В прошлом выпуске нашей «Энциклопедии практической недвижимости» мы рассказывали о системе расчетов при проведении сделок. Расписали все по деталям, но «прямых» сделок на рынке не так уж и много. Как же проводить расчеты, если вы попали в обменную цепочку?
Напомним – при обычных («прямых сделках») наиболее безопасно рассчитываться по формуле: 50% выплат после регистрации сделки, 40% - после выписки, и оставшиеся 10% - после освобождения квартиры и подписания акта приемки. Но вся беда в том, что рынок у нас в основном состоит из целых обменных «цепочек», когда на одном конце цепочки находится прямой покупатель, а все остальные лишь доплачивают или получают доплату за встречные сделки. Как считают эксперты агентства недвижимости «Невский простор» проведение расчетов по обычной схеме при таких сделках не годится. Дело в том, что одновременно зарегистрировать все сделки, выписаться и освободить квартиру практически невозможно. Но поскольку у нас существует разрыв в переходе права собственности между проведением нотариата, после которого согласно договору право собственности переходит к покупателю, и самой регистрацией сделки, когда это право подтверждается органами регистрации, то основной принцип расчетов все же сохраняется. То есть - переход средств до регистрации сделки специалисты считают недопустимым. Объясняется это очень просто – в регистрации могут отказать, продавец или покупатель могут передумать, и не исключено, что на квартиру во время проведения сделки может быть наложен арест. И если передать хотя бы часть денег до регистрации, то в этом случае покупатель (а вслед за ним и вся цепочка) окажутся в подвешенном состоянии. Отсюда правило первое – если ваша сделка оказалась в чужой цепочке, ни на каких условиях не соглашайтесь на передачу денег до регистрации.
Можно ли передавать деньги или их часть после регистрации, но до совершения остальных действий (выписки, освобождения квартиры, подписания акта приемки)? Эксперты агентства недвижимости «Динас» полагают, что это можно делать только в исключительных случаях и при условии заключения дополнительных соглашений, гарантирующих проведение этих действий. Ведь нередко возникают ситуации, когда кто-то из участников цепочки не может совершить эти действия в оговоренные сроки. И представьте себе ситуацию, вы квартиру продали, освободили, выписались из нее, а из-за одного из участников цепочки, который например, заболел и попал в больницу, никто из остальных участников не может переехать в новую квартиру. Вряд ли такая ситуация кому-либо придется по вкусу. Что же делать? Эксперты «Динаса» и других агентств недвижимости считают, что лучше менять всю схему. Для этого еще до нотариата агенты всех участников сделки вместе со своими клиентами должны встретиться и обсудить все детали предстоящей сделки. Основной вопрос, который необходимо обсудить - кто, когда, при каких условиях реально может освободить квартиру после проведения регистрации. Если все сроки согласованы, то лучше дать люфт в несколько дней для проведения последнего шага – освобождения квартир и подписания акта приемки. При этом лучше всего подписать между участниками сделки дополнительное соглашение, в соответствии с которым опоздание наказывается штрафом. По принятой на сегодняшний день практике штраф может составлять от 100 до 200 долларов за день опоздания. А сама сделка проводится следующим образом. Еще до регистрации сделки все участники выписываются из своих квартир, и готовят квартиру к освобождению.
Затем, когда все сделки цепочке зарегистрированы, при этом либо получены свидетельства о регистрации или выписки из единого государственного реестра, участники сделки принимают свои квартиры у продавцов, и при наличии актов приемки отправляются в банк, где и происходит передача сразу всех сумм. Отсюда правило второе – при проведении расчетов при обменных цепочках, суммы переходят из рук в руки только при фактическом завершении сделки.
Но это только голая схема. На самом деле, как считают специалисты агентства недвижимости «Аркада» в чистом виде такая схема практически никогда не проходит, поскольку всегда приходится подстраиваться под реальные обстоятельства. Если, например, в сделке участвует «ипотечная» квартира, то свои требования предъявляет банк, если в сделке участвуют дети и необходимо разрешение органов опеки и попечительства, то не проходит вариант предварительной выписки тех детей «в никуда». И в таких ситуациях, которых на рынке множество, разобраться под силу только профессионалам, поскольку «сшить» сделку при и особенно расчеты при противоречащих друг другу требованиях чрезвычайно тяжело. Отсюда правило третье: выбор агентства, которое будет представлять ваши интересы при проведении сделки, во многом определит чистое и безопасное проведение расчетов.
Теперь несколько слов о месте проведения расчетов. Обычно при прямых сделках специалисты рекомендуют выбирать солидный банк с хорошими условиями хранения денег и строгими правилами доступа к хранилищу и ячейкам.
При проведении расчетов по цепочкам банки зачастую ставят очень жесткие условия доступа к ячейкам, что не всегда это сочетается с требованиями по самой сделке. В качестве альтернативы банкам многие агентства предпочитают использовать специальные расчетные центры, которые более гибко относятся к требованиям риэлторов. Но, как правило, расчетные центры практически автоматом предоставляют доступ к ячейкам при наличии необходимых документов, что при сложных ситуациях или каких-то форс-мажорных обстоятельствах, может сыграть негативную роль при расчетах. Поэтому специалисты «Невского простора» рекомендуют все же обращаться в банки и стараться при этом подписывать договор на условиях максимально удобных для проведения расчетов. При этом основная работа по контролю по прохождению сделки ложится на агентов. Отсюда последний совет – даже если вы самостоятельно продаете или покупаете квартиру, то для проведения расчетов все же лучше обратиться к квалифицированным специалистам. Тем более что услуга эта по цене обходиться по сравнению со стоимостью жилья очень дешево. На сегодняшний день сопровождение при расчетах в разных фирмах стоит от 200 до 300 долларов.
Фото: www.realtyotvet.ru
