Интерес к трейд-ин квартир в России активно растет. Схема подразумевает, что для покупки нового жилья сначала продают старое. Хотя при высоких ставках по ипотеке для тех, у кого уже есть жильё, это зачастую единственный способ приобрести новую недвижимость, у этого варианта есть свои недостатки.
Разобрались, какие и в чём именно суть таких сделок.
Что такое трейд-ин при продаже квартиры
Те, кто знаком с трейд-ин сделками в автомобильном бизнесе, быстро разберутся в сути схемы с обменом квартир.Трейд-ин подразумевает, что старую квартиру, уже находящуюся в собственности, обменивают на новую.
Старое жильё может выступать как в качестве полной оплаты за новую квартиру, так и частичной — например, как первый взнос при покупке недвижимости в ипотеку. Старую квартиру покупает застройщик, после чего продаёт самостоятельно или через агентство.
Главная особенность трейд-ин сделок заключается в том, что продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно, а значит человек не остаётся без собственной недвижимости.
Почему растет спрос на трейд-ин в 2025 году
С начала 2025 года спрос на трейд-ин при покупке квартир в России вырос на 20–25%, сообщают «Известия» со ссылкой на участников рынка. В апреле этого года только в Москве количество запросов на эту программу выросло на 33% по сравнению с четвёртым кварталом 2024 года. С начала 2025 года рост в столице составил ещё 25%.
Такой резкий скачок интереса эксперты объясняют увеличением стоимости строящегося жилья на ожидании снижения ключевой ставки в середине 2025 года. Кроме того, в связи с заградительными ставками по ипотеке застройщики используют схему, чтобы привлечь новых клиентов. В России высокий процент частных собственников жилья, поэтому потенциальных покупателей проще заинтересовать. При этом, по словам экспертов, чаще всего так продают старый фонд, доставшийся по наследству.
Интересно, вырос спрос и на трейд-ин с возможностью проживания — на 10-15%. Договор в этом случае подразумевает, что жить в старой квартире можно, пока не будет сдана новостройка. Максимальный срок — четыре года. Если квартира не будет сдана после окончания срока, придётся арендовать другое жильё.
Что касается сроков продажи старых квартир, в 2025 году на это уходит два месяца. В компаниях обращают внимание, что люди ждут большие суммы, чем могут получить на самом деле. Из-за этого продажа затягивается, а новая квартира либо продаётся другому человеку, либо вырастает в цене.
Какую квартиру можно продать и купить в трейд-ин
В трейд-ин сделках есть несколько важных нюансов. Первый — в рамках такой схемы можно купить только квартиру в новостройке, со вторичным рынком она не работает. Второй — сделка должна заключаться напрямую с застройщиком.
Другой нюанс — чаще всего такая схема работает исключительно в рамках одного региона или даже города. Например, если вы продаёте старую квартиру в Мурманске, а новую хотите приобрести в Санкт-Петербурге, застройщик может не согласиться.
Что касается продажи, здесь тоже есть много условий. Квартира не должна находиться под арестом или в залоге, а также должна быть ликвидной — иначе застройщик не сможет её продать.
Оптимально, если у квартиры один собственник, в ней не прописаны несовершеннолетние, а сама квартира не требует дорогостоящего ремонта. Дом, в котором находится квартира, не должен быть аварийным или находиться в отдалённом районе.
Какие виды трейд-ин квартир действуют в 2025 году
На сегодняшний день в России есть несколько видов трейд-ин квартир.
Бронирование квартиры
Бронирование желаемой квартиры в новостройке, пока старое жильё выставляется на продажу по цене, позволяющей реализовать её в короткие сроки. Реализацией занимается агентство. По такой схеме сейчас проходит 85-90% трейд-ин сделок.
При оформлении сделки застройщик и покупатель могут подписать ДДУ, фиксируя цену квартиры и указывая, что после продажи старой квартиры средства пойдут в зачёт стоимости новой. На это может уйти от двух до шести месяцев.
Главный плюс такой схемы — потери в цене оказываются около 3-5%, так как цену можно снижать постепенно в зависимости от интереса к объекту недвижимости. Ещё один плюс — агентство может пойти на уступки и взять квартиру с низкой ликвидностью, а также в другом регионе.
Минусы тоже есть. Главный — гарантии, что старую квартиру продадут, нет. Если жильё никто не купит, ДДУ с застройщиком будет расторгнут, а время потеряно. Также застройщик может попросить внести определённую сумму сразу или отказаться заключать ДДУ, что приводит к риску повышения цены в будущем.
Выкуп квартиры
Стандартный трейд-ин, в котором застройщик выкупает старое жильё. Вернее, это делают компании, с которыми девелопер сотрудничает, но происходит это сразу — ждать, пока жильё продастся, не придётся. По этой схеме сейчас проходит около 10-15% сделок трейд-ин.
Низкая популярность способа объясняется тем, что он зачастую невыгоден. Компания не будет выкупать квартиру по рыночной цене, поэтому собственнику придётся снизить цену — обычно теряется около 20% от реальной стоимости. Другой недостаток схемы — далеко не каждую квартиру примут в трейд-ин, это должна быть действительно ликвидная недвижимость.
К плюсам относится мгновенная продажа: ждать не нужно, и можно покупать новую квартиру сразу. Нет рисков расторжения ДДУ и повышения цены на новостройку, так как стоимость фиксируется.
Наконец, некоторые сейчас пользуются рассрочкой от застройщика. Девелоперы предлагают покупателям рассрочку на несколько месяцев для покупки новой недвижимости, пока продаётся старая квартира. Однако риски в этом случае похожи на схему с бронированием: гарантии, что старая квартира продастся, нет.
Как оформить сделку по покупке квартиры в трейд-ин
Так как вариантов обмена старой квартиры на новую есть несколько, оформление сделки может происходить по-разному: всё зависит от требований застройщика и того, нужно ли ждать, пока будет продано старое жильё.
Однако есть основные шаги, которые предстоит сделать в любом случае:
- Подбор квартиры для покупки. Не все застройщики работают с трейд-ин, поэтому информацию нужно уточнять у менеджеров или на официальном сайте. Стоит также сразу узнать требования к жилью, которое вы будете использовать для обмена, и уточнить условия сделки.
- Оценка старой квартиры. Обычно оценку проводит агентство, с которым работает застройщик, или эксперты девелопера. Они определят, подходит ли недвижимость для сделки и скажут стоимость.
- Предварительный договор. В частности, может быть заключён ДДУ с фиксированием стоимости новой квартиры, условием использования денег от продажи старой для покупки и сроком брони. Также потребуется договор на реализацию старой квартиры с агентством.
- Сделка. Продажа старой квартиры оформляется с помощью договора купли-продажи, покупка новой — обычно по договору долевого участия. Документы поможет подготовить агентство.
Если деньги, вырученные от продажи старого жилья, полностью покрывают стоимость квартиры, на этом сделка заканчивается: можно либо въезжать, либо искать арендное жильё и ждать, пока дом достроится. Если же этими средствами оплачена лишь часть суммы, варианты могут быть разными: доплатить из сбережений, оформить ипотеку или использовать материнский капитал.
