. До вступления в силу 214 Федерального закона в продажу поступал фактически воздух. Продавались огороженные стройплощадки, без наличия каких бы то ни было документов. Сейчас дома выходят на реализацию на другой стадии. Это означает, что они по определению должны быть дороже - в этом смысле они недооценены.
Сегодня власти пытаются добиться того, чтобы продавалось готовое жилье. Когда это произойдет, то квартиры будут стоить еще дороже - у них есть потенциал к росту. Также, есть потенциал к росту и у жилья бизнес-класса - по причине того, что его на сегодняшний день катастрофически мало. Покупатель сегодня способен оценить разницу между квартирой в типовой панели 70-х годов постройки в хорошем районе за $4000 за кв.м и новостройкой по цене $3500-4000 за кв.м в современном нетиповом монолитном доме в обычном спальном районе. В современых монолитных домах уже подразумевается подземный паркинг и развитая инфраструктура, скоро появится огороженная территория, сформируется однородный состав жильцов и т.д.
Аренда жилья
Рынку аренды сегодня тоже далеко до потолка. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры составляет около $220 тыс. При покупке этой квартиры с привлечением ипотеки, обслуживание кредита будет обходиться в среднем в $2000 в месяц. Стоимость аренды этой квартиры должны обходиться примерно в такую же сумму.
За последний год цены на покупку жилья выросли приблизительно на 80-120%, цены на аренду – менее чем на 30%. И это при том, что сейчас спрос на рынке аренды огромен. Но в этом сегменте рынка существует определенный психологический момент: после кризиса 1998 года люди привыкли к тому, что однокомнатную квартиру можно было снять за $100-150. По мере роста благосостояния россиян цены росли, но все равно за $500 можно было арендовать что-то приличное.
Сейчас за $500 в черте Москвы снять квартиру уже просто невозможно. Средняя однокомнатная квартира в спальном районе, с не очень хорошей мебелью стоит $650. И, поверьте, это очень мало, если учитывать, что цена покупки этой квартиры – $150-170 тыс. При снижении спроса на покупку автоматически растет спрос на аренду, подобно сообщающимся сосудам - людям просто нужно где-то жить. Пока можно было купить на растущем рынке, все предпочитали покупать, хотя бы в кредит, поэтому спрос на аренду был весьма сдержанным.
Когда цены стабилизируются, покупатель рассуждает по-другому: если жилье очень дорогое и расти в цене пока не будет, то зачем влезать в ипотеку и платить по $2000 каждый месяц. Ведь можно пойти и арендовать хорошую квартиру за $1000-1300 - это в два раза дешевле. Затем, возможно, цены пойдут вниз и тогда можно приобрести квартиру в собственность. Так что с большой долей вероятности можно предположить, что цены аренды будут расти.
Учитывая, что власти в очередной раз хотят нанести удар по недобросовестным наймодателям, рынок аренды постепенно "обеляется". Все выгоднее становится арендовать, и, тем самым, повышается спрос. Есть компании, которые в качестве социального пакета оплачивают своим сотрудникам аренду квартиры, в этом случае для компании немаловажно, как это все оформлено. Тенденция ближайших двух лет - дальнейшее "обеление" рынка аренды и рост цен как следствие повышения спроса.
ИНФОРМАЦИЯ К РАЗМЫШЛЕНИЮ
Завышена ли цена квадратного метра в Москве?
Цена на квадратный метр жилья, как известно, зависит от соотношения спроса и предложения. Москва – государство в государстве. Если сравнивать по ВВП, то Москва обгоняет, скажем, Чили и Венгрию. 21% от ВВП России приходится на Москву. Москва - финансовый, научный, культурный центр, один из крупнейших городов Европы. В этой связи, недвижимость здесь должна стоить столько, сколько она стоит в ведущих европейских столицах. В Лондоне и Париже есть много домов, намного хуже наших "хрущевок", и вместе с тем, цены на них очень высоки. Сегодняшняя средняя цена недвижимости Парижа – 5-7 тыс. евро за квадратный метр. И, речь не идет об элитной недвижимости, а просто о приличной.
