Недавно сенатор Александр Починок выступил с предложением запустить в России так называемую «обратную ипотеку», при которой малообеспеченный владелец дорогой квартиры мог бы, заложив ее, получать ежемесячные выплаты под государственные гарантии. В своей речи на заседании совета по вопросам жилищного строительства в Совете Федерации он отметил, что «в стране полно нищих миллионеров. Например, в пределах Центрального округа Москвы нет квартиры стоимостью менее миллиона долларов. Подавляющая часть живущих в этом округе людей не может оплачивать коммунальные услуги. У них очень дорогие квартиры и нет источников дохода». И Москва, конечно, не какая-то там особенная. Почти во всех крупных российских городах, в их исторической части живут малообеспеченные пенсионеры в дорогущих квартирах.
Починок пояснил, что квартира при «обратной ипотеке» оставалась бы в собственности гражданина, будучи в залоге у государства. После смерти этого гражданина жилье выкупалось бы родственниками или продавалось с торгов. «И это нормальная реальная схема, которая должна быть внедрена в России», - считает сенатор.
Что думают по этому поводу люди, занимающиеся уже привычной всем ипотекой, мы узнали у них самих – представителей коммерческих банков и ипотечных брокеров.
«Обратная ипотека» с точки зрения банкиров
Наталья Сизова, региональный директор Нижегородского филиала ипотечного банка «ДельтаКредит»:
- При ипотечном кредитовании коммерческий банк, обычно выдает заемщикам до 70 процентов от стоимости квартиры, которая потом будет находиться в залоге у банка. Определенные риски при этом существуют. При «обратной ипотеке», по всей видимости, государство не рискует ничем. Не собираются же малоимущему человеку выплачивать 70 процентов стоимости от его квартиры! Даже если и собираются, то в какие сроки, в каком размере будут эти поэтапные выплаты?
Предлагаемая сенатором Починком схема может привести к тому, что квартира будет продана с торгов. Куда пойдут эти деньги? Смогут ли родственники выкупить дорогостоящую квартиру, которая перешла бы им по наследству (по закону или по завещанию)? Этичнее было бы вести пропаганду, чтобы родные люди заботились друг о друге, не оставляли малоимущих родственников один на один с проблемой оплаты коммунальных услуг, налога на имущество. Тогда и жилищный вопрос решался бы более логично.
Вопрос «обратной ипотеки» недавно обсуждался на собрании региональных директоров коммерческих банков в Санкт-Петербурге. Большинство отнеслось к такому предложению сенатора отрицательно. Но если «обратная ипотека» будет принята советом по вопросам жилищного строительства в Совете Федерации, то ей, скорее всего, будет заниматься Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК) при решении задач социальной ипотеки для определенных категорий граждан (военнослужащих, переселенцев, других льготников).
Анна Дувакина, руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Нижнем Новгороде:
- Сейчас реализация «обратной ипотеки» представляется затруднительной. Схема не попадает под действующее правовое обеспечение. То есть, для реализации такого механизма нужно серьезно менять не только гражданское законодательство, но и законы о банковской деятельности и ряд других актов.
Дело в том, что банковское кредитование основано на трех принципах: возмездности, платности и срочности. В схеме «обратной ипотеки» не соблюдаются принципы срочности и возмездности, то есть банк не знает, когда он эти деньги вернет. Кроме того, остается неясным вопрос ресурсного обеспечения для такого вида кредитования. Вряд ли найдется банк, который будет готов потратить для этого собственные средства. И инвесторы на это, думаю, не пойдут, потому что «обратная ипотека» очень рискованный продукт.
Кроме того, планируется реализация данного проекта в рамках гражданско-правовых отношений или в социальном аспекте.
В первом случае как раз и возникает вопрос ресурсного обеспечения, которое сложно получить, если доходы трудно прогнозируются. При такой ситуации продукт «обратная ипотека» будет очень дорогостоящим для заемщика (из-за дороговизны ресурса). Банковское законодательство рассчитано на защиту прав вкладчиков и инвесторов, но не на обеспечение социальных потребностей граждан.
Если данное предложение рассматривается в социальном аспекте, как деятельность по обеспечению социальных потребностей населения, то реализацией этого проекта должны заниматься государственные органы, и банки здесь не должны быть задействованы. Но в этом случае государству придется создать и финансировать специальную финансово-кредитную структуру, занимающуюся этим проектом.
«Обратная ипотека» с точки зрения риэлторов
Валентина Невская, руководитель отдела ипотечного кредитования и финансовой аналитики риэлторской компании «Триумф»:
- Идея «обратной ипотеки» не нова. Сразу возникает некая аналогия с договором ренты, уже довольно давно прописанном в Гражданском кодексе РФ. По договору ренты физическое или юридическое лицо берет на себя заботу об одиноком, престарелом, малоимущем гражданине взамен на приобретение в собственность квартиры получателя ренты.
Наверно, это интересное предложение со стороны государства. Некоторые граждане склонны больше доверять государству, чем частным лицам. Договор ренты – самый редкий среди всех сделок с недвижимостью. Возможно, «обратной ипотеке» повезет больше. Для этого нужно четко прописать, как будет проходить процедура передачи квартиры в залог государству, сколько получит гражданин единовременно, каким будет размер ежемесячных выплат. Нужно точно знать, чьи интересы будет представлять «обратная ипотека». Малоимущих граждан? Государства?
Чтобы внедрить в жизнь данную идею, необходимо продумать механизм «обратной ипотеки». Тогда уже можно будет делать выводы о том, насколько жизнеспособно предложение сенатора.
Лариса Колесенина, менеджер по персоналу агентства недвижимости «Доверие»:
- Мы обсудили вопрос «обратной ипотеки» на собрании коллектива. И вот к какому мнению пришли. Этот шаг, скорее всего, приведет к уменьшению числа клиентов риэлторских компаний и ущемлению прав риэлторов. Мы считаем, что сами можем помочь гражданам и в обмене их дорогой квартиры на более скромную с доплатой на их личный счет, и в заключении договора ренты.
Что касается договора ренты, то при условии письменной договоренности между физическими лицами, наследники всегда могут оспорить в суде правомерность и законность данного соглашения. А вот с государством вряд ли поспоришь…
Наталья Короленок, менеджер по кредитам агентства недвижимости «Выбор»:
- Материальная поддержка одиноких пожилых граждан в обмен на их квартиру давно регламентируется гл. 33 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. По большому счету пенсионерам больше нужна забота о них, чем деньги.
