Итоги прошлого года для столичных риелторов оказались не столь пессимистичными, как ожидали операторы рынка недвижимости. По их расчетам стоимость квартир в московских новостройках увеличилась в среднем на 17%, до 121 тыс. руб., на вторичном рынке – вообще на 40%, до 169 тыс. руб. за кв. м, говорится в отчете МИАН. Больше всего подорожало жилье на вторичном рынке: в сегменте экономкласса – на 39%, до 182 тыс. руб., в бизнес-классе – на 29%, до 239 тыс. руб., в сегменте элитных квартир – на 28%, до 418 тыс. руб. за кв. м, приводит данные отчета газета «Коммерсантъ».
Аналогичный рост цен на столичном рынке жилья по итогам 2008 года зафиксировал и аналитический центр GEDAnalytics. Свои данные приводит и аналитики «Инком-недвижимость» – цены на уже построенные квартиры за год выросли на 28-30%, до 212 тыс. руб. за кв. м.
Руководитель аналитического центра IRN.Ru Олег Репченко считает подсчеты своих коллег некорректными. «В реальности по итогам IV квартала цены снизились в среднем на 25%. Это – результат того, что из-за кризиса застройщики и продавцы вынуждены были предлагать покупателям максимальный дисконт в 30%», – цитирует Репченко «Коммерсантъ».
Однако риелторы не согласны с мнением аналитика. Они полагают, что максимальное снижение в самый разгар кризиса составило 6-8%. А учитывая предыдущий бурный рост, итоговый результат оказался весьма солидным.
Расхождение в оценках стоимости квадратного метра имеет несколько причин. Риелторам по мере возможностей надо поддерживать рынок. Квартиры в Москве, прежде разлетавшиеся, как горячие пирожки, должны сохранить свою инвестиционную привлекательность. В противном случае все бурное жилищное строительство в столице во многом теряет смысл. В хорошие годы жилье в новостройках скупали подъездами – не для жилья, а в качестве «заначки».
Кроме того, есть и чисто «базарный» нюанс. Продавец (а, соответственно, и риелтор как профессиональный посредник) может выставлять за свой товар (квартиру) сколь угодно высокую цену. Откройте сегодня газету с объявлениями. Как просили за скромную «однушку» в более-менее приличном месте около 6 млн руб. 2 месяца назад, так просят и сегодня. Вопрос, на какую цену согласится покупатель.
Судя по нынешней покупательной активности (вернее, практически ее отсутствию), по итогам 9 месяцев (сентябрь 2008 года – июнь 2009 года) цены на некоторые типы столичного жилья (например, панельные дома 60-х годов постройки), по подсчетам аналитиков, могут снизиться на 50%. Это – даже больше, чем падение из-за дефолта 1998 года. Тогда квадратный метр потерял в цене 35%.
Однако это опять зависит от того, как вести расчеты. Если поверить риелторам, что квартиры выросли в цене на треть, то реально они подешевеют не вдвое, а всего примерно на 20%. Т. е. все та же скромная «однушка» будет стоить не 6, а 4,8 млн руб. Ну, явно не даром.
А ведь обещанное аналитиками падение цен коснется прежде всего совсем непривлекательного сегмента жилья. За «хрущевскую» панель вообще грех просить больше $1000 за метр.
Однако до кризиса даже это отвратительное по качеству жилье пользовалось спросом благодаря ипотечным программам банков. Теперь, судя по всему, ипотека откладывается до лучших времен. По данным портала Pro-credit.ru, из 100 заявок на получение ипотечного кредита банки одобряют не более 8–10. Между тем за счет ипотеки в Москве совершалось до 60% сделок на вторичном рынке жилья.
Еще одним фактором снижения цен станет и сокращение реальных денежных доходов граждан. Так, по данным Росстата, только в ноябре 2008 года по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого года реальные располагаемые денежные доходы населения уменьшились на 6,3%.
Отсюда можно сделать вывод: жилье, безусловно, подешевеет. Но в первую очередь – на вторичном рынке, а больше всего в цене упадут малопривлекательные панельные малогабаритные квартиры. И это совершенно справедливо. Вопрос – насколько доступными станут новостройки и относительно комфортабельное жилье? Вовсе не факт, что цены на них упадут столь стремительно. В конце концов, если раньше строители имели сверхдоход с оборота (строили много, много продавали), то теперь могут согласиться и на нормальный доход с продаж (лучше меньше, но дорого).
Другое дело, что городские власти, покупающие сегодня жилье на аукционах у застройщиков, видимо, должны сделать цену этих квадратов более справедливой и доступной непосредственно москвичам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Но это уже – чисто политическое решение.
Справка КМ.RU: По мнению риелторов, серьезное снижение цен может произойти и на рынке аренды квартир. В I полугодии 2009 года стоимость аренды жилья в Москве может снизиться на 25-30%. Прошедший декабрь уже побил все рекорды: так, стоимость аренды однокомнатных квартир в домах экономкласса, которые всегда пользовались большим спросом, за месяц снизилась в среднем на 24%, до 25 000 руб.
Фото: www.ura.ru
