Власти не обсуждают запуск новой ипотечной госпрограммы для семей, планирующих завести детей в ближайшие два года. Так Минфин впервые официально прокомментировал эту инициативу «Известиям». Застройщики пытаются эксплуатировать желание властей всеми силами повысить рождаемость в стране, но реализовать их идею на практике почти невозможно. Зафиксировать обязанность родить ребенка в документах затруднительно, а сами заемщики легко могут не выполнить такое обещание — как умышленно, так и из-за возможных проблем со здоровьем или развитием плода. Инициатива может породить слишком много серых схем. Насколько реалистичен такой сценарий — в материале «Известий».
Обсуждают ли власти новую ипотеку для будущих семей
Инициатива о запуске льготной ипотеки для семей, которые планируют завести детей в течение двух лет, не обсуждается властями, сообщили «Известиям» в пресс-службе Минфина РФ. Помимо того, идея пока не обсуждалась в парламенте, рассказал редакции глава комитета по финансовым рынкам Госдумы Анатолий Аксаков — по его словам, запуск такой льготы привел бы к появлению новых схем обхода требований.
Представители строительной отрасли в январе предложили такую идею на заседании у вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, писали ранее СМИ. По задумке девелоперов программа должна гарантировать ставку в 6% на два года для любого заемщика, который планирует за это время стать родителем. Если после этого он документально подтвердит появление ребенка в семье, то сможет сохранить льготные условия. Если нет — ставку по ипотеке пересчитают, но по актуальным именно на тот момент расценкам. До этого момента бюджет будет оплачивать разницу между льготным и рыночным годовым процентом.
То есть если заемщик воспользуется такой программой сейчас (при ключевой 21% и средних рыночных ставках по ипотеке около 28%), спустя два года он почти гарантированно получит более дешевый кредит. Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ, в 2027 году ключевая будет в среднем находиться на уровне 7,5–8,5%, а значит, кредиты также будут стоить сильно меньше.
«Известия» направили запрос об обсуждении инициативы также в Банк России и Минстрой.
Строительная отрасль не просто так предлагает государству стимулировать спрос на недвижимость — в 2024 году власти снизили доступность льготной ипотеки. С июля перестала действовать массовая безадресная госпрограмма, с которой любой россиянин мог купить новостройку под 8% годовых. Получить семейную ипотеку могут только родители с хотя бы одним ребенком до шести лет, а из IT-ипотеки полностью исключили жилье в Москве и Санкт-Петербурге.
Инициатива рынка позволила бы расширить масштабы доступной поддержки, пояснил экономист Андрей Бархота. С ее помощью возможно вернуть спрос заемщиков, которые не подходят под новые условия госпрограмм и не готовы оформить ипотеку под заградительные проценты.
— Девелоперы пытаются сыграть на стремлении государства повысить рождаемость даже самыми «оригинальными» способами, — пояснил эксперт.
Неординарные идеи в последнее время действительно появляются в публичном поле от разных спикеров. Например, в Минпросвещения недавно призвали возродить традицию школьных дискотек для борьбы с демографическим кризисом — мол, подросткам не хватает романтики. А по новым рекомендациям Минздрава женщины, желающие сделать аборт, перед процедурой должны будут послушать сердцебиение плода.
Однако девелоперы не просто так просят поддержку — в условиях высоких ставок им тяжело продать жилье без льготной ипотеки. Пока ситуация для них складывается не лучшим образом: согласно исследованию компании «Яков и партнеры», треть застройщиков может понести убытки в 2025 году, а их бизнес грозит стать менее выгодным. Помимо того, долговая нагрузка на них растет вместе с ключевой ставкой. В итоге в конце 2024-го власти даже начали обсуждать необходимость моратория на банкротства девелоперов.
Почему новую льготную ипотеку для будущих детей не примут
С учетом комментариев Минфина РФ вероятность запуска этой госпрограммы можно оценить как низкую, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. В целом реализовать ее было бы непросто.
В первую очередь нужно разработать документ, который позволит законно подписать обязательство о рождении ребенка, отметила экономист РЭУ им. Г.В. Плеханова Юлия Коваленко. По ее словам, для участия в программе может потребоваться медицинское заключение о возможности женщины забеременеть.
В целом «обещание родить» невозможно включить в нормативные документы, уточнила заведующая лабораторией исследований демографии Президентской академии Алла Макаренцева. Согласно исследованиям, даже сильное репродуктивное намерение не всегда реализуется на трехлетнем периоде — если речь будет идти о двух годах, вероятность снизится еще сильнее.
Трудности с зачатием и вынашиванием могут возникнуть по самым разным причинам, уточнил Андрей Бархота. Если после «обещания родить» зачатия не произойдет из-за проблем заемщиков со здоровьем, поднимать им ставку по ипотеке будет просто неэтично.
— Например, как быть в случае выкидыша и негативных последствий от него в виде невозможности повторного зачатия ребенка? В таком случае пара фактически выполнит условия договора, но не сможет продолжить его исполнение из-за форс-мажорной ситуации, — пояснил Владимир Чернов.
В таком случае остается неясным, как корректно сформулировать штрафные санкции за неисполнение обещания в указанный период времени, добавил эксперт. Доказать, что у пары не получается зачать ребенка преднамеренно, будет очень тяжело. А любые справки в теории возможно подделать или «купить».
— Эта программа, если ее запустят, породит очень много мошеннических схем ее недобросовестного использования, так как в ее цепочке появятся лишние звенья в виде медицинских работников, — уверен Владимир Чернов.
Мошенники будут просто не выполнять требования к рождению ребенка, уточнила экономист Юлия Коваленко. В таком случае они получат льготный кредит на два года, после чего их ставку всё равно пересчитают на более выгодную, чем в 2025-м, ведь ключевая к 2027 году снизится. Помимо того, заемщики могут приносить заведомо ложные справки с подтверждением возможности беременности.
В целом определить и предусмотреть все возможные случаи умышленного обхода требований программы будет тяжело, отметил Владимир Чернов. В таком случае для многих недобросовестных заемщиков она стала бы возможностью прямо сейчас получить жилье по адекватной стоимости — ей могли бы воспользоваться многие.
В таком случае Минфин принял бы на себя дополнительную нагрузку. Доля госпрограмм в выдачах в 2024-м и так составляла около 68% — значит, почти за две трети выдаваемых кредитов государство платит вместе с заемщиками. Учитывая, что разница между рыночными и льготными ставками достигает 17–21%, основное долговое бремя по новым жилищным кредитам в РФ ложится именно на бюджет, и ситуация могла бы только сильнее усугубиться.
